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    6月1日，《寧波地產(chǎn)》“風云對話”欄目邀請寧波大學法學院副教授蔣萬來博士后，海曙區(qū)物業(yè)管理辦公室副主任李崢艷，浙江綠城物業(yè)管理有限公司寧波分公司、中建物業(yè)管理有限公司、雅戈爾物業(yè)服務有限公司有關(guān)代表和業(yè)委會代表，共同探討最高人民法院兩部司法解釋對物業(yè)管理的影響。

    5月24日，最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》。兩部司法解釋一經(jīng)公布就受到市民、物業(yè)管理公司和社會各界的普遍關(guān)注。

    問題1：

    近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業(yè)權(quán)益糾紛的案件數(shù)量不斷增加，給物業(yè)服務管理公司和業(yè)主雙方帶來了眾多難題。最高人民法院兩部司法解釋的公布對物業(yè)管理問題的解決有何意義？

    蔣萬來表示，物權(quán)法的一些規(guī)定，其宣示的意義多于實際操作的意義。經(jīng)過最高人民法院兩年的摸索，出臺了兩部物業(yè)司法解釋，較之前有很大的進步。首先，通過總結(jié)之前一些糾紛的處理經(jīng)驗，司法解釋著重解決了業(yè)主身份的界定、住改商轉(zhuǎn)換、物業(yè)費糾紛、物業(yè)服務、專有分和共有部分（如車位、車庫）的界定等問題，在理論上完善了物權(quán)法體系。其次，由于物權(quán)法等法律規(guī)定比較原則，審判實踐中出現(xiàn)了許多無法正確理解和適用物權(quán)法等相關(guān)法律規(guī)定的問題，審判壓力與日俱增。兩部司法解釋的出臺，為法院、物業(yè)公司、老百姓處理類似物業(yè)糾紛提供了行為準則裁判規(guī)范，具有很強的現(xiàn)實指導意義。

    問題2：

    物業(yè)管理老大難問題存在已久，嚴重妨礙了物業(yè)管理正常秩序和業(yè)主切身利益。這些問題存在的主要根源是什么？

    法律法規(guī)不完善、物管體制不健全等因素引發(fā)物業(yè)權(quán)益糾紛

    蔣萬來認為，物業(yè)權(quán)益糾紛主要是由于建筑物所有權(quán)區(qū)分界定模糊而引起的。在具體的實踐中，如部分小區(qū)業(yè)主購買了建設單位的商品房，但尚未依法辦理所有權(quán)登記，物管在向業(yè)主收繳物業(yè)費時遭到拒絕，由于此前法律中沒有對業(yè)主身份作出明確規(guī)定，容易引發(fā)物業(yè)糾紛。此次最高人民法院公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律問題的解釋》對已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的，明確可以認定為業(yè)主。這一司法解釋的出臺為解決此類問題提供了法律參考。

    同時，他還認為物業(yè)管理市場不規(guī)范，建管不分的管理體制，是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的根源。在實踐過程中，因部分物業(yè)管理公司角色錯位，服務不到位，存在物業(yè)服務質(zhì)量與價格不符而引起的物業(yè)糾紛屢見不鮮�！蛾P(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》對上述問題進行了明確規(guī)定，不僅物業(yè)公司不合理收費等問題得到有效監(jiān)督，而且業(yè)主的惡意欠費行為也受到制止。如業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務而拒絕繳費，在實踐中，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應義務的情況下，司法解釋明確規(guī)定此類業(yè)主都應繳納物業(yè)費。這就為空置房業(yè)主、低樓層業(yè)主拒交物業(yè)費及電梯費問題提供了法律參考。

    部分業(yè)主消費觀念、消費意識不健全影響整體物管水平

    雅戈爾物業(yè)的相關(guān)負責人表示，有些業(yè)主消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來，部分業(yè)主消費行為不規(guī)范、不文明。業(yè)主和物業(yè)管理公司往往通過簽訂一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理服務合同來規(guī)范、約束雙方的行為。但是，一些糾紛當事人缺乏相應的法律常識，以致在合同履行時發(fā)生糾紛;有的糾紛當事人有意或無意地將不同主體間的法律關(guān)系相混淆，把原本不屬于物業(yè)管理服務范圍的法律關(guān)系轉(zhuǎn)到物業(yè)管企業(yè)而引發(fā)糾紛。有的糾紛當事人法制觀念淡薄，簽訂了《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務合同》之后不認真履行，甚至故意侵犯對方當事人的合權(quán)益，釀成糾紛。例如業(yè)主購買房屋后，違章裝修、搭建，隨意停車等行為影響到其他業(yè)主利益，物業(yè)公司對其進行勸阻，但業(yè)主視而不見，嚴重妨礙了正常的物業(yè)管理秩序。

    問題3：

    物權(quán)法兩部司法解釋的公布，在一定程度上破解了物管難題，與此同時，政府職能部門、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會等又應如何提高物管水平？

    政府職能部門：加強物業(yè)立法 加大引導、監(jiān)督力度

    加強物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章建設是當務之急。目前物業(yè)管理方面的規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，很多亟待解決的問題無法求得法律上的依據(jù)。李崢艷表示，最高人民法院公布的兩部物權(quán)法司法解釋,既為審理有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務糾紛的民事案件統(tǒng)一裁判尺度，又為業(yè)主、業(yè)委會、物管企業(yè)之間的關(guān)系定位及各自權(quán)利、義務的行使提供了新的法律依據(jù)。相對于物權(quán)法，司法解釋更具有實際操作性。作為政府職能部門，將加強兩部物權(quán)法司法解釋的普法宣傳，并組織相關(guān)物業(yè)服務公司、業(yè)主委員會相關(guān)負責人進行學習。同時，指導業(yè)委會及物管企業(yè)正確行使相應的權(quán)利和義務，督促相關(guān)違法行為的自覺改正，減少物業(yè)糾紛發(fā)生，積極創(chuàng)造規(guī)范、有序、和諧的物管氛圍。