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    一邊是限購限貸“緊箍咒”不松，很多人持幣待購苦于難以下手買房，另一邊是無論哪一類房產(chǎn)品，遇到今年的樓市行情都只有華山一條路好走——以價換量。

    在這樣的背景下，今年的酒店式公寓市場出現(xiàn)了這樣一種情況：酒店式公寓越來越住宅化，戶型放大到100平方米以上，很多還帶有陽臺或獨立廚房，基本可以滿足自住需求。而由于酒店式公寓不限購不限貸，也順利突破了購房者的住宅購買政策“瓶頸”，再加上價格體系迅猛下挫開發(fā)商紛紛低價入市，一時之間，這一類產(chǎn)品成為樓市中一道獨特的風景，也顛覆了以前大家觀念中固有的酒店式公寓形象。

    誠公館之后，蘭悅接棒熱銷自住客多

    在今年上半年的酒店式公寓市場上，這一現(xiàn)象就已初露端倪。上半年，杭州主城區(qū)一共成交3039套房源，較之于去年上半年的2824套略勝一籌，行情過得去。而在個盤成交前十強中，西溪誠園的誠公館異軍突起，以208套的成交量名列第五，成為前十樓盤里惟一一個大戶型的酒店式公寓產(chǎn)品，憑借和同樓盤內(nèi)住宅的巨大差價殺出一條血路，吸引了一大批自住客戶下單。

    六月伊始，同為綠城出品，同是豪宅樓盤，市中心高端盤綠城·蘭園祭出了同樣的棋子，效果同樣顯著。6月2日，蘭園酒店式公寓“蘭悅”首開，推出2號樓174套房源，起價29980元/平方米，均價33000元/平方米，算上各種開盤折扣，實際均價最終在30000元/平方米左右，起價約為26000元/平方米，最終當天即去化7.5成，70方小戶型當日售罄。于是，一周后，蘭悅于6月9日加推1號樓57套房源。截至目前，蘭悅這200多套酒店式公寓，整體銷售率達到了8.5成；而蘭園所有的近300套酒店式公寓中，70方戶型只有寥寥38套，其余全是110－190方的大戶型。

    “和傳統(tǒng)的酒店式公寓客群相比，我們的情況比較特殊：杭州和外地客戶幾乎對半分，外地客戶中又有不少是在杭州工作和生活的；當中，完全自住的客戶占到了一半以上，自住兼投資的比例也不少，純投資比例很少，基本集中在70方小戶型上。”蘭園的相關負責人介紹說，因為受政策所限沒法買住宅或是無法貸款，又看中蘭悅不錯自住功能的客戶不在少數(shù)。

    仍處培育期，錢江新城認可度不敵市中心

    眾所周知，酒店式公寓樓盤因為套數(shù)偏多，受眾有限，開盤幾乎售罄的情形極少出現(xiàn)，一般開盤能賣個一半不錯了，剩下來都是長期抗戰(zhàn)慢慢賣。因此，像蘭悅這樣，總價并不低、在200萬以上的酒店式公寓能夠開盤熱銷七八成的情況自然成為眾人關注的熱點。

    再看杭州酒店式公寓市場上，部分豪宅樓盤或是高端板塊也推出過單價和總價都較高的酒店式公寓，但銷售就沒有那么順暢。比如在錢江新城板塊，目前仍有體量不小的酒店式公寓在售，單價大多在40000元/平方米左右，戶型自五六十方到兩百方左右不等，總價也基本在200萬以上，當中200方的戶型總價則高達七八百萬。那么，為何錢江新城的酒店式公寓，尤其是大戶型酒店式公寓賣不過市中心？

    “無論是對自住客還是投資客來說，單價和總價仍是下單時重點考慮的一大因素。從這個角度來說，蘭悅推出的時機決定了它要靠低價來打開市場，也是它必然旺銷的原因所在。同時，蘭悅在絕對市中心板塊，配套齊全交通方便，應該說在武林門附近擁有一套房子的概念還是很吸引人的，杭州人更多會考慮自住功能，外地人則想著投資兼自住，再加上是綠城的品牌，各種因素交織下構(gòu)成了足夠的吸引力。”地產(chǎn)運營機構(gòu)中置聯(lián)合的一位資深商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如此分析。

    至于錢江新城的酒店式公寓慢銷，一者跟巨大的供應量有關，二者房源多數(shù)是在去年推出，彼時樓市行情還沒有那么嚴峻，開發(fā)商價格戰(zhàn)也打得沒那么狠，四萬左右的單價放到價格頻頻火并的今年，自然就有些尷尬了。此外，還有一個關鍵因素是，錢江新城至今為止入住人群和辦公入駐客群并不算多，板塊仍然處于初始發(fā)展階段，暫時沒有旺盛的人氣，投資客在購買時一算目前的投資回報率和漫長培育期，往往就會打起退堂鼓。與之相比，市中心板塊的認可度無疑更高，無論自住或投資，在樓市下行期看來都是更為穩(wěn)妥的購買行為。

    二手中介美地地產(chǎn)的總經(jīng)理王成郊自己是溫州人，在錢江新城也開有中介門店，他向記者分析稱，酒店式公寓由于是和住宅產(chǎn)權性質(zhì)不同的產(chǎn)品，房價漲幅沒有住宅快，因此投資客購買一圖總價低投資成本低，二圖較為穩(wěn)定的投資回報率。“像目前這樣的行情，溫州投資客一般認為5％以上的投資回報率是可以接收的，如果能達到就會下手；另外他們會希望板塊成熟時，投資回報率能夠達到8％－10％。錢江新城目前并無酒店式公寓進入租賃期，反而是距其不遠處的濱江·新城時代廣場嘗到了該板塊的租賃頭口水，現(xiàn)已基本租滿，40方的戶型可租35000－40000元/年，當年售價為60萬元/套左右，算算投資回報率約為6％－7％�？梢栽O想下，將來錢江新城酒店式公寓進入租賃期時，也會受到類似產(chǎn)品的沖擊，而由于售價高昂，必將影響到投資回報率，因此至少在未來兩三年間，租賃前景不算太明朗。”