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    眾所周知中國已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期，我想這點(diǎn)是不容置疑的，從03年開始，中國各方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都得到的空前的一些提升，同時(shí)在這樣的一個(gè)大的背景下面，各位也了解地中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了局部的投資過熱，那么在中國房地產(chǎn)對(duì)于金融信貸的依賴也是非常的過分，那么我們舉一個(gè)數(shù)據(jù)，基本上是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金方面的來源可以這樣講99%是來源于房地產(chǎn)的信貸，而其他一些金融的手段僅僅在1%而已，這是一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)。這里面有相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　那么房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)也將成為中國加入WTO的新標(biāo)準(zhǔn)，我想這個(gè)方面的話，政府也會(huì)加大調(diào)控力度，這方面特別是從04年12月11號(hào)開始，商貿(mào)投資業(yè)作為我們?nèi)胧型宋暹M(jìn)三當(dāng)中一個(gè)開放，也是因?yàn)檫@樣我們?nèi)ツ暝趶V州12月10號(hào)舉辦了首屆商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)。這是一個(gè)具有歷史意義的一天。那么在我們這個(gè)商貿(mào)開放之前，我們中國商貿(mào)的物業(yè)乃至我們中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)備好沒有？

　　在宏觀調(diào)控下面目前對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新的動(dòng)向如何，眾所周知，目前出臺(tái)的一系列政策，是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，雖然它的矛頭更多的特別在近期是針對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)，但是也會(huì)波及到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的趨勢(shì)，所以在這里我也做一個(gè)簡單的一個(gè)表述。

　　首先是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的現(xiàn)狀。那么商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資繼續(xù)保持較高的一個(gè)增長速度，那么相關(guān)的數(shù)據(jù)我想也就不要列舉，大家在很多的途徑都可能發(fā)現(xiàn)，那么來自中國購物中心財(cái)富中心的一個(gè)數(shù)據(jù)表明，中國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積達(dá)到2000萬平米，這些地方仍然在建設(shè)大量的超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，包括以Mall的在建項(xiàng)目有300多個(gè)，這個(gè)也是一個(gè)客觀的值得重視的一個(gè)事實(shí)。

　　而與此相比較而言，全國的商業(yè)用房面積反而在不斷的上升，隨著商業(yè)地產(chǎn)的投資的持續(xù)升溫，包括世貿(mào)集團(tuán)，順馳中國，以及國美地產(chǎn)等等，都分別高調(diào)表現(xiàn)要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。那同時(shí)，在我們的商業(yè)地產(chǎn)的目前的一個(gè)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)的兩張皮的現(xiàn)象依然非常的嚴(yán)重，并沒有得到很好的解決，對(duì)于零售商需求的不清晰，研究的不充分，招商的困難以及商鋪尋找這樣一個(gè)合適的矛盾日常的激烈。

　　那么在宏觀調(diào)控下面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)這樣的需要引起中國有關(guān)方面的各部委的擔(dān)憂，在今年4月份發(fā)改委把這個(gè)很多先引得獲利投資的方面做一個(gè)研究，那么對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)大型購物中心的這樣一個(gè)調(diào)查也是在名列里中的。這個(gè)是大家可能知道的一些信息，同時(shí)05年以后，接連不斷的政策應(yīng)該是以三劍合舞，砍下這么多年發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也商業(yè)地產(chǎn)帶來一定地影響。特別是今年準(zhǔn)備即將要推出的規(guī)劃條例，這里面也有一些舉措，將對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，超過一萬平米以上的必須進(jìn)行國務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)行這樣的論證。所以商業(yè)地產(chǎn)盲目的開發(fā)，在未來可能會(huì)有一定程度上的遏制，由于我們?cè)诘谝粡堃蔡岬�，在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于融資。一些手段異常的單一，因此導(dǎo)致這樣一個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)，那么我們也提出未來商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)由于他是一個(gè)基金資金密集型的這樣一個(gè)投入，他們對(duì)于開發(fā)商，投資商的實(shí)力，以及他的一些更靈活的金融手段的一些要求更高，所以我們認(rèn)為，這必須實(shí)現(xiàn)多樣化的一個(gè)渠道。那么在今天多樣化的形勢(shì)當(dāng)中，那么陸續(xù)的有這么一些包括和國外的交流這都是在一些城市，其中包括房地產(chǎn)的證券化，投資資金組織吸收長期資金來投入于房地產(chǎn)。引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，發(fā)行公司債權(quán)，推行融資租賃方式，抵押資產(chǎn)管理公司等等。國內(nèi)比較房地產(chǎn)信托投資資金瑞士這方面一些形式的借鑒，目前也正在國內(nèi)的金融界和相關(guān)的主管部門當(dāng)中正在醞釀這些方向上的意見和出臺(tái)的舉措。

　　因此我們也看到，特別在近期我們由于地產(chǎn)這樣一些在七部委關(guān)于遏制房價(jià)的意見這樣的出臺(tái)以后，商務(wù)部也比較擔(dān)心，由于對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)的一個(gè)調(diào)控，那么一些相關(guān)的開發(fā)和資金的流向可能會(huì)更多的專項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)，所以為了更了解這個(gè)情況，商務(wù)部分兩路在全國進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)查，第一路是考察廣州，東莞，南寧，廈門，福州；第二路上海，南京和杭州。這個(gè)是目前也是北京方面在進(jìn)行的一些動(dòng)作。

　　那么事實(shí)上確實(shí)我們也發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)表現(xiàn)，就是在住宅投資受遏制以后，各地的投資者專項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)和探討中長期的一些投資，這里面同時(shí)包括海外的一些資金和熱線對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的更加的熱衷，今年新加坡的家騰置業(yè)，同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，在2005年第一季度，上海外資商業(yè)地產(chǎn)超過04年的整個(gè)年度的這樣一個(gè)趨勢(shì)。我們?cè)谶M(jìn)行這方面的論述以后，我們可以得出這樣的一個(gè)結(jié)論，也就是當(dāng)今在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，它存在的趨勢(shì)是資本，品牌，房地產(chǎn)的源頭首先在一級(jí)市場(chǎng)首先是土地的目前國家也是相當(dāng)多的政策上調(diào)控，包括是去年831的大限，以及包括今年七部委當(dāng)中包括閑置一年以上的土地資金的政策，在兩年以上的無償收回等等這樣一些非常有利的，應(yīng)該是一些嚴(yán)肅的舉措，應(yīng)該是一些土地開發(fā)商的土地積累方面，土地儲(chǔ)備方面的一些策略也是引起很多的一些調(diào)整。那么為了更好的實(shí)現(xiàn)土地、品牌也就是我們開發(fā)商的品牌，以及資本的對(duì)接，那么我們結(jié)構(gòu)得到國土資源部的支持，在中國國土資源直屬機(jī)關(guān)報(bào)，包括是中國國際展覽公司，以及美國咨詢集團(tuán)一起去在今年的7月30號(hào)和8月2號(hào)在北京的國貿(mào)舉行中國首屆地交會(huì)。這是我們對(duì)這個(gè)地交會(huì)的相關(guān)信息給各位做一些預(yù)告。

　　那么在這里面，我們非常希望搭建品牌開發(fā)商和土地資源以及是國際資本的這樣一個(gè)三方對(duì)接的平臺(tái)，在這里面我們組織了超過50多個(gè)城市地級(jí)在內(nèi)的國家土地儲(chǔ)備局組團(tuán)參展，把他們開展的參展的信息在這里進(jìn)行發(fā)布和尋找招商引資的渠道，同時(shí)結(jié)合一批存量的二手土地，特別是一些有地?zé)o錢，那么也感覺到新政之后的出臺(tái)的壓力，他們也想尋找相關(guān)的合作伙伴進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，我們也組織了相關(guān)的這樣的參展另外我們把北京大的開發(fā)商以及北京動(dòng)開發(fā)售的正在引起整個(gè)京城樓市震動(dòng)的項(xiàng)目，都會(huì)是進(jìn)入我們這次展會(huì)。作為一個(gè)品牌的展示。同時(shí)還加上我們很多國外的一些資金和投資銀行，當(dāng)中包括日本的，澳洲的銀行，亞洲的開發(fā)銀行以及一些在內(nèi)的金融的機(jī)構(gòu)，這些都是我們?cè)诒本┑亟粫?huì)將會(huì)搭建的一些資源，也希望在座各位業(yè)界的朋友也興趣可以參與和觀摩，在這里面我們也承辦了一個(gè)高規(guī)格的中國商業(yè)地產(chǎn)和國際資本的這樣一個(gè)主題論壇，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的論壇有三個(gè)主題，也是歷來房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中最高的規(guī)格，因?yàn)槲覀儼讶�球最大的開發(fā)商請(qǐng)到中國來進(jìn)行主題演講。我們這次國土資源部的副部長以及相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)干部都會(huì)出席，這次應(yīng)該講是非常高規(guī)格，應(yīng)該在新政之后的中國和美國對(duì)于整個(gè)方向產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的方向的一個(gè)探討和一個(gè)交流。

　　那么講了這么多，我講可能各位比較有興趣的一些話題，就是說商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目前如火如荼，也有人在預(yù)測(cè)可以說2005年將是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的死亡年，或者換句話說2005年將是中國商業(yè)地產(chǎn)的原年。這個(gè)說法我想根本的來源還是多少有一些依據(jù)的，作為商業(yè)地產(chǎn)的這樣一個(gè)標(biāo)簽的名詞，其實(shí)在真的出現(xiàn)2002年，那么開始萌芽是2000年，商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)名詞這樣的提出和各大的傳媒以及業(yè)界的同行們轉(zhuǎn)述應(yīng)該從2002年比較多，也代表中國目前相當(dāng)多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最多是在2000年開始籌備，大部分在2002年2003年開始籌備和開發(fā)。他們基本上習(xí)慣性的從住宅的開發(fā)轉(zhuǎn)過來看到商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率比較高，有慣性的用住宅的房地產(chǎn)開發(fā)模式來直接照搬到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，因此在很多的環(huán)節(jié)出現(xiàn)了很多的誤區(qū)，當(dāng)時(shí)我想用幾個(gè)排比句可以反映大致的狀況，也就是說開發(fā)重于經(jīng)營，銷售先于招商，規(guī)模先于策劃，這都是在此之前眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在整個(gè)運(yùn)營的管理模式。那么強(qiáng)調(diào)的問題，我們只是將其中一部分進(jìn)行努力，第一是規(guī)模盲目的擴(kuò)大，脫離需求。這里面不乏一些政府形象工程，也就是說政府熱于企業(yè)，形象大于需求。

　　第二點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和后期的商業(yè)經(jīng)營管理嚴(yán)重脫節(jié)。完全沒有考慮到整個(gè)這個(gè)項(xiàng)目的最重要的是一個(gè)持續(xù)發(fā)展和有序的經(jīng)營。

　　另外由于我們國內(nèi)的開發(fā)商的實(shí)力有限，和一些中國的一些實(shí)際的國情所造成，基本上都用銷售的手段來短期回籠我們的資金，來滾動(dòng)開發(fā)相對(duì)資金需求量比較的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣的話，而在銷售如何銷售，才能夠跟未來的經(jīng)營盡量的能夠減少它的矛盾，一定有矛盾，但是盡可能的減少，這個(gè)是可以做到的。如何去做，這里面有很多的經(jīng)驗(yàn)，所以這里面也經(jīng)常造成很多困擾。

　　第四點(diǎn)很多照搬照抄的現(xiàn)象極其的嚴(yán)重，他們覺得新天地很好，有可能在自己里面找一塊地開發(fā)一個(gè)街區(qū)的模式，這個(gè)是一個(gè)很大的誤區(qū)。看到別人在蓋一個(gè)購物中心，覺得很賺錢，自己也不自量力的去干，這樣的話甚至本住宅的中心都搬過來，這個(gè)是普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象。

　　第五點(diǎn)剛才提到了，還沒有真正的進(jìn)行前期的商業(yè)策劃就急于的找很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行投標(biāo)，然后根據(jù)甲方自己的一些想法，脫離商業(yè)規(guī)律的想法，去敲定它的規(guī)劃事情，包括建筑的設(shè)計(jì)等等，嚴(yán)重脫離零售商的要求，這是一個(gè)也是很多這樣的問題存在。同時(shí)招商包括主力店和一些龍頭的商鋪辦主力店等等，還沒有確定就急于銷售，這些都是很重點(diǎn)的誤區(qū)。

　　同時(shí)也沒有看到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作過程當(dāng)中，特別在我們的一本書我們的開篇第二章就花很大的篇幅去論述要做商業(yè)地產(chǎn)首先必須了解商品流通的規(guī)律，剛才我們有兩位嘉賓都或多或少提到了，在商業(yè)地產(chǎn)主體是商業(yè)，而不是地產(chǎn)。我想我自己的看法我可能更傾向于在商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)作過程當(dāng)中，地產(chǎn)是一個(gè)非常重要的載體，而它里面真正的靈魂是每一個(gè)經(jīng)營的商家，所以我們做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)非常要了解零售商的需求，而零售商是做什么，他們我做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，我們更多的不是在做商品，所以我們更傾向于我們旭輝國際本人更傾向于做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的，我們更傾向于商店元素與商品元素的組合來取代講業(yè)態(tài)和業(yè)種。而我們做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)我們很明確，我們更多的關(guān)注的是商店元素和商品元素的組合，他們是相對(duì)應(yīng)的。

　　而在此當(dāng)中他更重要的是我們商品的流通規(guī)律是什么，也就是我們零售企業(yè)它遵循的零售業(yè)的一些規(guī)律是什么，這是一個(gè)非常重要的理論的基礎(chǔ)，如果沒有這個(gè)，我們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，由于不懂零售商的需求，造成了笑話和吃的虧損失是很慘重的，所以我們必須在這樣的理論方面，我們對(duì)整個(gè)商業(yè)的定位一定要做整體性的思考，而我發(fā)現(xiàn)很遺憾，在全國我們做了將近20個(gè)城市有商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)絕大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)的經(jīng)營這塊，確實(shí)是非常的草率，而且是完全違背商業(yè)地產(chǎn)的需求。

　　在這里，我想舉一些個(gè)案和大家做一些交流和分享，這里面涉及到一些業(yè)內(nèi)的項(xiàng)目，我只是客觀的進(jìn)行一些我的一些看法和講述。

　　首先各位肯定知道這是號(hào)稱全球最大的Shopping Mall金源Mall。剛剛我們的這個(gè)劉博士第一位出廠的嘉賓提到，他提到他北京的項(xiàng)目，我可以在這里坦誠步公的進(jìn)行一個(gè)交流。事實(shí)上這里面我想他的出發(fā)點(diǎn)，首先我覺得這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然他的開始的經(jīng)營的相撞是很好的，但是后期來講越來越多的業(yè)界的朋友對(duì)這個(gè)項(xiàng)目提出了更多的擔(dān)心，而且他目前的現(xiàn)狀確實(shí)不是太好，因?yàn)槲覀冎v，因?yàn)樗�的定位本身這個(gè)項(xiàng)目的定位其實(shí)就本質(zhì)上的一些問題，因?yàn)樵谒�這樣的一個(gè)區(qū)位，在北京的西北四環(huán)，在整個(gè)的坐落世紀(jì)城的200萬平米開發(fā)的設(shè)計(jì)里面，他本來就不應(yīng)該具備他的交通條件和地位位置一開始的定位就不應(yīng)該是面向整體優(yōu)勢(shì)，甚至更遠(yuǎn)的一些項(xiàng)目建設(shè)的輻射，他輻射不可能在這個(gè)地方輻射這么遠(yuǎn)，不可以支持。因?yàn)樗�只是一個(gè)區(qū)域性的構(gòu)筑經(jīng)營，當(dāng)然我們?cè)谖覀兿旅娴年U述當(dāng)中，到底分為哪幾類，它各自的特點(diǎn)是什么，他有一些什么樣的規(guī)律性需要把握。

　　那么在這樣的一個(gè)區(qū)形的購物中心，必須要做一個(gè)超大規(guī)模的購物中心，那么實(shí)際上這里面本質(zhì)上就存在問題，由于它要做超大規(guī)模的Shopping Mall，他要輻射這么多的人群，因此他的商品元素的組合，相對(duì)會(huì)提到一些更高端的一些，包括商店的元素組合也會(huì)考慮會(huì)進(jìn)行一定的提升。