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    （原標(biāo)題：2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行 記者：王松才）

    2019年房地產(chǎn)政策保持了穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，從2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住建部會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)來(lái)看，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2020年政策的方向仍然是淡化增長(zhǎng)，注重風(fēng)險(xiǎn)防范，因此房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)走勢(shì)依然將繼續(xù)保持穩(wěn)定。

    2020年“因城施策”將深化落地

    對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)說(shuō)，調(diào)控政策的走勢(shì)是一個(gè)重要的觀察窗口。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)政策不會(huì)有較大幅度的放松，且并不具備放松的基礎(chǔ)。2020年房地產(chǎn)政策大基調(diào)仍是“房住不炒”；同時(shí)，也是因城施策，且主要是重點(diǎn)區(qū)域的調(diào)控，而不再是全國(guó)一刀切的政策。

    2020年“因城施策”的城市會(huì)越來(lái)越多，政府對(duì)于政策的調(diào)控也會(huì)更加頻繁，調(diào)整方向和內(nèi)容也會(huì)更加全面。但“因城施策”并不意味著就是政策的放松，“因城施策”的前提是當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)一定要平穩(wěn)發(fā)展，如果部分城市出現(xiàn)比較強(qiáng)的炒作跡象或者出現(xiàn)房?jī)r(jià)較快上漲的現(xiàn)象，該類(lèi)城市仍會(huì)出臺(tái)收緊政策。

    2019年12月13日，銀保監(jiān)會(huì)再度提出完善房地產(chǎn)融資統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測(cè)體系，嚴(yán)厲打擊各類(lèi)違規(guī)行為，堅(jiān)決打贏防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)2020年資金監(jiān)管面放松的可能性極小，金融引導(dǎo)房企更多依賴自有資金和銷(xiāo)售回款實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)。

    2020年土地市場(chǎng)將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)

    從全國(guó)土地市場(chǎng)來(lái)看，2019年土地市場(chǎng)整體供需兩弱，樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上行。溢價(jià)率降至歷史低位，流拍率逐漸走高。市場(chǎng)整體低溫運(yùn)行。

    因此，諸葛找房預(yù)計(jì)2020年市場(chǎng)受到政策及資金面影響，房企拿地?zé)崆椴桓撸�市�?chǎng)將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。

    從各等級(jí)城市來(lái)看，城市間分化將進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)2020年一二線城市熱度不減，穩(wěn)中有升，房企逐漸回歸一二線熱點(diǎn)城市，未來(lái)房企將會(huì)加大在一二線城市拿地力度；受到棚改政策逐漸退出以及部分需求被提前透支的影響，預(yù)計(jì)2020年三四線城市土地市場(chǎng)熱度整體下降，土地市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，房企將加速撤離三四線城市。

    土地市場(chǎng)冷熱不均，區(qū)域分化的特征將會(huì)越來(lái)越明顯。部分優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶奪激烈。如上海、杭州、南京等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶手，而一些經(jīng)濟(jì)基本面較差以及區(qū)位偏僻、出讓條件嚴(yán)苛的地塊則無(wú)人問(wèn)津，房企拿地更加理性。

    新房市場(chǎng)成交將小幅下降

    2019年新房銷(xiāo)售再創(chuàng)新高，貝殼研究院預(yù)計(jì)全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1%至14.9億平方米，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9%至13.8萬(wàn)億元。

    貝殼研究院認(rèn)為，2020年新房銷(xiāo)售的支撐力減弱。一是供應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售支撐力減弱，2019年前11個(gè)月房企土地購(gòu)置面積減少14.2%。二是補(bǔ)貼紅利消失對(duì)2020年市場(chǎng)帶來(lái)下行壓力，2019年前11個(gè)月全國(guó)棚改開(kāi)工315萬(wàn)套，僅為2018年的一半。三是以價(jià)換量帶來(lái)的增長(zhǎng)難以持續(xù)。下半年以來(lái)新房銷(xiāo)售累計(jì)均價(jià)同比增速持續(xù)下降，頭部房企在三四線城市也降價(jià)跑量。

    諸葛找房則認(rèn)為，預(yù)計(jì)2020年新房市場(chǎng)成交規(guī)模將小幅下降，成交均價(jià)結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)，城市分化加劇。

    根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)，2020年全國(guó)開(kāi)發(fā)投資增速下降至8%左右，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速下降至-1.5%左右，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增速預(yù)計(jì)在5%左右，全國(guó)商品房成交均價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性小幅上漲態(tài)勢(shì)。

    從整體來(lái)看，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體維持穩(wěn)定，但從分等級(jí)城市來(lái)看，城市間分化明顯。

    諸葛找房預(yù)計(jì)2020年一二線城市市場(chǎng)穩(wěn)中有升，而隨著棚改貨幣化政策的收緊以及部分需求透支，三四線城市熱度將會(huì)逐漸下滑。從房?jī)r(jià)方面來(lái)看，2020年絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)都有下降的可能，但受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，會(huì)導(dǎo)致全國(guó)平均值上升。

    從成交量方面來(lái)看，預(yù)測(cè)2020年可能會(huì)小幅下降，雖然金融環(huán)境收緊，但還是處于穩(wěn)定的狀態(tài)。從需求規(guī)�？偭縼�(lái)看，目前市場(chǎng)上還有大量的剛需購(gòu)房人群，二線城市以及發(fā)展較早的三四線城市也存在大量的改善性需求。

    不過(guò)，貝殼研究院認(rèn)為，2020年新房銷(xiāo)售降幅不會(huì)太大。原因是重點(diǎn)城市放開(kāi)戶口限制有利于新房交易量的增長(zhǎng)，另外前期調(diào)整回落較久的城市以及政策調(diào)整的城市，市場(chǎng)將有所回升。

    二手房市場(chǎng)將保持平穩(wěn)運(yùn)行常態(tài)化

    貝殼研究院認(rèn)為，2019年二手房延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，當(dāng)市場(chǎng)降至一個(gè)較低水平后，成交開(kāi)始向平均水平靠攏，也就是“中樞值”。比如，前期市場(chǎng)降至低位的上海、濟(jì)南和廈門(mén)，2019年市場(chǎng)有所回升。目前全國(guó)二手房成交已降至近五年的低位，積壓的需求將開(kāi)始釋放。

    此外，2020年新房供應(yīng)回落及新房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱下（一二手價(jià)格倒掛消失），新房對(duì)二手房的分流作用將減弱。預(yù)計(jì)2020年全國(guó)二手房成交量小幅增長(zhǎng)3%至438.5萬(wàn)套，交易額將達(dá)7.24萬(wàn)億元。

    貝殼研究院認(rèn)為，目前調(diào)控久且成交調(diào)整幅度較大的北京、成都、青島和長(zhǎng)沙，其2019年成交量較近五年均值已下降20%以上（成都接近20%），2020年市場(chǎng)回升可能性較大。

    諸葛找房則認(rèn)為，2020年二手房市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行將成常態(tài)，“因城施策”下存在結(jié)構(gòu)性空間。隨著“房住不炒”總體基調(diào)的穩(wěn)步奠定，在經(jīng)歷了2018年的調(diào)整與2019年的逐步趨穩(wěn)后，2020年全國(guó)二手房市場(chǎng)將延續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行趨勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)溫和波動(dòng)狀態(tài)。

    分城市等級(jí)來(lái)看，一二線城市對(duì)人才吸引力始終存在，“因城施策”下將有所回暖；三四線城市未來(lái)上漲動(dòng)力主要來(lái)自熱點(diǎn)區(qū)域的帶動(dòng)輻射以及內(nèi)部需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

    分區(qū)域來(lái)看，2020年粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈在重大國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃的利好影響下，存在一定的回暖和上漲機(jī)率；環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈在重點(diǎn)城市調(diào)控政策邊際放松情況下，仍存在改善向好空間。

    諸葛找房認(rèn)為，2020年二手房市場(chǎng)情緒逐步回歸平穩(wěn)與理性狀態(tài)。

    “因城施策”的逐步實(shí)踐與落實(shí)，不僅將帶來(lái)政府監(jiān)管的逐步穩(wěn)定和策略明確，也將推動(dòng)市場(chǎng)情緒從動(dòng)蕩不安逐步走向平穩(wěn)與理性，而市場(chǎng)情緒的理性，對(duì)于維持市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定十分重要。因而2020年上半年隨著市場(chǎng)情緒的逐步回穩(wěn)，可能帶來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的短暫波動(dòng)上升，但后期隨著情緒持續(xù)平穩(wěn)，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)變化也將維持在合理變化區(qū)間。