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　　要想投資二手寫(xiě)字樓，首先要學(xué)會(huì)計(jì)算投資回報(bào)。如何計(jì)算出租寫(xiě)字樓的年回報(bào)率？

　　目前行內(nèi)人士計(jì)算年回報(bào)率的公式是：年回報(bào)率＝（每平方米的租金÷每平方米的售價(jià)）×12個(gè)月。一般來(lái)說(shuō)，如果某個(gè)二手寫(xiě)字樓單位年回報(bào)率達(dá)到8％－10％，則可投資購(gòu)買(mǎi)。超過(guò)10％的年回報(bào)率，則屬上乘產(chǎn)品，不要錯(cuò)過(guò)。

　　物業(yè)地點(diǎn)要選好

　　要投資二手寫(xiě)字樓，還要會(huì)選地段。寫(xiě)字樓的租售與其所在位置有很大關(guān)系。那么哪些地區(qū)的二手寫(xiě)字樓投資及升值空間最大？

　　根據(jù)行內(nèi)人士的經(jīng)驗(yàn)，通常每個(gè)城市的中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫(xiě)字樓較有潛力。在深圳，目前地王商圈、國(guó)貿(mào)人民南商圈、上海賓館商圈、中心區(qū)及車(chē)公廟片區(qū)等極具投資及升值空間。在廣州，天河體育中心附近，環(huán)市東世貿(mào)一帶，珠江新城都是理想的寫(xiě)字樓投資地段。

　　公共交通要便利

　　寫(xiě)字樓所處的交通位置及便利度非常重要。如某個(gè)寫(xiě)字樓地處偏遠(yuǎn)，交通不便，或交通擁擠，就不適合投資。如寫(xiě)字樓處于地鐵旁，價(jià)格又合適，就可以投資。除此外，寫(xiě)字樓所擁有的停車(chē)位多少，也很重要，必須列入考查范圍。

　　硬件配置很重要

　　寫(xiě)字樓的硬件通常決定了寫(xiě)字樓的租金水平。像地王大廈，高達(dá)69層，在里面辦公，即感覺(jué)心情舒暢。而電梯數(shù)量的多少，決定上下班時(shí)的便利度，電梯容量則決定載運(yùn)貨物時(shí)是否便利，以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了。選擇投資某個(gè)寫(xiě)字樓時(shí)，一定要周密考查周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等，功能是否齊全很重要。如廣州一些新建的寫(xiě)字樓，雖然整體面積、地理位置比不上一些老牌寫(xiě)字樓，但它的租金卻是可以與之媲美的。原因就是其本身具備了老寫(xiě)字樓所沒(méi)有的更現(xiàn)代化的硬件。

　　周邊自然景觀不可少

　　如果某個(gè)寫(xiě)字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。因?yàn)槿斯ぷ鞯揭欢〞r(shí)候，勢(shì)必疲憊。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫(xiě)字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。如某個(gè)寫(xiě)字樓一樓大堂和走廊陰暗狹窄，客戶(hù)進(jìn)入該寫(xiě)字樓會(huì)怎么想？而寬敞明亮高空間的大堂和走廊，必讓人心情舒暢工作愉快。大堂也是決定寫(xiě)字樓檔次的標(biāo)志之一。

　　帶租約寫(xiě)字樓馬上有收益

　　一般來(lái)說(shuō)，帶租約的二手寫(xiě)字樓升值潛力大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，租約長(zhǎng)達(dá)3－5年的二手寫(xiě)字樓，哪怕售價(jià)與附近寫(xiě)字樓相比高出2000－3000元/平方米，也劃算。因?yàn)樯钲诟邫n寫(xiě)字樓普遍管理費(fèi)高，管理費(fèi)加中央空調(diào)費(fèi)已高出租金的一半以上，如有幾個(gè)月空置，管理費(fèi)的損失對(duì)寫(xiě)字樓整體租金收入影響很大。