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    近日，城北某酒店式公寓開盤。從現(xiàn)場(chǎng)情況看，開盤成績(jī)應(yīng)該還算不錯(cuò)，北面平層戶型當(dāng)天基本售罄。據(jù)了解，這不是一個(gè)普通的酒店式公寓，而是由寫字樓改造而成。

    近兩年來，隨著酒店式公寓市場(chǎng)的整體回暖，居住體驗(yàn)不那么舒適的“商改住”項(xiàng)目也一樣隨之熱銷起來。

    市場(chǎng)環(huán)境催生酒店式公寓熱

    2015年以后，杭州酒店式公寓變得非常搶手�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，杭州酒店式公寓成交總面積為240.1萬(wàn)平方米，較去年增長(zhǎng)12.26%，是2015年的2.14倍。從價(jià)格上看，均價(jià)也從2015年的13105元/平方米上升至今年的20012元/平方米。

    從單盤來看，今年成交量超過1000套的樓盤已經(jīng)有5個(gè)，分別為理想銀泰城、英冠·樂創(chuàng)城、杭州新天地、西湖公館和華元·歡樂城。從價(jià)格來看，單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的房源有2736套成交，比去年的510套增加了四倍還多。

    這一輪酒店式公寓“量?jī)r(jià)提升”，可見市場(chǎng)對(duì)該類產(chǎn)品的青睞。調(diào)控背景下，部分被購(gòu)房資質(zhì)擋住了腳步的購(gòu)房者把目光轉(zhuǎn)向了這類產(chǎn)品。此外，投資回報(bào)率提高等因素也是其走紅的原因。目前來看，相比住宅普遍在2%左右的租金回報(bào)率，多數(shù)酒店式公寓的租金回報(bào)率在5%以上，一些地段優(yōu)勢(shì)明顯、配套齊全的房源，回報(bào)率甚至?xí)�更高�?/p>

    “商改住”項(xiàng)目隨之走紅

    對(duì)酒店式公寓有一定了解的人也許記得，杭州市場(chǎng)曾在2012年下達(dá)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理的實(shí)施意見》，嚴(yán)格控制非住宅類項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)，寫字樓改建酒店式公寓受到阻礙。

    時(shí)隔四年，國(guó)務(wù)院于去年發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。緊接著，浙江省人民政府辦公廳印發(fā)《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》，要求消化非住宅商品房庫(kù)存。這意味著，在商業(yè)庫(kù)存壓力巨大的情況下，“商改住”再次回歸市場(chǎng)。

    隨后，杭州馬上有項(xiàng)目跟進(jìn)，包括江濱瀾廷、金鉑灣、宋都·時(shí)間國(guó)際、綠城·運(yùn)河郡等。上述項(xiàng)目，在去年和今年都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

    金鉑灣算是最早一批“商改住”項(xiàng)目，其前身是中月創(chuàng)智大廈，原規(guī)劃為寫字樓產(chǎn)品。調(diào)整為酒店式公寓后，把原本150-2100平方米的寫字樓分割成43-67平方米的小單間。去年，項(xiàng)目一共賣出了462套，均價(jià)為23661元/平方米。

    同樣調(diào)整物業(yè)形態(tài)后出售的，還有綠城·運(yùn)河郡。不到一年的時(shí)間，項(xiàng)目快速清盤。數(shù)據(jù)顯示，今年項(xiàng)目賣出893套，均價(jià)為21317元/平方米，為拱墅區(qū)銷量最好的酒店式公寓。

    除此之外，城東的宋都·時(shí)間國(guó)際、濱江的江濱瀾廷等，都是由商辦類產(chǎn)品變身為酒店式公寓，銷量也都還不錯(cuò)。

    不合適的設(shè)計(jì)或影響居住體驗(yàn)

    商改住，意味著項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)客群發(fā)生了明顯變化。商業(yè)和居住，是兩種截然不同的需求。若是項(xiàng)目開建后才更改產(chǎn)品定位，戶型設(shè)計(jì)上難免出現(xiàn)一些尷尬之處。

    以近日開盤的城北某項(xiàng)目為例，3.6米的層高顯得非常雞肋：對(duì)平層來說顯得過高，居住起來空蕩蕩的，也不利于冬天保暖；對(duì)LOFT來說又顯得過矮，無(wú)論怎么分割，勢(shì)必有一層高度受限，居住起來很壓抑。

    除層高以外，有些項(xiàng)目可能還會(huì)因分割不均產(chǎn)生尷尬的戶型。比如樓層轉(zhuǎn)角處會(huì)出現(xiàn)不規(guī)則戶型，或者承重墻遮擋窗戶等。

    不僅是戶型設(shè)計(jì)，項(xiàng)目在工程方面也可能面臨改造難題。

    據(jù)了解，目前市場(chǎng)上寫字樓改建酒店式公寓主要有兩種情況。一種是規(guī)劃時(shí)就做好兩手準(zhǔn)備，如前期就預(yù)留了排水、排氣口，后期改造時(shí)加入管道即可，改動(dòng)相對(duì)較小。另一種則是建設(shè)完成后才考慮改變房屋用途，需要改動(dòng)的地方就相對(duì)較多。前者對(duì)實(shí)際入住產(chǎn)生的影響較小，后者可能影響較大，如重新鋪設(shè)的管道可能暴露在外等。

    某企業(yè)工程負(fù)責(zé)人表示，在挑選“商改住”項(xiàng)目的時(shí)候，除了看戶型圖，一定要多了解項(xiàng)目實(shí)際情況，如承重墻位置、裝飾墻走向、管道位置、電梯數(shù)量設(shè)置等，切勿盲目投資。（原標(biāo)題：酒店式公寓熱銷 有軟肋的“商改住”也隨之走紅 記者：許曉蕾）