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  “鄰居”熱門板塊大佬云集

  萬科旗下北宸之光熱銷，濱江、萬通、越秀等多家房產(chǎn)大佬入駐勾莊，無疑使板塊成為市場焦點(diǎn)。受“鄰居”勾莊板塊的帶動，與之隔著上塘高架的運(yùn)河新城也逐漸進(jìn)入購房者視野。本月底，運(yùn)河新城有首批住宅開盤，明年上半年凱喜雅錦河灣、運(yùn)河印象等將陸續(xù)入市。

  拆遷廠房居多，有大片空地
  三個(gè)在建樓盤和一宗地扎堆

  根據(jù)規(guī)劃，運(yùn)河新城規(guī)劃范圍北至繞城高速，西接巨州路，東臨拱康路，南靠石祥路。從規(guī)劃圖來看，南北走向的運(yùn)河是其中心軸，依著運(yùn)河兩岸拓展開去。定位是打造城北的城市副中心，今后這里將成為一個(gè)具有運(yùn)河特色的集生活、居住、商貿(mào)、旅游休閑于一體的新城綜合體。

  目前運(yùn)河新城內(nèi)有三個(gè)樓盤正在開發(fā)，記者實(shí)地探訪了這里。記者駕車從石祥路拐入通益路，由南往北開。大約向北行駛十分鐘，可以看到這樣的情景：以上塘高架為界，西面是如火如荼建設(shè)中的勾莊板塊，北宸之光在建住宅樓外，掛著大大的廣告豎幅；北宸之光北面是已交付的大華海派風(fēng)景。勾莊板塊是今年市場大熱門，萬科開發(fā)的北宸之光掀起勁銷熱潮，還有濱江、融科、萬通、越秀等房產(chǎn)大佬陸續(xù)進(jìn)駐。上塘高架西面即勾莊板塊在建、已交付樓盤分布密集，沿路分布了大眾、斯巴魯汽車4S店，隨著板塊內(nèi)各大項(xiàng)目的啟動，未來兩三年這里的居住氛圍將濃厚起來。

  上塘高架東面即運(yùn)河新城核心區(qū)域，與北宸之光、濱江萬家名城隔橋相望。從現(xiàn)狀來看，東面沿路分布木材、鋼材廠。運(yùn)河新城正在開發(fā)的樓盤有三個(gè)，分布密集。處于最北的是勾運(yùn)路和上塘高架交界處的瑞麒時(shí)代，是三個(gè)樓盤中最先開盤的，有大幅廣告圍擋，據(jù)悉樓盤將在本月底推出首批住宅。樓盤體量不大，總建筑面積僅37306平方米，規(guī)劃了兩幢高層住宅、商業(yè)以及辦公樓，是一個(gè)小型綜合體�？赡苤苓呍诮�樓盤多、物流運(yùn)輸?shù)年P(guān)系，勾運(yùn)路上大貨車較多。

  與勾運(yùn)路一路之隔南面的好運(yùn)路上，有兩個(gè)項(xiàng)目。一個(gè)是迪凱開發(fā)的運(yùn)河印象，位于上塘高架勾運(yùn)路出口東側(cè)，商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目。運(yùn)河印象建筑面積11.4萬平方米，由三幢LOFT和商業(yè)組成，交通非常便利。上塘高架勾運(yùn)路口下，往東拐到好運(yùn)路上就是運(yùn)河印象了。運(yùn)河印象很好找，圍擋有大幅廣告，塔吊高高聳起。項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年三四月份推出首批LOFT。

  同樣位于好運(yùn)路上，運(yùn)河印象東面兩三百米是在開發(fā)的凱喜雅·錦河灣。該地塊是2011年6月出讓，凱喜雅集團(tuán)經(jīng)過42輪競價(jià)拿下的，成交總價(jià)4.61億元，折合樓面價(jià)8629元/平方米。這也是余杭區(qū)運(yùn)河新城核心區(qū)塊出讓的第一塊住宅用地，現(xiàn)處于地下層土方施工階段。據(jù)悉，該項(xiàng)目于明年上半年面市，主打90平方米剛需以及103-115平方米戶型。錦河灣是一個(gè)8萬平方米的樓盤，由7幢住宅以及社區(qū)商業(yè)組成，明年上半年項(xiàng)目主推90平方米、103-115平方米的剛需和改善戶型。

  好運(yùn)路一直往東行駛至儲運(yùn)路，零散分布著農(nóng)居點(diǎn)、鋼貿(mào)市場、碼頭。儲運(yùn)路東面有大片空地，這是今年8月21日出讓的余政儲出[2013]49號地塊。由保定市華瑞房產(chǎn)以底價(jià)73781萬元競得，成交樓面價(jià)6750元/平方米，最高可建建筑面積約10.9萬平方米。緊鄰京杭大運(yùn)河，與規(guī)劃中的運(yùn)河新城核心景觀運(yùn)河生態(tài)島僅一步之遙。據(jù)了解，這是運(yùn)河新城時(shí)隔兩年后的再次出讓土地，是除錦河灣外少有的宅地。與該地塊相鄰南面正在建設(shè)的是農(nóng)居安置房。據(jù)了解，運(yùn)河新城內(nèi)大部分是商業(yè)性質(zhì)用地規(guī)劃。運(yùn)河新城目前項(xiàng)目集中在好運(yùn)路、儲運(yùn)路、勾運(yùn)路一帶，是板塊最先有居住氛圍的區(qū)域。

  記者觀察，這個(gè)區(qū)域四周，目前仍有大片空地、正在拆遷的廠房，跟高架西面的勾莊板塊相比，這里尚處于開發(fā)起步階段。

  明年是一個(gè)推盤集中期
  住宅、LOFT、寫字樓各類型都有

  運(yùn)河新城最先面市的項(xiàng)目是瑞麒時(shí)代。據(jù)項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人劉剛介紹說，本月底項(xiàng)目將首推64套住宅，主力面積84平方米的剛需戶型。項(xiàng)目規(guī)劃包括商業(yè)、住宅、辦公綜合體，其中商業(yè)部分的產(chǎn)權(quán)40年，住宅產(chǎn)權(quán)為70年。據(jù)透露，開盤均價(jià)在1.2萬-1.25萬元/平方米之間。

  此前有消息稱，運(yùn)河印象在本月推出首批房源，實(shí)際的推盤節(jié)點(diǎn)在明年上半年。昨天，記者采訪了迪凱房產(chǎn)營銷總監(jiān)趙娜，她表示說，項(xiàng)目首期LOFT房源預(yù)計(jì)在明年三四月份推出。

  “我們是全商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目，明年首期推出主力50-80平方米之間LOFT產(chǎn)品，針對的主要是投資人群。”趙娜坦言，萬達(dá)商圈輻射，北宸之光大賣，使整個(gè)城北區(qū)域都熱氣騰騰，區(qū)域內(nèi)購房人群比前兩年多了不少。不過跟剛需相比，投資者綜合考慮多，周邊配套、商業(yè)環(huán)境以及租賃價(jià)格等，因此啟動時(shí)間比剛需產(chǎn)品晚。

  凱喜雅·錦河灣預(yù)計(jì)明年上半年推出首期房源，是余杭區(qū)運(yùn)河新城內(nèi)第一個(gè)有大量住宅入市的樓盤。凱喜雅房產(chǎn)公司副總黃晴波介紹說，錦河灣位于好運(yùn)路與儲運(yùn)路交會處，距上塘高架出口僅300米左右。“從交通上看，我們項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)最為便捷樓盤之一，上塘高架勾運(yùn)路口下，拐到好運(yùn)路就到了，非常便捷；同時(shí)，我們離運(yùn)河三五百米，又擁有稀缺的景觀資源。從運(yùn)河新城土地性質(zhì)規(guī)劃來看，除了剛出讓的保定華瑞地塊，我們南面、北面有一些零星規(guī)劃的宅地外，其他多為商業(yè)用地，所以說，錦河灣住宅性質(zhì)樓盤有稀缺性。”

  運(yùn)河新城板塊內(nèi)，明年還可能入市的還有8月拍出的地塊。按照普通工程進(jìn)度來推算，該地塊項(xiàng)目很可能在明年下半年面市。

  “雖然運(yùn)河新城從今年年底直到明年有一個(gè)集中供應(yīng)量，不過這些項(xiàng)目各有側(cè)重，不會形成最直接的競爭。”在業(yè)內(nèi)人士看來，運(yùn)河新城即將入市的三個(gè)樓盤，既有住宅、又有酒店式公寓、寫字樓，物業(yè)類型多，主打房源不盡相同。瑞麒時(shí)代住宅僅為兩幢樓，還有商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目；而運(yùn)河印象全部為商業(yè)性質(zhì)，LOFT產(chǎn)品投資主要面對投資需求；錦河灣是住宅主打的樓盤。三個(gè)項(xiàng)目各有重點(diǎn)，商業(yè)為住宅提供配套，而住宅又帶來了人氣，是一種互補(bǔ)的狀態(tài)。

  運(yùn)河新城的規(guī)劃起點(diǎn)非常高。規(guī)劃中，運(yùn)河新城的核心區(qū)相當(dāng)于中央商務(wù)區(qū)，住宅用地非常少，靠著儲運(yùn)路東側(cè)開挖一個(gè)人工生態(tài)島。好運(yùn)路和勾運(yùn)路中間未來還規(guī)劃有地鐵4號線，并設(shè)站點(diǎn)；從教育資源來看，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。

  有消息靈通人士稱，地鐵4號線站點(diǎn)附近，預(yù)計(jì)近期將推出一兩塊商業(yè)用地。

  上塘高架西面房產(chǎn)大佬云集
  比價(jià)格、戶型、品質(zhì)，各有招數(shù)

  運(yùn)河新城板塊重新進(jìn)入市場視野，跟上塘高架西面勾莊板塊走熱不無關(guān)系。去年7月31日，萬科以底價(jià)約13.02億元拿下了21號勾莊商住地，憑借著品牌效應(yīng)，勾莊瞬間匯聚了杭州樓市的目光，即為目前熱銷的北宸之光，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)為4257元/平方米。

  緊接著去年11月，勾莊板塊推出緊鄰萬科地塊的兩宗宅地，總可建面積約26.4萬平方米。一番爭奪之后，兩宗地塊均被濱江集團(tuán)收入囊中，總成交價(jià)16.55億元，綜合成交樓面價(jià)6258元/平米，案名為萬家名城。隨后，今年的2月1日，聯(lián)想旗下的融科地產(chǎn)在經(jīng)過長達(dá)88輪的激烈競價(jià)后，以12.6億元拿下76號勾莊地塊，又一家實(shí)力開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐勾莊，當(dāng)時(shí)以8302元/平米的成交樓面價(jià)，更是直逼拱墅區(qū)北部軟件園宅地地價(jià)。

  今年5月土地競拍現(xiàn)場，萬通、越秀將勾莊板塊樓面價(jià)拉升至9000元/平方米以上。尤其是越秀地產(chǎn)經(jīng)過49輪競價(jià)拿到25號地塊，以 9600元/平米拿下，成為余杭的新地王。這是土地市場上勾莊板塊的高熱度�？梢灶A(yù)見，明年該板塊將有巨大供應(yīng)量。

  勾莊板塊內(nèi)萬科旗下的北宸之光，三次開盤三次日光，2個(gè)月銷售超千套的成績激活了勾莊板塊，接下來有消息稱，濱江萬家名城年底前預(yù)計(jì)推出首批房源。

  “目前運(yùn)河新城內(nèi)雖然不及西面房產(chǎn)大佬云集，不過整個(gè)區(qū)域炒熱后，勢必帶來大量需求。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與其隔著上塘高架的東面，運(yùn)河新城板塊雖然面對“隔壁”板塊各大樓盤競爭搶奪市場的壓力，但也享有到區(qū)域共同炒熱帶動客戶量的優(yōu)勢。

  目前，運(yùn)河新城西南面在售的北宸之光(精裝)、已交付的大華海派風(fēng)景、風(fēng)雅樂府、贊成美墅，均價(jià)在1.3-1.6萬元/平方米之間。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，運(yùn)河新城板塊的住宅價(jià)格會參考周邊樓盤市場價(jià)。“雖然勾莊板塊樓盤有聚集效應(yīng)，不過我們項(xiàng)目產(chǎn)品也很有競爭力。”黃晴波介紹說，比如錦河灣的90平方米面寬設(shè)計(jì)到了10.2米，兩間臥室和客廳朝南，采光非常好。而且，面積103-115平方米之間面積段的房型稀缺。由此可見，明年區(qū)域內(nèi)各樓盤之間比拼價(jià)格、戶型、品質(zhì)，各有招數(shù)。