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　　武林廣場(chǎng)地下商城如何打造自己的商業(yè)模式？

　　杭州商業(yè)地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司贏商投資總經(jīng)理方芳說(shuō)，杭州地鐵如果照搬香港的模式，可行性不高，因?yàn)橄愀鄣罔F地上、地下部分的商業(yè)開(kāi)發(fā)都是由地鐵公司來(lái)運(yùn)作，所以香港的上蓋物業(yè)和地下商城、通道之間可以形成一個(gè)無(wú)縫鏈接，而杭州則由幾個(gè)不同主體來(lái)開(kāi)發(fā)，要實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接的難度不小。

　　上海的人民廣場(chǎng)站現(xiàn)有三個(gè)比較大的地下商場(chǎng)：迪美購(gòu)物中心、香港名店街、華盛街，定位都偏向于白領(lǐng)與年輕時(shí)尚人群，走前衛(wèi)、流行路線。

　　方芳認(rèn)為杭州的地鐵地下商城定位不宜過(guò)于低端、單一，“幾萬(wàn)平方的體量純做市場(chǎng)類(lèi)的業(yè)態(tài)成功的可能性是不大的。”她說(shuō)，“如果武林廣場(chǎng)地下商城的定位和龍翔、明珠趨近，首先檔次太低，與周?chē)�的商業(yè)形態(tài)不符合，第二這種業(yè)態(tài)本身就在走下坡，類(lèi)似市場(chǎng)也都在轉(zhuǎn)型之中，我覺(jué)得在一個(gè)比較成熟的核心商圈里去做這些不大合適。”

　　她給出了建議——做配套，“我認(rèn)為武林商圈目前最多的是百貨類(lèi)的業(yè)態(tài)，然后是一線品牌的連鎖店，而最欠缺的是吃的、玩的和體驗(yàn)類(lèi)項(xiàng)目等配套，這些對(duì)一個(gè)成熟的商圈來(lái)說(shuō)是必不可少的。武林商圈原有的商業(yè)氛圍是個(gè)天然優(yōu)勢(shì)，再加上地鐵帶來(lái)的人流，應(yīng)該把這些資源好好利用，合理配比商城的業(yè)態(tài)，前景還是值得期待的。”

　　地鐵之于商業(yè)項(xiàng)目是把“雙刃劍”

　　香港的購(gòu)物中心中60%都屬于地鐵上蓋物業(yè)，香港地鐵上蓋物業(yè)的建設(shè)與營(yíng)運(yùn)模式已非常成熟，結(jié)合其國(guó)際旅游購(gòu)物中心的城市定位，地鐵與商業(yè)的完美結(jié)合使得地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)價(jià)值得以最大化，并帶動(dòng)了周邊商業(yè)的發(fā)展。

　　方芳分析說(shuō)，商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)、難度極高、風(fēng)險(xiǎn)極大的系統(tǒng)性工程，對(duì)開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力是非常講究的。“并不是下面通了地鐵就一定能成。”

　　方芳說(shuō)，地鐵對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可能是一把“雙刃劍”，它可以迅速把人拉進(jìn)來(lái)，但當(dāng)你自己做的商業(yè)項(xiàng)目不是很強(qiáng)的時(shí)候，地鐵反而會(huì)加速把人帶到別的地方去。”

　　考量杭州的8個(gè)地鐵上蓋綜合體，多個(gè)開(kāi)發(fā)量都在20萬(wàn)方以上，最大的達(dá)到了100多萬(wàn)方，“據(jù)我所知，杭州本土開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有能夠操盤(pán)二三十萬(wàn)商業(yè)綜合的成功經(jīng)驗(yàn)，可見(jiàn)，要把這些綜合體運(yùn)作起來(lái)難度不是一般的大。”

　　“萬(wàn)象城之所以能夠起來(lái)，與引進(jìn)成熟的管理模式和先進(jìn)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)有密切關(guān)系。”方芳說(shuō)，除了萬(wàn)象城，錢(qián)江新城的另外兩個(gè)綜合體高德國(guó)際和來(lái)福士都是引進(jìn)外來(lái)成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司來(lái)操盤(pán)的。

　　方芳認(rèn)為臨平南站上蓋綜合體(翁梅站)和下沙金沙湖板塊的龍湖天街有成為區(qū)域商業(yè)中心的潛力，“臨平這個(gè)南站所在的新區(qū)已經(jīng)比較成熟了，而且臨平老城區(qū)沒(méi)有一個(gè)商業(yè)綜合體，而金沙湖板塊可以通過(guò)地鐵去輻射下沙這個(gè)區(qū)塊，還可以拉動(dòng)九堡、喬司這幾個(gè)區(qū)域的消費(fèi)。九堡作為杭州東部交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，也有可能做起來(lái)，不過(guò)還是要看由誰(shuí)來(lái)做，怎么做。另外大型商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)也要與整個(gè)城市或者區(qū)域的發(fā)展速度相對(duì)應(yīng)。”

　　商機(jī)掃描

　　杭州地鐵，開(kāi)啟了哪些商業(yè)項(xiàng)目？

　　50個(gè)左右地鐵站廳內(nèi)部商鋪

　　杭州地鐵商鋪招商準(zhǔn)備工作在去年就已經(jīng)開(kāi)始了。今年2月8日地鐵集團(tuán)召開(kāi)的新聞懇談會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人公布了商鋪招商的一些初步設(shè)想：地鐵1號(hào)線將參照香港“只租不售”模式，業(yè)態(tài)種類(lèi)地位為便利店、食品店、以引進(jìn)連鎖品牌商家為主。

　　根據(jù)杭州地鐵官方網(wǎng)站的信息顯示，地鐵1號(hào)線的商業(yè)資源由三部分組成，一是車(chē)站主體的小商鋪，設(shè)置在檢票口附近；二是站廳里的ATM機(jī)以及自助設(shè)備空間；三是面積較大的商業(yè)空間。

　　據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，杭州地鐵1號(hào)線公共區(qū)商鋪僅有50個(gè)左右，主要為15平米的超小商鋪和40－80平米中小鋪，其中面積較大的商業(yè)空間包括鳳起路站、城站站、文澤路站、臨平站等。

　　近10萬(wàn)平方米的武林地下商城

　　武林商圈寸土寸金，向來(lái)是商家必爭(zhēng)之地。

　　去年11月30日，杭州武林廣場(chǎng)地下商城建設(shè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目公司)臨時(shí)辦公樓落成并正式掛牌。

　　武林地下商城總建筑面積9.6萬(wàn)平方米，其中地上0.2萬(wàn)平方米(包括汽車(chē)坡道，出入口及豎井等)，地下9.4萬(wàn)平方米(地下一、二層為商業(yè)餐飲，地下三層為汽車(chē)庫(kù))。

　　建成后，武林廣場(chǎng)上將有6個(gè)地面出入口連通商城，還要建一個(gè)下沉式廣場(chǎng)。廣場(chǎng)上除了人行出入口，東西兩側(cè)還有兩個(gè)雙車(chē)道的汽車(chē)坡道，方便來(lái)沿線購(gòu)物的人停車(chē)。

　　地鐵集團(tuán)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)后的武林廣場(chǎng)將彌補(bǔ)商圈現(xiàn)有不足，對(duì)周邊的物業(yè)形成有效連接，促進(jìn)武林商圈聯(lián)動(dòng)。

　　8個(gè)大型地鐵上蓋商業(yè)綜合體

　　去過(guò)香港的人一定會(huì)驚嘆依托于地鐵而建的時(shí)代廣場(chǎng)、郞豪坊、又一城等氣勢(shì)恢弘的大型商業(yè)綜合體。杭州地鐵引入了“地鐵+物業(yè)”的香港地鐵模式，在地鐵一號(hào)線的商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃中，8個(gè)大型商業(yè)綜合體輪廓清晰可見(jiàn)。

　　2月8日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，七堡車(chē)輛段綜合體的雛形初現(xiàn)：5000根巨型水泥柱支撐起巨型上蓋平臺(tái)，可開(kāi)發(fā)總面積達(dá)到102萬(wàn)平方米，今后地鐵1號(hào)線、4號(hào)線車(chē)輛的運(yùn)營(yíng)庫(kù)、檢修庫(kù)，綜合維修大樓和控制中心等地鐵功能建筑被設(shè)置在“蓋子”下方。

　　上蓋部分，被用做開(kāi)發(fā)住宅和商業(yè)項(xiàng)目，地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)邵劍明說(shuō)，其中63萬(wàn)方用來(lái)開(kāi)發(fā)住宅，“如果按照1萬(wàn)元/平方米的單價(jià)計(jì)算，住宅開(kāi)發(fā)一項(xiàng)可以收回63個(gè)億，這筆錢(qián)可以投入到地鐵的運(yùn)營(yíng)。”

　　而最大的“亮點(diǎn)”在于一個(gè)宏大的商業(yè)開(kāi)發(fā)方案：約20萬(wàn)平方米的酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，同時(shí)為了方便這里的住戶(hù)，綜合體內(nèi)還將配套建成幼兒園、小學(xué)等設(shè)施。

　　比七堡車(chē)輛段綜合體更值得期待的是武林廣場(chǎng)站上蓋物業(yè)綜合體，地鐵集團(tuán)下屬置業(yè)公司在去年11月拿下了武林廣場(chǎng)04號(hào)“黃金寶地”，該地塊位于中山北路和環(huán)城北路交叉口的西南角，北面為西湖環(huán)球文化廣場(chǎng)，毗鄰杭州大廈、武林廣場(chǎng)及延安路等傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)。