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    （原標(biāo)題：華東房企半年考：馬太效應(yīng)“凸顯”中小房企生存承壓 記者：張玉）

    上市房企半年報(bào)正在密集發(fā)布中。數(shù)據(jù)顯示，截至8月8日，54家A股上市房企發(fā)布了2019年半年度業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。其中，11家公司披露了2019年半年報(bào)或半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，9家公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。另有43家公司披露了業(yè)績(jī)預(yù)告，21家公司預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。整體來(lái)看，上市房企業(yè)績(jī)明顯分化。

    盡管多家企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)增，克而瑞研究中心指出，今年上半年數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)?cè)鏊倜黠@放緩，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模同比僅微增4%。在政策層面，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已達(dá)250多次，“一城一策”持續(xù)發(fā)揮作用。與此同時(shí)，調(diào)控政策也在從市場(chǎng)交易層面擴(kuò)展至金融層面。

    對(duì)于房企上半年業(yè)績(jī)及企業(yè)發(fā)展相關(guān)問(wèn)題，8月14~15日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者先后致電致函弘陽(yáng)地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“弘陽(yáng)地產(chǎn)”）、三盛控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“三盛控股”）、建發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建發(fā)股份”）、綠地香港控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠地香港”）等多家企業(yè)進(jìn)行采訪并取得了相關(guān)回復(fù)。

    其中，綠地香港相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前正處于財(cái)報(bào)緘默期，不方便進(jìn)行回復(fù)。建發(fā)股份表示，相關(guān)采訪要等半年報(bào)出來(lái)以后才能進(jìn)行回復(fù)，不會(huì)針對(duì)第三方數(shù)據(jù)進(jìn)行回復(fù)。三盛控股方面亦表示公司財(cái)報(bào)尚未披露。

    業(yè)績(jī)?cè)鏊偌�體放緩

    隨著馬太效應(yīng)不斷加強(qiáng)，土地儲(chǔ)備對(duì)于企業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。

    克而瑞相關(guān)研究報(bào)告指出，從盈利結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)整期下房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)持續(xù)放大，集中度進(jìn)一步提升，同時(shí)，盈利能力的分化也在加大。截至7月15日，在2019年上半年預(yù)計(jì)盈增（排除扭虧）的15家房企中，百?gòu)?qiáng)房企占到11家，而盈虧的則基本都是200強(qiáng)之外的小規(guī)模房企，大部分中小型房企在調(diào)整沖擊下歸母凈利潤(rùn)增速下降明顯。

    8月13日，綠地香港發(fā)布盈喜公告稱，預(yù)期2019年上半年凈利潤(rùn)（歸母凈利潤(rùn)）將較2018年同期增加不少于90%。公司相關(guān)財(cái)報(bào)顯示，綠地香港近5年來(lái)合約銷售復(fù)合增長(zhǎng)率逾60%。另?yè)?jù)公司此前發(fā)布的公告，上半年公司、子公司及其聯(lián)屬公司的合約銷售約為256.05億元。按照500億銷售目標(biāo)計(jì)算，綠地香港上半年已完成全年目標(biāo)的51.21%。

    根據(jù)克而瑞日前發(fā)布的2019年1~6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜，從全口徑銷售金額來(lái)看，2019年上半年弘陽(yáng)地產(chǎn)銷售金額為302.3億元，行業(yè)排名第51位；記者查詢發(fā)現(xiàn)，2018年上半年弘陽(yáng)地產(chǎn)流量金額為169.2億元，排行第64位。

    此外，2019年上半年三盛集團(tuán)全口徑金額為145.3億元，位于行業(yè)第79位。記者注意到，去年上半年三盛集團(tuán)流量金額為143.4億元，位居行業(yè)第74位。與去年相比，公司上半年銷售僅僅增加了1.9億元，行業(yè)排名下滑5個(gè)位次。

    三盛控股相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，一方面公司財(cái)報(bào)尚未發(fā)布，另一方面，上市公司只是公司的一部分資產(chǎn)：“我們地產(chǎn)業(yè)務(wù)還沒(méi)有完全注入，我們不太愿意把上市的這塊作為一個(gè)官方回復(fù)去做地產(chǎn)相關(guān)的采訪。”

    今年上半年，建發(fā)股份全口徑銷售金額為278.7億元，行業(yè)排名第54位；去年同期為306億元，位居行業(yè)第43位。公司上半年銷售業(yè)績(jī)不及去年同期。

    “這兩年房企之間的分化日益明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)愈顯。千億房企發(fā)展的步伐越來(lái)越大，相反，不足千億的房企則普遍面臨不小的生存壓力。千億是很明顯的一個(gè)分水嶺，小公司在拿地、融資等能力上顯現(xiàn)出很大的落差。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析指出。

    盧文曦進(jìn)一步表示，從全國(guó)性的數(shù)據(jù)來(lái)看，房企發(fā)展普遍面臨一定的壓力。如果將政策考慮在內(nèi)，盧文曦直言，后半場(chǎng)房企的日子并不好過(guò)，“即使是頭部房企，其增速也在不斷下滑�？亢蟮闹行》科罂赡芫捅患娌⒌袅恕�”

    記者日前從人民法院公告網(wǎng)了解到，自2017年12月至今，有將近300家房地產(chǎn)企業(yè)公布了破產(chǎn)文書(shū)，大多數(shù)屬于地方中小企業(yè)。

    另?yè)?jù)克而瑞研究報(bào)告，從目前房企預(yù)告2019年上半年業(yè)績(jī)的情況來(lái)看，相較于2018年，房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，繼而對(duì)房企的利潤(rùn)沖擊較大�；�于上半年房企整體銷售業(yè)績(jī)較2018年放緩，以及房企整體的拿地態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2019年下半年房企盈利增速放緩基調(diào)或?qū)⒊掷m(xù)。

    隨著馬太效應(yīng)不斷加強(qiáng)，土地儲(chǔ)備對(duì)于企業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。8月12日，弘陽(yáng)地產(chǎn)在南通、烏鎮(zhèn)各斬獲一幅地塊。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1~7月，弘陽(yáng)地產(chǎn)新增貨值611.8億元，在全國(guó)房企排名第28位，新增土地價(jià)值293.5億元，排名高達(dá)23位。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年上半年，銷售百?gòu)?qiáng)房企新增貨值總量超過(guò)4.5萬(wàn)億。共有14家房企新增貨值突破千億，銷售TOP10新增貨值更是全部超過(guò)千億。

    不過(guò)，與去年同期相比，各梯隊(duì)拿地態(tài)度明顯謹(jǐn)慎。今年1~6月，銷售百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比0.38，上半年整體拿地銷售比基本穩(wěn)定在0.38~0.4，百?gòu)?qiáng)房企拿地維持較為謹(jǐn)慎態(tài)度。對(duì)比2018年同期各梯隊(duì)的拿地銷售比，均有不同程度的下滑。

    財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，部分房企今年雖然經(jīng)營(yíng)上似乎有很大動(dòng)蕩，但實(shí)際上通過(guò)部分項(xiàng)目拋售等，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)也還是不錯(cuò)的。而從拿地方面看，普遍以降溫為主，但部分房企通過(guò)聯(lián)合拿地等方式，也還是獲得了較多的地塊。

    在這樣的背景之下，要規(guī)模還是要利潤(rùn)，一直是各家房企都會(huì)面臨的兩難抉擇。對(duì)此，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示：“如果生存規(guī)模已過(guò)，那么可以把眼光放在利潤(rùn)上，但如果生存規(guī)模沒(méi)過(guò)，還是要做規(guī)模。房企發(fā)展的階段不同，采用的發(fā)展戰(zhàn)略也會(huì)不同。”

    融資趨緊償債壓力凸顯

    主動(dòng)融資去杠桿成為每一家房企不得不面臨的一道門(mén)檻。不過(guò)，融資利率偏高帶來(lái)的融資貴難題也是不少中小房企難以抹去的痛。

    行業(yè)漸趨理性的大背景下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，充沛的資金顯得至關(guān)重要。

    對(duì)此，林中日前在易居沃頓PMBA第八期開(kāi)班課上表示：“現(xiàn)階段房企不僅要做開(kāi)發(fā)銷售，還要學(xué)習(xí)去做經(jīng)營(yíng)持有。但是做經(jīng)營(yíng)持有就要將企業(yè)負(fù)債率降低至20%以下，否則就會(huì)死掉。”

    據(jù)華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2019年8~12月，地產(chǎn)債總計(jì)到期量達(dá)2106億元，其中8~10月地產(chǎn)債單月到期金額較大，房企再融資能力將面臨考驗(yàn)。

    此外，截至2018年底，三盛控股總負(fù)債86.43億元，相較于去年同期的43.47億元增加了98.83%。債務(wù)資產(chǎn)比率由2017年同期的75.66%增加至2018年末的87.58%。截至2018年末，公司銀行、金融機(jī)構(gòu)貸款和應(yīng)付債券加起來(lái)的借款總額為33.97億元，同比2017年度的借款總額翻了一倍有余。三盛控股賬面值為28.5億元的存貨已全部被抵押，用于取得銀行貸款及金融機(jī)構(gòu)貸款。

    截至2018年底，建發(fā)股份負(fù)債合計(jì)1630.36億元，報(bào)告期初為1316.83億元，僅2018年就增加了313.53億元。

    債務(wù)壓力之下，不少房企通過(guò)出售項(xiàng)目獲取現(xiàn)金流。今年7月18日，綠地香港發(fā)布公告，宣布股東特別大會(huì)已審議通過(guò)了出售上海五里置業(yè)有限公司100%權(quán)益的議案。據(jù)悉，該筆交易價(jià)格預(yù)計(jì)不少于人民幣28億元。有觀點(diǎn)指出，此次項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓很大程度上是綠地香港加快商業(yè)項(xiàng)目去化回籠資金的舉措。出售所得款項(xiàng)將作為一般運(yùn)營(yíng)資金及日后發(fā)展所需資金，這將加強(qiáng)綠地香港的現(xiàn)金流狀況。

    跟據(jù)綠地香港年報(bào)，截至2018年12月31日，公司短期借款為32.09億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)為294.86億元，長(zhǎng)期借款為94.75億元，負(fù)債總額達(dá)762.85億元，較2017年同期增長(zhǎng)了191.2億元，增幅達(dá)33.45%。

    此外，2018年綠地香港的凈負(fù)債率較2017年同期上升了4個(gè)百分點(diǎn)，至88%。2013~2016年間，綠地香港的凈負(fù)債率分別為100%、155%、172%、121%。2017年，綠地香港的凈負(fù)債率終于降低至84%。

    主動(dòng)融資去杠桿成為每一家房企不得不面臨的一道門(mén)檻。不過(guò)，融資利率偏高帶來(lái)的融資貴難題也是不少中小房企難以抹去的痛。

    據(jù)悉，截至2018年12月底，三盛控股加權(quán)平均利率為11.6%，去年同期為7.2%。已付或應(yīng)付的總利息開(kāi)支為人民幣9500萬(wàn)元，去年同期僅為3600萬(wàn)元。

    對(duì)于融資政策收緊，房企面臨的困境，陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌在易居沃頓PMBA第八期開(kāi)班課上表示：“在現(xiàn)階段，房企要渡過(guò)當(dāng)前的難關(guān)，必須把握‘現(xiàn)金為王’的觀點(diǎn)，可以從兩個(gè)方面優(yōu)化現(xiàn)金流：一是不買(mǎi)地，退出尚未確權(quán)的土地；二是控制已開(kāi)工的工程進(jìn)度。”

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于中小房企來(lái)講，首先需要加強(qiáng)高價(jià)項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)，減輕資金成本壓力；其次需要適當(dāng)做一些項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓；同時(shí)，要積極拓展銀行合作增加融資渠道。