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　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅擴大，二手住宅價格繼續(xù)下降；二三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均回落。這也就意味著，在“房住不炒”的調控背景下，12月全國樓市降溫態(tài)勢延續(xù)。受此影響，房產(chǎn)中介的日子也愈發(fā)難過，而為應對難關，關店、降薪、裁員等則成了行業(yè)最直接的自救措施。如今，距“春天”到來之際尚遠，中介們如何過“冬”？

　　樓市降溫態(tài)勢延續(xù)

　　2018年可以說是中國房地產(chǎn)調控歷史上調控政策出臺最頻繁的年度，全年出臺了450次調控刷新歷史記錄。在下半年之后，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒，直至年底也進入了市場的“冬天”。

　　據(jù)上述國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅價格自10月份以來已經(jīng)第三次下降，二三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均回落。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀認為，12月份，各地繼續(xù)堅持因城施策，切實履行城市主體責任，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　不過，12月份一線城市新建商品住房卻出現(xiàn)了上漲的苗頭。據(jù)初步測算，從環(huán)比看，四個一線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.3%，漲幅比上月擴大1.0個百分點。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅銷售價格下降0.3%，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。而此前兩個月，這一數(shù)據(jù)持續(xù)表現(xiàn)為下降，分別為0.4%、0.2%；31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。

　　對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長馮俊日前表示，對市場更敏感的是二手房，因為開發(fā)商由于成本剛性、銷售策略等，會把一手房房價維持在一定價格水平上，而二手房的供應者是個人，提供的市場信息敏感度更高。

　　易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進也表示，二手房相對來說更客觀反映市場走勢，當前很多房東急于拋售項目，會主動降價。而一手房的定價受到更多因素影響，類似預售證的備案價審批等，所以價格相對會堅挺。

　　而價格有所松動的最大表現(xiàn)，則是買方整體議價幅度明顯增大。麥田房產(chǎn)報告顯示，在雙方議價中降價房源比例達到95%。其中，降價幅度在5%以內的成交房源占比為45%，降價幅度在5%-10%的成交房源占比為35%，降價幅度在10%以上的成交房源占比為14%，占比是今年來的高位。

　　中介行業(yè)身處“寒冬”

　　樓市嚴控之下，購房者的置業(yè)意愿都明顯減弱，這對于靠業(yè)績提成獲得收入的房產(chǎn)經(jīng)紀人來說，是一個很大壓力。

　　相比萬科的“活下去”，房地產(chǎn)經(jīng)紀人更真切感受到樓市“寒冬”。燕郊二手房門店某店長李晴（化名）于去年十月曾透露，他們所在的商圈以前共有5家門店，但如今僅剩兩家。門店里經(jīng)紀人也所剩不多，多的只有十余人（市場好的時候門店經(jīng)紀人可達30人）。

　　安居客調研數(shù)據(jù)則顯示，經(jīng)紀人平均每月帶客戶看房達91次，高強度工作下也未必每月有成交，“價格談不攏”“買家想繼續(xù)觀望”都很難讓一單業(yè)務做下來，這一情況讓很多經(jīng)紀人甚至是門店經(jīng)理的收入都減少過半。“中介行業(yè)短期面臨的主要問題是，熱點城市的存量房交易量持續(xù)低迷。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，因此一些中介公司正縮減落地城市的開店數(shù)量，以及新開店的城市數(shù)量，來保證合理的利潤范圍和規(guī)模水平。

　　各地樓市降溫，中介行業(yè)的收縮則成為了該行業(yè)的共同選擇。“目前，鏈家并未再進行下一步擴張了。”鏈家內部員工向媒體表示，鏈家已經(jīng)把能進的城市都進駐了，前期規(guī)模擴張階段暫告一段落。

　　而為了應對樓市寒冬，自2018年10月1日起，中原集團旗下的上海中原物業(yè)顧問/代理有限公司（以下簡稱“上海中原”）發(fā)布了降薪措施。10月9日，上海中原對外推送了一篇文章。文章標題為《比“活下去”更重要的是堅持信念！》。據(jù)中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成在文章中透露，上海中原在過去兩年一直處于結構性虧損狀態(tài)，經(jīng)營狀況并不理想，收支失衡的情況仍然沒有徹底逆轉。

　　“調控政策嚴厲，市場成交量銳減，金融去杠桿持續(xù)，行業(yè)產(chǎn)能過剩都是事實，我們只是主動采取相對溫和的節(jié)流措施應對漫長寒冬，這些降低營運成本的不得已措施旨在盡可能避免大規(guī)模裁員關店行動而已。如果我們在公司虧損的情況下仍然‘巍然不動’，什么都不做，那才是對員工和股東不負責任。”陸成說。

　　顯然，降薪已是上海中原不得已采取的措施。對于“靠天吃飯”的中介行業(yè)而言，中原地產(chǎn)并非個案。

　　10月10日深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司也發(fā)布了“節(jié)支增效”的通知，將從公司日常開銷著手，實行降費增效措施。

　　中介的出路在哪

　　除了戰(zhàn)略收縮之外，中介行業(yè)的龍頭企業(yè)也紛紛向平臺化轉變。鏈家在去年四月份推出貝殼找房，宣布將由中介公司向平臺轉變。一向以穩(wěn)健保守著稱的中原地產(chǎn)也首次改變商業(yè)模式，正式開啟中介加盟戰(zhàn)略。至于大量的中小型中介商，只能選擇加盟或加入平臺的方式夾縫求生。

　　鏈家將2018年四月推出的貝殼找房APP視作自己轉型的關鍵。貝殼找房業(yè)務涵蓋二手房、新房、租房等多個板塊，吸引客戶在平臺上進行房屋交易。這個一個更加開放的平臺，除了鏈家的自營平臺之外，還允許其他中介公司以合作的方式入駐，需要上繳8%的平臺費用。

　　于是在這一年，鏈家啟動了中介大并購，先是牽手四川最大的中介商伊誠地產(chǎn)，接著又與上海市場占有率第二的德佑地產(chǎn)合并，隨后將深圳第二大房產(chǎn)經(jīng)紀中聯(lián)地產(chǎn)以及廣州二手中介滿堂紅收入囊中，一舉成為行業(yè)里的最大玩家。

　　占據(jù)市場份額第一并非是鏈家的終極目標，通過新平臺貝殼來獲取更多的市場流量以及引領行業(yè)方向才是題中之義。貝殼找房成立八個月，已進入全國95個城市，連接近1.8萬家門店。

　　相比于鏈家的大刀闊斧，進入內地市場28年的中原地產(chǎn)更多的是順勢而變。在過往的市場寒冬中，中原地產(chǎn)一直通過降薪節(jié)流的方式來御寒。而如今市場波動和競爭對手的改變使得中原地產(chǎn)必須祭出新招。

　　去年6月13日，中原集團旗下的中介加盟品牌上海原萃信息技術有限公司開業(yè)，正式涉足中介加盟領域。除了加盟模式，中原地產(chǎn)還推出了合伙人模式。這意味著，員工將變成為合伙人，與公司共同承擔風險，共享利益。

　　談到推行合伙人的初衷，中原集團中國大陸區(qū)主席黎明楷在接受媒體時曾表示，合伙人制度有利于降低公司成本并且提高員工積極性。

當龍頭企業(yè)激戰(zhàn)正酣時，游走在行業(yè)邊緣的中小中介商們正在為謀求更好的生存空間做選擇。住商集團中國總部總經(jīng)理黃榮財表示，目前有部分城市進駐貝殼，也有部分城市選擇與安居客為合作。

　　不過，嚴躍進認為，當前調整是暫時性的。若是市場回暖和企業(yè)扭虧為盈后，市場發(fā)展機會還是會很大。所以近期建議中介機構在控制成本上發(fā)力，尤其是可以在業(yè)務量減少的情況下，加強房地產(chǎn)交易制度和交易技巧學習，這也是應對市場降溫的一個較為積極和陽光的策略。
　�。ㄔ瓨祟}：樓市越來越“冷” 房產(chǎn)中介如何“御寒”？ 綜合自：時代周報、21世紀經(jīng)濟報道、中國網(wǎng)、人民日報、經(jīng)濟參考報、證券日報、北京青年報、華夏時報）