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　　小區(qū)入住后，售樓廣告上承諾的高級(jí)泳池卻不見蹤影，全體業(yè)主委托業(yè)委會(huì)將開發(fā)商告上了法院。日前，開發(fā)商被判必須按廣告承諾及規(guī)劃要求補(bǔ)建相關(guān)設(shè)施。律師提醒，由于廣告承諾也屬于購房合同的條款，保存好售樓廣告是業(yè)主成功維權(quán)的關(guān)鍵；同時(shí)業(yè)主委托業(yè)委會(huì)統(tǒng)一代表訴訟，可免單個(gè)業(yè)主分別起訴帶來的耽誤時(shí)間和耗費(fèi)成本。

　　案例

　　廣告承諾不兌現(xiàn)開發(fā)商輸官司

　　從2004年12月起，深圳倚天閣的業(yè)主陸續(xù)入伙。業(yè)主們隨后發(fā)現(xiàn)小區(qū)的部分設(shè)施與原設(shè)計(jì)規(guī)劃及售樓廣告不符，給日常生活帶來諸多不便，遂與開發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議。經(jīng)協(xié)商未果，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)對(duì)開發(fā)商提起訴訟。

　　業(yè)主們?cè)V請(qǐng)法院判令開發(fā)商移交小區(qū)的規(guī)劃圖等文件資料；同時(shí)要求開發(fā)商提供物業(yè)管理用房和商業(yè)用房；并完善小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，包括：建設(shè)人行步道、圍墻和短缺的37個(gè)車位，建設(shè)退臺(tái)式無邊界泳池及泳池過濾清潔系統(tǒng)，建設(shè)公共垃圾用房，完善小區(qū)的安全監(jiān)控、消防、報(bào)警系統(tǒng)和避雷設(shè)施，清理小區(qū)架空層建筑垃圾。

　　設(shè)施與售樓廣告不符輸官司

　　鹽田法院查明，倚天閣是由平×投資公司與某實(shí)業(yè)公司合作開發(fā)建設(shè)，總戶數(shù)為163戶，建筑功能為100%居住。該小區(qū)原規(guī)劃的停車位為82個(gè)，但規(guī)劃中不包含人行步道、公共垃圾用房、商業(yè)用房和圍墻。目前，小區(qū)建有避雷設(shè)施和可用車位45個(gè)，未建人行步道、公共垃圾用房、商業(yè)用房和圍墻。

　　法院審理后，判令開發(fā)商向業(yè)委會(huì)移交小區(qū)竣工驗(yàn)收等資料，同時(shí)建設(shè)物業(yè)管理用房、補(bǔ)建車位和建設(shè)退臺(tái)式無邊界泳池及泳池過濾清潔系統(tǒng)，另外清理小區(qū)架空層建筑垃圾。

　　但由于小區(qū)規(guī)劃未包含人行步道、公共垃圾用房、商業(yè)用房和圍墻，法律也無相關(guān)硬性規(guī)定；且小區(qū)已建有避雷設(shè)施，該設(shè)施已驗(yàn)收合格并符合法律要求，因此開發(fā)商無須再進(jìn)行保養(yǎng)完善。因此，法院依法駁回了相關(guān)訴請(qǐng)。

　　律師說法

　　廣告承諾構(gòu)成合同要約業(yè)主應(yīng)保存

　　廣東先正律師事務(wù)所的肖雄輝律師指出，該案比較典型，倚天閣業(yè)主們的勝訴為廣州業(yè)主提供了有益的借鑒，即業(yè)主應(yīng)保存好小區(qū)的售樓廣告。同時(shí)，針對(duì)目前廣州的類似案件多以單個(gè)業(yè)主起訴為主，律師建議業(yè)主盡量委托業(yè)委會(huì)統(tǒng)一代表訴訟，以免單個(gè)業(yè)主分別起訴帶來的耽誤時(shí)間和耗費(fèi)成本。

　　委托業(yè)委會(huì)起訴更有效

　　據(jù)了解，該案是《物權(quán)法》實(shí)施后，深圳市鹽田區(qū)法院判決的首宗建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案�！敖ㄖ�物區(qū)分所有權(quán)”是隨著高層住宅和小區(qū)的出現(xiàn)而形成的所有權(quán)形式，是指業(yè)主對(duì)其住宅等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)公共設(shè)施和場(chǎng)所的共有部分享有共有及共同管理的權(quán)利。

　　肖律師認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的糾紛往往牽涉全體業(yè)主的利益，業(yè)主最好委托業(yè)委會(huì)進(jìn)行起訴。根據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋，經(jīng)行政主管部門登記備案的業(yè)主委員會(huì)，在業(yè)主大會(huì)決定或業(yè)主大會(huì)授權(quán)下，對(duì)于涉及小區(qū)業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，有權(quán)代表全體業(yè)主進(jìn)行訴訟。

　　而且，委托業(yè)委會(huì)代表起訴，不僅能有效避免單個(gè)業(yè)主起訴的時(shí)間和成本耗費(fèi)，其判決還能自動(dòng)惠及所有業(yè)主。

　　保存售樓廣告以備后患

　　肖律師指出，開發(fā)商在廣告中對(duì)樓盤質(zhì)量及附屬設(shè)施的宣傳，對(duì)房?jī)r(jià)和購房者的選擇有很大影響，其內(nèi)容應(yīng)視為房屋銷售的“要約”行為，構(gòu)成銷售合同的一部分。開發(fā)商如果作出承諾又做不到，應(yīng)按違約處理。

　　該案的開發(fā)商在售樓廣告中強(qiáng)調(diào)有退臺(tái)式無邊界泳池，法院因此支持了業(yè)主的相關(guān)訴訟請(qǐng)求。因此，律師提醒各位業(yè)主，購房后仍應(yīng)保存好開發(fā)商提供的廣告，以檢驗(yàn)開發(fā)商是否履行承諾，同時(shí)也能作為發(fā)生糾紛時(shí)的重要證據(jù)。

　　此外，由于該小區(qū)的實(shí)際停車位數(shù)量未達(dá)規(guī)劃審批的標(biāo)準(zhǔn)，因此法院支持了業(yè)主要求開發(fā)商補(bǔ)建的訴求。而根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)提供物業(yè)管理用房，并在辦理物業(yè)承接手續(xù)時(shí)移交相關(guān)資料，因此，業(yè)主的相關(guān)訴求也得到了法院的支持。