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　　在租金高企的當(dāng)下，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的部分企業(yè)開始從核心商圈逐步遷到非核心商圈，企業(yè)租戶選址邊緣化已成大勢(shì)所趨。

　　全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球在最新發(fā)布的有關(guān)“企業(yè)選址邊緣化”的專題報(bào)告中得出了上述的結(jié)論。

　　報(bào)告認(rèn)為，核心商圈租金過高是企業(yè)選擇向外搬遷的主要誘因。中國(guó)一線城市的寫字樓租金從長(zhǎng)期看將維持上漲態(tài)勢(shì)，而且核心商圈供應(yīng)面積卻逐年減少，因此，當(dāng)前企業(yè)造址邊緣化的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

　　租金高企是主因

　　高新技術(shù)制造巨頭霍尼韋爾北京分公司即將告別亮馬橋的鵬潤(rùn)大廈，喬遷到酒仙橋兆維工業(yè)園的“新居”。新的獨(dú)棟辦公樓建筑面積達(dá)15000平方米，北京所有員工都將在此辦公。

　　無獨(dú)有偶，在上海，耐克也將于2014年一季度遷入城市東北角的尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目，并將該處打造成一個(gè)全新的大中華區(qū)總部。

　　從成熟繁華的核心商圈到非核心商圈，從傳統(tǒng)高端寫字樓到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是什么因素在推動(dòng)企業(yè)辦公選址的改變？

　　高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平認(rèn)為：“核心商圈租金過高是企業(yè)選擇向外搬遷的最主要誘因，企業(yè)未來面積擴(kuò)張受制、行業(yè)部門選址優(yōu)化的內(nèi)在需求和員工幸福感需求提升等也是導(dǎo)致企業(yè)選址邊緣化的因素。”

　　在過去的四年里，我國(guó)一線城市寫字樓租金不斷攀升。截至2013年第二季度，上海甲級(jí)寫字樓租金增幅為43%，北京更是達(dá)到驚人的138%。隨著租約到期，迅速上升的固定成本帶給企業(yè)的即使不是負(fù)擔(dān)，也將會(huì)是煩惱。

　　在此背景下，非核心商圈、二線城市，以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)日漸凸顯。現(xiàn)階段，上海非核心商圈的優(yōu)質(zhì)辦公樓租賃價(jià)格大約是核心商圈中同等品質(zhì)樓盤價(jià)位的一半，而在北京寫字樓市場(chǎng)同樣的租金價(jià)差約為三成。2012年，北京非核心區(qū)域租賃成交占比達(dá)到歷史最高。

　　張平介紹道，傾向于邊緣化選址的企業(yè)租戶主要集中在物流、倉儲(chǔ)、制造業(yè)、高科技以及研發(fā)中心等面積需求較大、對(duì)租賃成本更加敏感的行業(yè)，而金融行業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的非核心部門如呼叫中心、后臺(tái)支持部門等也成為非核心商圈的重要租戶。

　　邊緣化時(shí)機(jī)已成熟

　　事實(shí)上，企業(yè)選址邊緣化并非一個(gè)新現(xiàn)象。七年前，西門子、摩托羅拉等搬出了北京的核心商圈，2009年后，奔馳、微軟也“另辟蹊徑”。

　　據(jù)高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍介紹，近些年，高緯環(huán)球?qū)�業(yè)團(tuán)隊(duì)已幫助大量企業(yè)完成邊緣化選址和搬遷咨詢，涉及物流、制造、醫(yī)藥、高科技以及金融后臺(tái)等眾多行業(yè)。

　　前述報(bào)告顯示，中國(guó)一線城市的寫字樓租金從長(zhǎng)期看仍將維持上漲態(tài)勢(shì)，但是其核心商圈供應(yīng)面積卻逐年減少。至2016年底北京核心商圈寫字樓供應(yīng)量將不足155萬平方米，而非核心商圈供應(yīng)量則將迅速攀升到360萬平方米。同樣，上海核心商圈寫字樓供應(yīng)量將僅占整體市場(chǎng)份額的25.5%。在供求不平衡的條件下，隨著新興商圈的發(fā)展逐漸完善，其租金價(jià)格也將上漲。

　　基于此，張良軍認(rèn)為，“不論行業(yè)處于增長(zhǎng)期或收縮期，租賃成本始終是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)成本中的重要一部分，以北京、上海為代表的城市，企業(yè)向邊緣化區(qū)域搬遷調(diào)整的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。”

　　在他看來，處于上升周期中的企業(yè)應(yīng)根據(jù)其今后發(fā)展速度，盡早制定合理的辦公選址策略來滿足其辦公面積的擴(kuò)張需求。而處于行業(yè)弱周期的企業(yè)則也應(yīng)把目光聚集到這些新興區(qū)域，尋求控制固定成本方案。否則將錯(cuò)過最好的搬遷時(shí)機(jī)，未來不僅會(huì)給企業(yè)擴(kuò)張?jiān)斐梢欢ǖ牟环�(wěn)定性，也會(huì)進(jìn)一步增加企業(yè)搬遷的成本。

　　對(duì)于有意“邊緣化”的企業(yè)，報(bào)告建議，企業(yè)租戶不但要在選址上使用一個(gè)全面的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)應(yīng)采納專業(yè)意見，從不同區(qū)域、城市和辦公物業(yè)類型中進(jìn)行比較并選取最佳方案：專注在北京和上海的企業(yè)可考慮從核心商圈搬遷至非核心商圈，同時(shí)，企業(yè)也可以從戰(zhàn)略角度出發(fā)布局二線城市，而大型成長(zhǎng)企業(yè)也可考慮將部分辦公需求轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。