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    隨著房產(chǎn)調(diào)控壓力持續(xù)加大，各地樓市普遍降溫，海南、山東等濱海城市的海景房旅游地產(chǎn)和杭州、江蘇等地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了擴大銷售、吸引消費者，紛紛到各地推銷房產(chǎn)。面對形形色色的旅游、商業(yè)地產(chǎn)促銷活動，大多數(shù)消費者很難辨別信息的真實性，相對本地房產(chǎn)，異地置業(yè)潛在的風險更高。

    異地購房下單容易退房難

    8月24日，富陽工商分局市場合同科干部接到一名臨安消費者的電話求助。

    求助人衛(wèi)女士，今年7月2日通過富陽某房產(chǎn)中介公司介紹去山東乳山市看海景房。在工作人員甜言蜜語之下，衛(wèi)女士當場訂了一套總價18.6萬元的房產(chǎn)，約定首付7.6萬元，余款11萬元以按揭貸款支付，當日衛(wèi)女士與乳山市某置業(yè)有限公司簽訂了《認購書》，支付定金2萬元。認購書簽訂4天后，富陽中介公司告知衛(wèi)女士，因其名下已有兩套住房，第三套不能按揭了，建議衛(wèi)女士通過“假離婚”或是借用他人名義申請貸款。衛(wèi)女士拒絕“變通”建議，表示不能按揭買不起房了，要求退還定金。從7月中旬至今，衛(wèi)女士往返臨安、富陽五、六趟，反復要求解除認購書退還定金，但房產(chǎn)中介始終沒有明確答復。無奈之下，衛(wèi)女士從互聯(lián)網(wǎng)上找到富陽市建設局房管科的電話并求助，而后又找到了富陽工商分局市規(guī)科。

    8月25日上午，衛(wèi)女士再次趕到富陽，與中介公司協(xié)商不成后，帶著行囊、求助信來到分局市場合同科。鑒于衛(wèi)女士與中介公司沒有簽訂看房委托協(xié)議，如果中介公司否認山東金長城項目的代理行為，衛(wèi)女士將只能到山東向乳山市某置業(yè)有限公司討還定金。為最大限度地保護消費者合法權益，調(diào)解人員一方面嚴肅批評中介公司不與消費者簽訂看房委托協(xié)議的錯誤行為，指出建議“假離婚”或是用他人名義申請貸款的社會危害性；一方面向中介公司說法析理。按照浙江省高級人民法院關于審理房產(chǎn)新政下房屋買賣案件的司法指導性意見規(guī)定：合同中約定按揭貸款的，如果因不能辦理按揭貸款導致無法履約，可以解除合同，返還已收受的定金，但可要求買方承擔為訂立合同而實際發(fā)生的費用。因此，衛(wèi)女士要求退還定金是符合法律規(guī)定的。通過耐心調(diào)解，中介公司承諾幫助衛(wèi)女士解除認購合同，返還定金2萬元，衛(wèi)女士支付中介公司看房、退房費用500元，當場簽訂了《合同調(diào)解協(xié)議》。10月24日下午這筆退款終于劃到了衛(wèi)女士的銀行卡上，她激動地將喜訊告訴工商調(diào)解人員。

    8月份，富陽工商分局還幫助本市新登鎮(zhèn)的黃女士等3名購房者，解決了因認購海景房與中介公司的定金借款糾紛。黃女士等3人分別向中介公司支付車旅費500元，中介公司返還了黃女士等人欠條三張合計金額5萬元。

    促銷廣告美輪美奐卻未必“靠譜”

    為了吸引消費者下單，開發(fā)商的營銷方式可謂五花八門：廣播、電視、報紙媒體廣告；電話、短信營銷；大街小巷張貼“緊急通知、特大喜訊”傳單；公園、超市門口打宣傳圖板、散發(fā)看房名片；異地設立臨時看房接待中心；委托當?shù)胤慨a(chǎn)中介機構組織“免費看房團”等等。

    售房廣告用語往往美輪美奐、極具誘惑：只需付個首付，返租五年，租金豐厚；每年最低8%-10%租金回報，店面已招商100%；首付20萬元起，商鋪火爆銷售中；最具投資價值名盤、世界級灣區(qū)藏品、沙灘上的頂級人居；酒店式公寓，四星級標準裝修，拎包入��；臨海，最近的房子離海只有80米，站在窗口大海一覽無余，溫度適宜，避暑、休閑的好去處等等。

    房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定：房地產(chǎn)廣告未取得預售、銷售許可證不得發(fā)布預售、銷售廣告；發(fā)布預售、銷售廣告必須載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售的中介服務機構名稱、預售或者銷售許可證號；涉及內(nèi)部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確，預售、預租商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；使用建筑設計效果圖或者模型照片的應當注明；不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。因此，所謂的返租、最低10%租金回報、四星級標準裝修、最具投資價值名盤等等宣傳都是不允許的。

    相比其他推銷方式，由本地合法的房產(chǎn)中介機構代理的置業(yè)項目相對“靠譜”，對糾紛調(diào)處也比較有利。衛(wèi)女士、黃女士等人的海景房訂購糾紛能順利調(diào)處，正是因為該項目在富陽的代理機構合法，且經(jīng)營者在工商人員的教育下，能正確認識自己的錯誤行為并自覺進行糾正。

    異地置業(yè)注意“五看、五防”

    工商、建設部門提醒廣大消費者，異地置業(yè)要注意“五看、五防”。

    一看開發(fā)商資質(zhì)。要查看開發(fā)商的營業(yè)證照、資質(zhì)證書和銷售項目的商品房預售許可證、建設工程規(guī)劃許可證、土地使用權證等有關證明文件，防范置業(yè)項目虛假。
   
    二看代理機構資格。開發(fā)商通常委托當?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介機構代理商品房銷售。建設行業(yè)主管部門規(guī)定，從事商品房銷售代理的企業(yè)要具有注冊資本150萬元以上，至少5名持房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書的從業(yè)人員等條件，并且與開發(fā)商簽訂商品房銷售委托書。合法的中介執(zhí)業(yè)規(guī)范、商業(yè)信譽等比較有保障，購房者要看看房產(chǎn)項目的代理中介主體資格是否合法，防范“野中介”、“黑中介”違法推銷風險。

    三看限購限貸規(guī)定。當前各地執(zhí)行的房產(chǎn)調(diào)控政策有所差異，如杭州市城區(qū)，暫停向已擁有2套以上住房的本市居民家庭、1套以上住房的外地居民家庭及未辦理本市城鎮(zhèn)社會保險的外地居民售房；而隸屬于杭州的縣級市富陽則自2010年10月12日起，規(guī)定本市及外地居民家庭只能新購買1套房產(chǎn)。對違反規(guī)定購房的，房管部門不予辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。異地購房要看清當?shù)氐姆慨a(chǎn)調(diào)控政策，防范因不能辦理貸款或商品房預告登記而造成的損失。

    四看商品房買賣合同。商品房買賣合同一般都是開發(fā)商預先擬定的格式條款。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，常常要設置一些不平等條款。購房者要看合同中是否有“銷售宣傳資料僅作為參考，沒有合同約束力；政府部門的通知（停電、停水）、重大技術問題（地質(zhì)狀況）等屬于不可抗力，交房期限順延，出賣人不承擔逾期交房責任等；買受人逾期付款的按日向出賣人支付萬分之一的違約金，出賣人逾期交房的按日向買受人支付房價款萬分之零點一的違約金；本公司保留最終解釋權”等內(nèi)容，防止被房產(chǎn)商擅自擴大“不可抗力”、違約責任不對等、免除廣告宣傳約束力等霸王條款侵權。

    五看銷售宣傳廣告。商業(yè)、旅游地產(chǎn)宣傳廣告大都言辭華美且極具誘惑，如“每年最低8%-10%租金回報，店面已招商100%”、 “最具投資價值名盤、世界級灣區(qū)藏品、沙灘上的頂級人居”、“酒店式公寓，四星級標準裝修，拎包入住”、“臨海，最近的房子離海只有80米”等等，吸引購房者下單。廣告雖美妙但未必“靠譜”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同訂立及房屋價格有重大影響的，應視為要約，即使未載入商品房買賣合同，亦視為合同內(nèi)容，如違反應承擔違約責任。因此消費者購房前要看清宣傳廣告、樓書傳單等宣傳資料，對開發(fā)商、代理中介的口頭承諾和宣傳都應要求寫入商品房買賣合同或中介看房協(xié)議，注意保存書面證據(jù)，防止被虛假廣告誤導。