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    （原標(biāo)題：萬(wàn)科探索集體土地上長(zhǎng)租公寓開發(fā)樣本 記者：董亮、王寅浩）

　　隨著“90后”、“95后”逐漸成為租賃市場(chǎng)主力軍，“房子是租來(lái)的，但生活不是”成為了租賃市場(chǎng)的主流觀念，長(zhǎng)租公寓這一概念也愈發(fā)得到年輕人們的認(rèn)可。作為我國(guó)租賃市場(chǎng)的先行者，萬(wàn)科已經(jīng)將“年輕化”基因融入到自己的產(chǎn)品中，一個(gè)集合了精英創(chuàng)業(yè)圈、人才交流圈、社區(qū)娛樂圈、生活居住圈的多層次融合平臺(tái)即將呈現(xiàn)，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓帶來(lái)的全新“共享復(fù)合社區(qū)”將為入住人群提供高度集約和舒適的享受和體驗(yàn)。

　　“品質(zhì)化”租房時(shí)代來(lái)臨

　　近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，買房的壓力也不斷攀升，尤其是對(duì)于當(dāng)下年輕人而言在大城市擁有一套屬于自己的住房幾乎成為了奢望。在高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀和供給剛性的制約下，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)已成為控制房?jī)r(jià)和穩(wěn)定樓市的一個(gè)重要發(fā)展方向。

　　在面臨“居住供應(yīng)不足”、“房?jī)r(jià)過高”等問題時(shí)，全國(guó)各地都確立了加大租賃住房供應(yīng)，完善“租購(gòu)并舉”的住房保障體系，既能夠保障居民的基本居住需求，同時(shí)也能夠引導(dǎo)民眾建立合理的住房消費(fèi)階梯理念，尤其是對(duì)于廣大年輕人而言，可以先通過租房解決居住問題。

　　租賃市場(chǎng)已成為住房供應(yīng)體系中日漸重要的一環(huán)，但在北京等一線大城市，租賃住房的絕對(duì)數(shù)量與相對(duì)品質(zhì)都存在巨大短缺。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口約有800萬(wàn)，而租賃房源量?jī)H為350萬(wàn)間，租賃缺口達(dá)400萬(wàn)間以上。

　　除此之外，隨著“90后”、“95后”逐漸成為租賃市場(chǎng)主力軍，“房子是租來(lái)的，但生活不是”成為了租賃市場(chǎng)的主流觀念。而當(dāng)前在北京租賃市場(chǎng)中，大量租賃住房的供應(yīng)仍然以老舊小區(qū)為主，顯然不能滿足新一代租客對(duì)住房品質(zhì)化的需求，租賃市場(chǎng)消費(fèi)升級(jí)已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。因此，為了滿足尚且不具備買房能力但卻追求生活品質(zhì)的年輕人們的需求，長(zhǎng)租公寓也就應(yīng)運(yùn)而生。

　　據(jù)了解，當(dāng)前北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)可分為新建與改造兩大類，在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（北京全市約4萬(wàn)間）多為改造類，但隨著集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目的陸續(xù)上市，未來(lái)3-5年新建項(xiàng)目（集體土地）市場(chǎng)占比將超過90%（2017-2018年，北京集體用地清單供應(yīng)約320萬(wàn)㎡，其中已形成成熟市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)方案項(xiàng)目約130萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)可形成供應(yīng)約3萬(wàn)-4萬(wàn)間租賃住房）。當(dāng)前集地土地建設(shè)的租賃住房會(huì)在未來(lái)1-2年間極大補(bǔ)充北京租賃市場(chǎng)的供給，而新增供應(yīng)量也能夠在一定程度上拉低北京租賃住房市場(chǎng)價(jià)格。

　　租金與品質(zhì)可兼得

　　集體租賃住房不僅是提供簡(jiǎn)單的居住場(chǎng)所，更要為人們提供有品質(zhì)追求的生活家園。萬(wàn)科在推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展過程中，確立了城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略定位。租賃住宅業(yè)務(wù)作為城市配套服務(wù)的重要一環(huán)，也是萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。當(dāng)前在北京市內(nèi)，萬(wàn)科旗下租賃住宅品牌“泊寓”已經(jīng)有11家門店正式開業(yè)運(yùn)營(yíng)，總房間數(shù)2132間，共計(jì)6.6萬(wàn)㎡，整體出租率在95%以上。

　　在北京市的集體土地租賃住宅建設(shè)方面，北京萬(wàn)科也始終和各區(qū)、鎮(zhèn)、村三級(jí)政府一起，積極研究路徑，經(jīng)營(yíng)合作。當(dāng)前在北京已經(jīng)獲取了6個(gè)集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積75萬(wàn)㎡，能夠提供總計(jì)21498間租賃住房，總投資額約90億元。在未來(lái)三年，萬(wàn)科每年計(jì)劃新增約7000間租賃住房項(xiàng)目開業(yè)。

　　目前萬(wàn)科負(fù)責(zé)的6個(gè)長(zhǎng)租公寓中已經(jīng)有2個(gè)正式施工（高立莊、成壽寺），剩余4個(gè)（草橋、瀛海、大興舊宮、臺(tái)湖）也基本上都會(huì)在今年正式開工。高立莊、成壽寺項(xiàng)目都將于年底完工，目前已開放城市展廳部分，開始向周邊企業(yè)和個(gè)人預(yù)租。2020年一季度末、二季度初正式開業(yè)上市。其余幾個(gè)項(xiàng)目也會(huì)在2021-2022年陸續(xù)上市開業(yè)。

　　據(jù)了解，長(zhǎng)租公寓（高立莊、成壽寺）項(xiàng)目是萬(wàn)科首批在集體土地上自主建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目。萬(wàn)科方面認(rèn)為，租賃住房不同于傳統(tǒng)的住宅社區(qū)，人流量更大，人員組成結(jié)構(gòu)也更為復(fù)雜，因此新型的租賃社區(qū)中需要更加科技化的社區(qū)管理體系，保障租賃社區(qū)中居住人員的安全；也需要更加精細(xì)化的服務(wù)體系，提升租賃客戶的居住體驗(yàn)；更需要在充分考慮周邊產(chǎn)業(yè)配套的情況下，保證區(qū)域的職住平衡狀況。

　　此外，萬(wàn)科在增加保障租賃住房供應(yīng)后，也能夠充分保障租賃維持在一個(gè)合理的水平。以萬(wàn)科豐臺(tái)高立莊租賃住房項(xiàng)目為例：項(xiàng)目開間產(chǎn)品定價(jià)為3000-5000元/月，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70%-80%，既保障了居住品質(zhì)，也降低了租賃成本。

　　集體土地探索長(zhǎng)租新社區(qū)

　　在萬(wàn)科的理念中，新的租賃社區(qū)應(yīng)該是一個(gè)集合了精英創(chuàng)業(yè)圈、人才交流圈、社區(qū)娛樂圈、生活居住圈的多層次融合的平臺(tái)，提供給入住人群高度集約和舒適的享受和體驗(yàn)。在社區(qū)的各個(gè)區(qū)域中提供不同層次的共享空間，形成完善配套系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全方位共享。新的租賃社區(qū)能夠讓年輕人的生活不只有996不停歇的工作，更能夠時(shí)時(shí)刻刻活在當(dāng)下，享受點(diǎn)滴生活的美好。

　　據(jù)了解，目前新建的集體用地租賃住房項(xiàng)目周邊，大多原來(lái)都是傳統(tǒng)的村里板房，使用效率低。由于原始工場(chǎng)及廠房的轉(zhuǎn)移，周邊現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人口大多以科技和新白領(lǐng)為主。占據(jù)優(yōu)質(zhì)的地理資源，租金高，但并沒有真正與周邊租金所匹配的適合居住空間，業(yè)態(tài)規(guī)劃單一、街道形象冷漠、社區(qū)關(guān)系孤立、市井生活缺乏。萬(wàn)科認(rèn)為，新型的租賃居住社區(qū)不應(yīng)該是這樣的，而應(yīng)該是全新的“共享復(fù)合社區(qū)”。

　　為適應(yīng)當(dāng)下年輕人的需求，萬(wàn)科高立莊項(xiàng)目在社區(qū)中打造了一個(gè)云中圖書館，這是一個(gè)公共空間，在云中圖書館中大家可以看電視、讀書、分享、交流，每個(gè)節(jié)日都會(huì)組織活動(dòng)，讓同一個(gè)社區(qū)的住戶形成一個(gè)社群，有互動(dòng)有故事發(fā)生。萬(wàn)科方面表示，云中圖書館將作為一個(gè)標(biāo)桿產(chǎn)品，會(huì)應(yīng)用到萬(wàn)科其他長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目中。

　　新的租賃社區(qū)不僅僅是有新的居住理念，更應(yīng)該有新的科技應(yīng)用。萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓建設(shè)方面亦根據(jù)園區(qū)居住客戶的使用習(xí)慣，智能調(diào)節(jié)路燈、空調(diào)、電梯運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，既能夠滿足人們的生活需求，又能夠環(huán)保節(jié)能；社區(qū)對(duì)人員的管理也不再是停留在一把簡(jiǎn)單的鑰匙上，而是結(jié)合最新的AI識(shí)別體系，做到真實(shí)核對(duì)每一個(gè)住戶的身份信息，實(shí)時(shí)采集，實(shí)時(shí)監(jiān)控空，保障人員安全。

　　從簡(jiǎn)單企業(yè)聚集V1.0，到產(chǎn)業(yè)集群V2.0，再到創(chuàng)新集群V3.0的華麗蛻變。在高立莊社區(qū)，萬(wàn)科堅(jiān)持著以產(chǎn)業(yè)、研發(fā)的核心功能為主，以城市功能為輔的初心，秉持著以“人的尺度”為核心，力圖為年輕人打造集時(shí)尚潮流和便捷生活體驗(yàn)于一體的新型共享復(fù)合社區(qū)。