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　　樓市周期的調(diào)整可能會(huì)遲到，卻不會(huì)不到。在長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)控之下，杭州樓市的預(yù)期終于有所改變。當(dāng)預(yù)期轉(zhuǎn)變的時(shí)候，率先離場(chǎng)的是投資客。

　　記者從開(kāi)發(fā)商、中介以及投資者等多渠道了解到，上半年還比較活躍的投資客，正在逐步離場(chǎng)。不僅僅是杭州的住宅市場(chǎng)，在投資客居多的酒店式公寓以及一些環(huán)杭板塊，投資熱度也明顯下降。

　　“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在市場(chǎng)預(yù)期的改變下，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)漸漸兌現(xiàn)。

　　預(yù)期轉(zhuǎn)變
　　投資客率先離場(chǎng)

　　本周一的土地拍賣(mài)會(huì)上，申花核心寶地成交價(jià)僅27923元/㎡，即便要配建公租房，折算下來(lái)也僅3.2萬(wàn)元/㎡，一舉將申花板塊的地價(jià)水平拉回到兩年多前。杭州核心板塊地價(jià)的明顯下滑，正式確定了杭州土地市場(chǎng)周期性下行的趨勢(shì)。

　　土地市場(chǎng)的降溫，很快傳導(dǎo)到新房和二手房市場(chǎng)。

　　過(guò)去一年多來(lái)，除了排屋別墅等高總價(jià)產(chǎn)品，杭州的樓盤(pán)在搶房熱潮之下，首開(kāi)售罄幾乎成為“標(biāo)配”，然而進(jìn)入7月，奧體南某樓盤(pán)首開(kāi)292套房源，在經(jīng)歷500多戶(hù)購(gòu)房意向家庭的搖號(hào)選房后，仍剩余50多套房源。緊接著，下沙大學(xué)城北某大盤(pán)首開(kāi)也未售罄，共182套房源，180號(hào)購(gòu)房者進(jìn)入選房區(qū)時(shí)，仍有上百套房源可售，最終，當(dāng)315位成功報(bào)名的購(gòu)房者全部選完，依舊剩余不少房源。

　　除了熱門(mén)樓盤(pán)，搖號(hào)的中簽率也逐漸提升。這與投資客數(shù)量的減少有關(guān)系。

　　一位房企工作人員告訴記者，他所在的項(xiàng)目，之前有九成以上的客戶(hù)都是沖著投資去的。“而上一期開(kāi)盤(pán)，來(lái)買(mǎi)房子的客戶(hù)大部分是區(qū)域內(nèi)改善的，投資占比降低了不少。”

　　“接下去不太會(huì)考慮搖號(hào)了，性?xún)r(jià)比太低。”參與了創(chuàng)世紀(jì)、寶嘉譽(yù)府、蔚藍(lán)領(lǐng)秀等多個(gè)熱盤(pán)搖號(hào)的潘女士告訴記者，和周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛幅度比較大的一些紅盤(pán)，如今已經(jīng)逐漸清盤(pán)，對(duì)于考慮投資的她來(lái)說(shuō)，剩下的樓盤(pán)就沒(méi)有那么大的吸引力。“投資回報(bào)率明顯下降，而且市場(chǎng)在轉(zhuǎn)變，如果選擇不慎，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。”

　　“最近我們購(gòu)房寶平臺(tái)上咨詢(xún)投資的客戶(hù)明顯少了，以前一周就有二十幾個(gè)購(gòu)房者來(lái)詢(xún)問(wèn)房產(chǎn)投資問(wèn)題的，現(xiàn)在一周可能就一兩個(gè)。很明顯，投資熱度下降得很快。”錢(qián)江晚報(bào)購(gòu)房寶平臺(tái)負(fù)責(zé)人表示，專(zhuān)家咨詢(xún)欄目最能感知市場(chǎng)熱度，問(wèn)“投資”的人少了，這就是很明顯的信號(hào)。

　　二手房市場(chǎng)
　　投資客的掛牌量增加

　　2016年，是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)這一波牛市強(qiáng)力啟動(dòng)的一年。G20峰會(huì)前后，以上海人為首的外省投資客紛紛殺入杭州樓市投資房產(chǎn)。如今兩年過(guò)去了，這些外地投資客持有的房子，有的是期房已經(jīng)交付拿到了房產(chǎn)證，有的是二手房持有即將滿(mǎn)兩年。一些擔(dān)心后市有變的投資客，開(kāi)始陸續(xù)將這些房源掛牌上市。

　　上海人老裘就在2016年夏天來(lái)到杭州，以2.2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格買(mǎi)了城東一套89㎡的戶(hù)型。到了今年，老裘感覺(jué)二手房行情差不多了，便把這套房源掛了出來(lái)，前不久以330萬(wàn)元的價(jià)格成交。

　　據(jù)悉，2016年涌入杭州的外來(lái)炒房客投資最集中的區(qū)域，包括錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、城東新城、臨平新城。錢(qián)報(bào)記者從各大中介公司了解到，最近這些區(qū)域的房源掛牌量確實(shí)在增加，但還沒(méi)有出現(xiàn)投資客大面積拋售的現(xiàn)象。

　　對(duì)此，浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，一來(lái)，以上海人為首的外省投資客，不像之前的溫州投資客那樣呼朋喚友買(mǎi)下一個(gè)單元或好幾層樓，而多是單打獨(dú)斗或者三兩好友來(lái)投資，因此在拋售時(shí)會(huì)顯得比較零散；二來(lái)，外省投資客當(dāng)時(shí)涌入杭州買(mǎi)新房的比較多，很多樓盤(pán)還沒(méi)有進(jìn)入交付期，所以還未到拋售的階段。

　　“可能到明年，投資客拋售的現(xiàn)象會(huì)比較明顯。”荊海燕說(shuō)。

　　上半年火爆的酒店式公寓
　　現(xiàn)在也開(kāi)始為蓄客發(fā)愁

　　商業(yè)地產(chǎn)，尤其是酒店式公寓，投資占比往往比較大。

　　過(guò)去一年時(shí)間里，由于不受限購(gòu)、限價(jià)的影響，且不用搖號(hào)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，不少酒店式公寓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。

　　然而，7月以來(lái)，酒店式公寓市場(chǎng)也明顯涼了下來(lái)。

　　負(fù)責(zé)下沙板塊的一位中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓的群體，還是以投資人群為主，但成交的周期明顯變長(zhǎng)了。“之前可能當(dāng)天帶看就成交了，一周以?xún)?nèi)成交的很多；現(xiàn)在帶看的客戶(hù)，不少都要一個(gè)月左右成交，有些甚至最后又決定不買(mǎi)了。”

　　據(jù)該經(jīng)紀(jì)人介紹，他們公司負(fù)責(zé)的一個(gè)蕭山酒店式公寓項(xiàng)目，目前蓄客情況很不理想，但暫時(shí)又不愿意降價(jià)，只能慢慢賣(mài)。

　　杭州主城區(qū)某酒店式公寓項(xiàng)目近期迎來(lái)第三次開(kāi)盤(pán)，去化情況并不理想，而就在三個(gè)月前，該項(xiàng)目首開(kāi)的時(shí)候還是售罄的局面。

　　“投資商業(yè)項(xiàng)目，往往是因?yàn)樽≌�市�?chǎng)火爆，又沒(méi)資格投資住宅，所以溢出到商業(yè)項(xiàng)目。但一旦住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，肯定會(huì)影響到商業(yè)項(xiàng)目。本來(lái)商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格就虛高，可以給中介很高的傭金，我認(rèn)為接下去會(huì)有降價(jià)空間。”一位資深投資客坦言，杭州酒店式公寓上半年價(jià)格漲了不少，這導(dǎo)致租金回報(bào)率大大下降，除非降價(jià)提升回報(bào)率，不然現(xiàn)在他更愿意選擇穩(wěn)定的銀行理財(cái)。

　　部分環(huán)杭樓市
　　投資客比例大幅下降

　　今年上半年被熱炒的環(huán)杭板塊，因?yàn)椴幌拶?gòu)，也是以投資客居多。但投資客的逐漸離場(chǎng)，也讓部分環(huán)杭板塊的樓市有所降溫。

　　某代理公司策劃經(jīng)理透露，他們代理的安吉某住宅項(xiàng)目，此前還有不少省內(nèi)各地的投資型客戶(hù)。但是，隨著行情逐漸變冷，“目前來(lái)看房、買(mǎi)房的，以安吉本地人為主，杭州的或者其它區(qū)域的投資客明顯減少了。”

　　上周末，錢(qián)報(bào)記者參加了安吉看房團(tuán)，臥底當(dāng)了一回房托。這個(gè)安吉的現(xiàn)房項(xiàng)目離杭州市區(qū)差不多一個(gè)多小時(shí)，項(xiàng)目周邊都是農(nóng)居房，也沒(méi)什么配套，帶精裝售價(jià)17000元/㎡多點(diǎn)，這基本上已經(jīng)和臨安、富陽(yáng)的價(jià)格持平了。最近看房的投資客人數(shù)大減，現(xiàn)場(chǎng)人氣不足，需要房托去撐撐場(chǎng)面。

　　去之前說(shuō)好是500元/人，但最后只支付了100元/人，原因是開(kāi)發(fā)商覺(jué)得這些房托不夠?qū)�業(yè)，沒(méi)有成功烘托案場(chǎng)人氣。

　　與商業(yè)項(xiàng)目一樣，中介也是幫助環(huán)杭樓盤(pán)銷(xiāo)售的主要力量。“我們剛剛接到一個(gè)海寧鹽官的項(xiàng)目，首開(kāi)情況很不理想。”某中介整合平臺(tái)一位姓鄒的工作人員直言，7月業(yè)績(jī)下滑得很明顯，不論是酒店式公寓還是環(huán)杭的住宅項(xiàng)目，帶看、成交都變得困難。

　　他說(shuō)：“上半年的行情，像安吉、海寧這樣環(huán)杭的外地項(xiàng)目，我們一天有時(shí)候就能賣(mài)十幾套，現(xiàn)在每天賣(mài)2到3套最多了。而且這還是在我們提高了帶看獎(jiǎng)勵(lì)、成交還有特殊獎(jiǎng)勵(lì)的情況下，中介帶看力度大，但是客戶(hù)并不多。”
    （原標(biāo)題：投資客開(kāi)始離場(chǎng) “房住不炒”漸成真 記者：樓肖桑、孫晨、徐叔競(jìng)、吳佳怡）