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　　近日，知名地產(chǎn)商綠城中國(guó)對(duì)外披露了悄悄運(yùn)作一年的新項(xiàng)目“優(yōu)屋美宿”，正式宣告入局非標(biāo)住宿行業(yè)，有意思的是，這是首個(gè)由地產(chǎn)商、酒店、資本方和OTA四方合作的項(xiàng)目。

　　“如果這種模式走得通，未來(lái)不排除進(jìn)行品牌輸出，為其他地產(chǎn)商解決存量房。”浙江綠城酒店管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)顣x向記者表示，希望由此開辟一種新的解決存量房的路徑，她表示，目前雖然主要以綠城的房源為主，未來(lái)將不局限于單一地產(chǎn)商。

　　據(jù)盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅2018年上半年，全國(guó)20大主要城市商業(yè)物業(yè)存量高達(dá)1.6億㎡，同比增長(zhǎng)17%，全年存量預(yù)計(jì)達(dá)到1.8億㎡。略顯“疲態(tài)”的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高存量時(shí)代已成為行業(yè)共識(shí)。因此，如何盤活存量市場(chǎng)、升級(jí)改造項(xiàng)目成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展主線。優(yōu)屋美宿會(huì)成為新路徑？

　　地產(chǎn)商+酒店+OTA模式

　　優(yōu)屋美宿是浙江綠城酒店管理有限公司旗下，由綠城服務(wù)集團(tuán)、杭商旅集團(tuán)、杭州黃龍飯店和途家共同打造，四家公司以一定的股權(quán)比例組建了功能涵蓋房產(chǎn)中介、酒店管理、租賃業(yè)務(wù)于一體，定位于高品質(zhì)租住的互聯(lián)網(wǎng)生活服務(wù)平臺(tái)。

　　“其實(shí)這個(gè)想法是三年前我跟綠城陳總聊天過(guò)程中碰撞出來(lái)的。”途家首席商務(wù)官李珍妮透露，鑒于地產(chǎn)存量房源巨大，三年前李珍妮還在攜程時(shí)，就與綠城探討過(guò)該如何合作切入該市場(chǎng)，沒(méi)想到綠城服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行總裁陳浩的執(zhí)行力超強(qiáng)，一年多前就拉上黃龍飯店組建了優(yōu)屋美宿，進(jìn)入服務(wù)公寓市場(chǎng)。進(jìn)入2018年后，這一平臺(tái)再把途家拉入伙，希望從線下走上線上，加大推廣力度。

　　雖然楊晉和李珍妮始終不愿披露各方股比，但據(jù)了解，各方股比相差無(wú)幾。四個(gè)股東方給優(yōu)屋美宿不同的支援。其中綠城服務(wù)集團(tuán)提供了物業(yè)支持，目前優(yōu)屋美宿的所有房源主要來(lái)自綠城自有物業(yè)，而綠城服務(wù)集團(tuán)業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)23個(gè)省、100余個(gè)城市，1800個(gè)社區(qū)，其中在管物業(yè)項(xiàng)目每年空置房源超過(guò)20萬(wàn)套，并以每年約20%體量遞增。因此優(yōu)屋美宿現(xiàn)有的房源中，70%房源來(lái)自綠城服務(wù)在管項(xiàng)目，它能為優(yōu)屋美宿提供豐富的房源、物業(yè)資源支持。

　　杭州黃龍飯店在國(guó)內(nèi)酒店自主品牌中名列三甲，目前在全國(guó)范圍內(nèi)管理了27家酒店和9個(gè)物業(yè)及會(huì)所項(xiàng)目。作為國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)，它較為了解中國(guó)市場(chǎng)中高端人群的住宿需求，擁有較強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)和成熟的商管與企管，能為優(yōu)屋美宿提供專業(yè)的酒店管理技術(shù)。

　　按照楊晉的說(shuō)法，地產(chǎn)商+酒店+OTA的模式的出現(xiàn)尚屬首次，在活化綠城園區(qū)閑置資產(chǎn)的同時(shí)，通過(guò)星級(jí)品牌設(shè)計(jì)、拎包入住、24小時(shí)一站式管家服務(wù)、商旅出行委托代辦、長(zhǎng)租個(gè)性化定制、會(huì)員專屬等覆蓋全生活場(chǎng)景需求的響應(yīng)和服務(wù)。

　　華美酒店顧問(wèn)有限公司首席知識(shí)管理專家趙煥焱認(rèn)為，優(yōu)屋美宿的性質(zhì)是服務(wù)式公寓，而這一行業(yè)標(biāo)志性品牌是新加坡凱德置地旗下的雅詩(shī)閣，不過(guò)雅詩(shī)閣的物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)比較嚴(yán)格，趙煥焱認(rèn)為，本土服務(wù)式公寓的發(fā)展前景與規(guī)范密切相關(guān)。畢竟服務(wù)式公寓的對(duì)象是中長(zhǎng)期租客，必須要注意經(jīng)營(yíng)許可的問(wèn)題，包括居住區(qū)居民是否反對(duì)。另外就是稅務(wù)問(wèn)題，國(guó)家已經(jīng)明確對(duì)此征收6%的增值稅。優(yōu)屋美宿與雅詩(shī)閣相比，增加了途家的入場(chǎng)，即增加了線上功能，對(duì)其推廣無(wú)疑是更有利的。

　　優(yōu)屋美宿的推廣野心

　　商業(yè)物業(yè)的存量市場(chǎng)可觀，不僅僅優(yōu)屋美宿看中這一市場(chǎng)，其他人也在尋求新的拓展方式。今年2月6日，中國(guó)酒店業(yè)龍頭企業(yè)鉑濤集團(tuán)便尋求以“地產(chǎn)+酒店”的模式進(jìn)行擴(kuò)張，聯(lián)手國(guó)內(nèi)多家地產(chǎn)商，希望開發(fā)其存量物業(yè)。地產(chǎn)商們也開始意識(shí)到，如果能與品牌實(shí)力雄厚、運(yùn)營(yíng)能力豐富的酒店或公寓合作，不僅能高效激活存量物業(yè)的價(jià)值，還能順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)和旅游住宿經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大勢(shì)，真正從供給側(cè)端升級(jí)優(yōu)化，從而創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙贏效應(yīng)。

　　作為一個(gè)新入場(chǎng)者，優(yōu)屋美宿的野心并不小。據(jù)楊晉介紹，截至2018年12月，優(yōu)屋美宿除杭州外，已在北京、寧波、舟山、西雙版納、烏魯木齊、海南陵水七個(gè)城市打造19個(gè)項(xiàng)目、4個(gè)會(huì)所、1500余套客房。

　　2019年，優(yōu)屋美宿預(yù)計(jì)將版圖擴(kuò)大至長(zhǎng)三角地區(qū)、京津冀環(huán)渤海地區(qū)、珠三角地區(qū)、西南地區(qū)、西部地區(qū)，客房數(shù)目達(dá)到5000套。產(chǎn)品類型也將從現(xiàn)有的日租公寓、長(zhǎng)短租公寓、度假公寓、商旅公寓、度假別墅，向更為高端的商旅公寓和度假別墅發(fā)展。

　　“我們比鏈家自如等公寓更重品質(zhì)。”楊晉表示，相比較酒店行業(yè)，優(yōu)屋美宿提供的卻是個(gè)性化的非標(biāo)住宿產(chǎn)品，她認(rèn)為隨著消費(fèi)進(jìn)一步升級(jí)，居住的環(huán)境、舒適度等等因素更為被看重，在互聯(lián)網(wǎng)+的大趨勢(shì)之下，業(yè)態(tài)倒逼住宿業(yè)全面提升其運(yùn)營(yíng)能力、管理能力、服務(wù)能力，從而推進(jìn)非標(biāo)住宿業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化、品牌化發(fā)展。

　　記者在采訪中了解到，綠城服務(wù)集團(tuán)踏入住宿業(yè)，所布局的則不僅僅是盤活閑置房屋那么簡(jiǎn)單。2007年開始，綠城服務(wù)將物業(yè)管理這一定義從“物”的管理延伸到對(duì)“人”的服務(wù)，圍繞“人”的全方位服務(wù)需求，開發(fā)了園區(qū)全生命周期生活服務(wù)體系。

　　優(yōu)屋美宿置于綠城園區(qū)內(nèi)，由綠城物業(yè)服務(wù)提供安全保障，綠城園區(qū)鄰里活動(dòng)提供的溫暖關(guān)懷，新零售行業(yè)事業(yè)部、居家生活事業(yè)部等行業(yè)平臺(tái)公司提供的便利生活，還有針對(duì)不同居住年齡段的教育、養(yǎng)老、健康配套服務(wù)，可算是綠城服務(wù)的全面展示平臺(tái)。

　　黃龍飯店總經(jīng)理杜宏新認(rèn)為，目前優(yōu)屋美宿的業(yè)態(tài)雖然是在江浙一帶發(fā)展起來(lái)，未來(lái)必然會(huì)突破江浙走向全國(guó)。“先在江浙試行是否可行，然后再向全國(guó)推廣。”他對(duì)該模式的未來(lái)走向頗為看好。
　�。ㄔ瓨�(biāo)題：地產(chǎn)商+酒店+OTA：解決存量房的綠城新路徑？ 記者：高江虹）