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    25日，國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知中，明確提出了“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住建部具體負(fù)責(zé)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是繼物業(yè)稅在10城市“空轉(zhuǎn)試點(diǎn)”之后，距離實(shí)際開征又向前邁進(jìn)了一步。雖然具體時(shí)間表至今尚未成型，但作為房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，未來開征物業(yè)稅“實(shí)屬必然”。

　　按照目前中央對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，所謂的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過去一次性征收的各種稅費(fèi)，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。

　　而物業(yè)稅一旦開征，意味著目前的開發(fā)商一次性支付土地出讓金、并由此作為商品房“定價(jià)”依據(jù)的開發(fā)流程將改變，房?jī)r(jià)中蘊(yùn)含的土地成本將重估，地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備和開發(fā)模式也將隨之改變。有立法人士預(yù)測(cè)，由于物業(yè)稅涉及到國(guó)有土地70年的使用權(quán)，因此，研究具體開征物業(yè)稅，也將同《土地管理法》修正案中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)續(xù)期問題的界定相呼應(yīng)。

　　不過，受現(xiàn)有稅收體制和房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)雜性的影響，物業(yè)稅在近期出臺(tái)開征細(xì)則的可能性不大。由于商業(yè)地產(chǎn)的土地使用權(quán)限較短，且以盈利為目的，因此，今后物業(yè)稅最有可能從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)所有房產(chǎn)征稅。

　　開征至少在三五年后

　　從我國(guó)提出對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅的設(shè)想至今已經(jīng)歷5年多時(shí)間，但由于稅率、稅基和征收對(duì)象等問題尚未解決，同時(shí)牽動(dòng)的利益群體太廣，因此開征物業(yè)稅一直僅僅停留在“想法”階段，具體實(shí)施困難重重。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，從目前看，物業(yè)稅實(shí)際開征至少在三五年后。

　　早在2003年10月，十六屆三中全會(huì)上就曾提出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。自2006年起，包括北京、深圳在內(nèi)的6個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行了“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。所謂的“空轉(zhuǎn)”是指沒有進(jìn)行實(shí)際收稅，而是模擬操作步驟。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)稅遲遲未能確立，主要是其征收面臨幾大難題：首先，稅收成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個(gè)人的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，征管難度也很大。其次，難以確認(rèn)百姓擁有房產(chǎn)情況，我國(guó)也缺乏有經(jīng)驗(yàn)的地價(jià)師、評(píng)估師。再次，作為房地產(chǎn)開發(fā)主要受益方的地方政府行動(dòng)遲緩。因?yàn)殚_征物業(yè)稅，地方政府將失去巨額土地出讓金，這讓地方政府缺乏征收的積極性。據(jù)悉，去年財(cái)政部曾與多個(gè)省市商討實(shí)行物業(yè)稅征收，但均遭拒絕。地方政府主要是擔(dān)心對(duì)吸引外來投資產(chǎn)生沖擊，同時(shí)影響地方短期財(cái)政收入和GDP的增長(zhǎng)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)稅已經(jīng)占當(dāng)?shù)卣�府�?cái)政收入的40%-50%。但是由于中國(guó)的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房?jī)r(jià)有較大差異，因此首先需要解決如何統(tǒng)一的問題。其次對(duì)于征稅條件、課稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率的確定，也存在很大爭(zhēng)議。此外，一次性付清的土地出讓金轉(zhuǎn)化為分年限支付的物業(yè)稅，將引起相關(guān)利益集團(tuán)的博弈。

　　專家介紹，根據(jù)國(guó)際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。根據(jù)香港經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)的可靠和及時(shí)更新需要立法和強(qiáng)大的專業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，香港稅務(wù)分管此稅種的公務(wù)人員超過百人，而我國(guó)在短期內(nèi)無法達(dá)到這種條件。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授表示，正是因?yàn)榇嬖谥T多操作難題，因此預(yù)計(jì)開征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少在三五年之后，而且不會(huì)完全照搬美國(guó)的模式，征收額度不會(huì)太大。

　　商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒆钕乳_征

　　業(yè)內(nèi)人士透露，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面較少，引起的爭(zhēng)議相對(duì)不大，因此物業(yè)稅將最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)全面征稅。對(duì)于征收房屋面積而言，會(huì)有普通住宅和非普通住宅之分。由于國(guó)家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90-140平方米戶型的開發(fā)，但對(duì)140平方米以上的大戶型持抑制態(tài)度，因此業(yè)內(nèi)普遍猜想，政府對(duì)140平方米以上的房屋征收物業(yè)稅的可能更大。

　　“相對(duì)于情況錯(cuò)綜復(fù)雜的住宅市場(chǎng)，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認(rèn)定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件。”曾參與北京市物業(yè)稅征收政策制定的中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉桓認(rèn)為。

　　劉桓表示，從企事業(yè)單位開始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)實(shí)際增加房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)，可以形成平穩(wěn)過渡。對(duì)于商業(yè)物業(yè)開征的物業(yè)稅，可將原企事業(yè)單位交納的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進(jìn)行征收。

　　以前，我國(guó)對(duì)企事業(yè)單位的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅是通過捆綁收入進(jìn)行征收的，物業(yè)稅開征后則將另外征收。

　　在國(guó)外，物業(yè)稅征收由來已久，已經(jīng)形成了成熟的運(yùn)行體系，成為政府重要的財(cái)政收入之一。據(jù)了解，日本和新加坡都通過在住房持有環(huán)節(jié)征收不動(dòng)產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)住房占有的優(yōu)劣和大小。在美國(guó)，各地區(qū)的物業(yè)稅率差異很大，但一般都對(duì)收入低的退休老人實(shí)施減免。同時(shí)對(duì)于自用房屋以及第一套房屋免稅，第二套房屋才開始征稅；對(duì)年長(zhǎng)公民及殘障人士實(shí)行物業(yè)稅減免；此外還對(duì)低收入者制定了不同的免稅條件。

　　開發(fā)模式或變

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)如果開征物業(yè)稅，需要對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)進(jìn)行全面改革，首當(dāng)其沖的就是土地出讓金。

　　在我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商一次性交付土地出讓金購(gòu)買的國(guó)有土地70年的使用權(quán)；隨后，開發(fā)商在開發(fā)中，將這一使用權(quán)平攤到每套商品房中，轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人。如果開征物業(yè)稅，則土地出讓金將失去法理依據(jù)。開發(fā)商的開發(fā)模式或多或少將發(fā)生改變。

　　專家分析，在我國(guó)，土地出讓金是房地產(chǎn)成本中的重要組成部分�，F(xiàn)行法規(guī)中采取一次性收取40-70年的土地使用費(fèi)用，本身就提高了初次建設(shè)與購(gòu)買時(shí)的門檻。如果按70年的利率貼現(xiàn)計(jì)算，實(shí)際出讓金的水平會(huì)是名義出讓金的幾十倍以上。

　　與此同時(shí)，出讓金又成為土地和房屋價(jià)格中的一部分，轉(zhuǎn)換成計(jì)稅基數(shù)，繳納營(yíng)業(yè)稅和契約稅等。征收土地出讓金是一種代收代繳的支付關(guān)系。

　　“地產(chǎn)商獲得土地需要一次性支付幾十年土地使用權(quán)的土地出讓金。支付了土地出讓金之后，開發(fā)商才能獲得開發(fā)土地的權(quán)利。而一旦實(shí)施了物業(yè)稅，就不需要一次性支出高額的土地出讓金，極大緩解了開發(fā)商的資金壓力。”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　而將一次性征收的土地出讓金等稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為每年繳納的物業(yè)稅，也將增加持有房屋的成本，減少流轉(zhuǎn)階段的成本，從而抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。

　　雖然物業(yè)稅的想法在誕生之初是為了抑制房?jī)r(jià)，但開征物業(yè)稅，并不意味著房?jī)r(jià)一定下跌。有關(guān)專家透露，房地產(chǎn)的總成本雖有所下降，但消費(fèi)者以后每年支付的物業(yè)稅折現(xiàn)值的總和，與一次性付款的金額大體是相等的。同時(shí)消費(fèi)者房產(chǎn)升值所帶來的收益也會(huì)因物業(yè)稅而大打折扣。

　　總體而言，開征物業(yè)稅對(duì)抑制房產(chǎn)炒賣、平抑房?jī)r(jià)，減少資產(chǎn)泡沫具有積極作用。物業(yè)稅開征的初期，會(huì)刺激房地產(chǎn)的需求，特別是高檔住宅的價(jià)格有望下滑,導(dǎo)致高端市場(chǎng)銷售加快。從中長(zhǎng)期來看，住宅市場(chǎng)將由目前的“購(gòu)買成本高、使用成本低”向“購(gòu)買成本低、使用成本高”轉(zhuǎn)變。由于住宅使用成本的大大提高，高端市場(chǎng)的遠(yuǎn)期開發(fā)將會(huì)受到一定程度的壓抑，具體影響將取決于征稅標(biāo)準(zhǔn)及稅賦水平。