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    3月28日，杭州宣布擬采取公開搖號全程公證的方式監(jiān)督買房流程，以規(guī)范市場銷售行為，維護市場秩序，具體辦法將于近期公布。

    業(yè)內(nèi)人士指出，這主要由于去年以來當?shù)貥鞘谐霈F(xiàn)的不規(guī)范行為，如捆綁搭售、關(guān)系戶，乃至近期出現(xiàn)的炒賣房號的“號子費”、“茶水費”等。

    對此，杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳指出，這主要來自當?shù)?ldquo;買漲不買跌”的市場供需矛盾。在一手商品住宅限價的調(diào)控背景下，杭州一二手市場價格倒掛，再加上土拍市場依然�，F(xiàn)面粉貴過面包價行情，進一步激發(fā)了購房乃至投資需求。

    杭州資深業(yè)內(nèi)人士方張接分析道，新房搖號細則目前來看還在審慎定奪中，將經(jīng)歷細則落地、搖號試點、逐步擴面的過程。在此期間，開發(fā)商也會有觀望和推盤意愿降低的過程�？梢灶A見，未來一段時間內(nèi)，市場不排除會出現(xiàn)“供應接近真空、成交量落入低谷”的局面。

    不過，當前杭州土地市場熱度不減。3月27日，杭州蕭山出讓3幅土地，其中兩幅位于市北東，土地樓面價均破2萬/平方米，南部蜀山區(qū)域地塊樓面價近1.7萬元/平方米。3月29日，余杭區(qū)再出讓2幅土地，樓面價分別為1.9萬元/平方米、1.7萬元/平方米。

    這背后折射出的則是，房企在杭州這一熱門市場，需要面臨更加激烈的競爭和考驗。

    杭州市場格局變遷

    方張接分析道，去年以來，杭州二手房價格已經(jīng)過多輪走高后到達一個瓶頸，客觀上需要時間來整理和消化。房東惜售問題在搖號新政之前就已經(jīng)普遍存在，杭州二手房交易監(jiān)管平臺上，8成房源掛價都在3萬以上。賣家的預期與實際需求及購買力之間，已經(jīng)存有脫節(jié)。因此，一手市場將依舊保持高關(guān)注度。

    中估聯(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉則指出，新政出臺并不會影響開發(fā)商銷售。中估聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，杭州之前出現(xiàn)的搖號城市，調(diào)控均達到了較好的效果，房企銷售雖然下滑，但并不會出現(xiàn)斷崖式下滑行情。而去年一些拿地激進的房企，則可能會受到影響。

    不過一名新政公布當晚領(lǐng)取預售證的開發(fā)商人士對記者表示，當務之急房企應盡快去化，避免后續(xù)配套政策出臺。由此可能帶來的利潤率下滑與回款周期拉長，也變成杭州大部分房企的共識。

    實際上，杭州樓市的變化，加上房地產(chǎn)行業(yè)普遍出現(xiàn)的規(guī)模化優(yōu)勢，也令房企競爭態(tài)勢出現(xiàn)變動。

    克而瑞研究中心發(fā)布的2017年度權(quán)益榜單顯示，杭州TOP10房企門檻已達70億元，TOP3房企門檻飆升至143億元。規(guī)模優(yōu)勢顯著的萬科，全年權(quán)益成交金額196億元，坐上第一把交椅。融創(chuàng)緊隨其后，實現(xiàn)權(quán)益成交186億元。

    長久以來杭州本土房企綠城與濱江穩(wěn)居前兩位的市場格局，因此被打破，這也恰恰是市場分化趨勢的體現(xiàn)。

    為此，綠城集團執(zhí)行董事兼總裁曹舟南在3月29日業(yè)績發(fā)布會上就綠城在杭州市場份額下跌作了解釋：項目利潤率下跌與綠城自身架構(gòu)調(diào)整。他以2017年杭州熱盤——鳳起潮鳴為例，項目樓面價4.5萬元/平方米，開售時，項目公寓部分拿到的預售證價格接近8萬元/平方米，小合院價格為10萬元/平方米，可見溢價有限。

    在2017年這個拿地成本逐步走高的周期里，綠城已很少在當?shù)毓�開市場拿地，轉(zhuǎn)而以綠城小鎮(zhèn)的方式獲取儲備。

    外來房企虎視眈眈

    克而瑞研究中心基于銷售權(quán)益和銷售流量兩份榜單，估算出一組“房企對杭州市場的信心”指數(shù)（權(quán)益成交金額/流量成交金額=房企對杭州市場的信心）。數(shù)值越高，說明杭州市場在企業(yè)整體版圖中的比重越大。

    居于信心榜前列的均為外來房企。其中，融信以1.17排在首位，陽光城0.99排第二，融創(chuàng)0.91列第三。2017年，有7家外來房企入駐臨安。本土房企濱江和綠城則處于后段，信心數(shù)值分別為0.73和0.60。

    權(quán)益金額高于流量金額的房企可分兩類：一類是銷售權(quán)益占比較高，有較強項目獲取和獨立操盤能力的房企；另一類是股權(quán)合作項目較多、投資能力較強的房企。

    2017的杭州市場，股權(quán)合作已經(jīng)成為行業(yè)變革的新趨勢。很多熱銷樓盤都是采用合作模式，有兩家甚至三家以上的入股企業(yè)。

    隨著調(diào)控的加深，令房企在杭州市場的戰(zhàn)略逐漸變得理性和謹慎。比如，銷售業(yè)績提升背后，是萬科從2013年就開始作為“城市配套服務商”在杭州的全面布局，從多個領(lǐng)域入手，追求復合增長。在2018年市場不確定因素增加的前提下，房企回款壓力漸顯。以融信為例，開年以來，該公司就加大了股權(quán)合作力度，業(yè)內(nèi)人士指出，這也與其引資加速開發(fā)不無關(guān)系。（原標題：房企大鱷的杭州市場之爭：戰(zhàn)略漸趨理性 謀復合業(yè)務增長 記者：唐韶葵）