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　　在這樣的提升當(dāng)中，他做到兩種錯位，首先一方面他放棄了區(qū)域內(nèi)的消費的需求，因為它之間是有一些格格不入的，就是說他整個的周邊的片區(qū)的消費和他這樣之間是矛盾的，同時由于他這樣的交通的選址他就很難把北京周邊整個各個城區(qū)東片，北片，西片，南片吸引到這里面來進(jìn)行消費，本身就是他一開始在定位的時候在整個的規(guī)模上控制的時候這個就是他自己沒有進(jìn)行正確的思考。

　　同時，我們一定要明確因為做商業(yè)他來不得半點的虛假，不是通過媒體來炒作的。我們看到北京的王府井每天的最多也就是40、50萬，高峰期也不會超過60萬，這是日平均的客流量，而他們的王府井和西單的商業(yè)面積僅僅是20多萬平米，王府井也就40多萬平米，那么這樣的一個數(shù)字，我們也同時在用另外一個數(shù)字來推測，就是說每平方厘米的經(jīng)營業(yè)績他必須有一個保本的銷售額，這是我們做零售業(yè)的專家們都很清楚，也就是說我們每平方厘米的商業(yè)面積每年至少產(chǎn)收八千到一萬的營業(yè)額，才可以承受租金的成本。那么我們通過這一類數(shù)據(jù)來換算，一個60萬平方米的Shopping Mall，比如說每個人平均花100塊錢，他需要日平均量才可以支持這個Mall的運(yùn)營，這個數(shù)字是用數(shù)字完全可以測算出來的，但是我相信，我們的投資者可能并沒有遵循這樣的規(guī)律。

　　當(dāng)然回過頭來，這個項目也就是說我們必須每一天要有20萬的日均日流量才可以真正的達(dá)到保本，現(xiàn)在可能只有3萬。如何提升它這是一個非常嚴(yán)峻的一個事實擺在面前。那么當(dāng)然這個項目我可以這樣說，也許從Shopping Mall的運(yùn)營，可能它遇到很多困擾，但是作為世紀(jì)金源，他們作為開發(fā)商這個項目的運(yùn)作，可能獲得相當(dāng)?shù)某晒�，這個是另外一回事。

　　第二個舉的是廣州的一個商業(yè)地產(chǎn)項目，也是在4年前，在2001年也是在廣州銷售得非常好的一個主題商業(yè)地產(chǎn)項目，這個項目作為廣州的中山七路，他是和中山地鐵站是能夠流通的。他算是一個地下防空洞的工程，最后作為一個商業(yè)用場，當(dāng)然他用一個7大國家環(huán)游世界這樣的主題風(fēng)情這樣的街區(qū)的定位，這個定位就是主題商城的定位，這個可以說是非常的成功。投資客也是非常的追捧，銷售的不管是單價還是銷售率都非常的高，非常令人遺撼的是，他也成為目前商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中目前糾紛，公司纏身之最，不單他沒有按期的繳費使用，而且他所謂的列車軌道不見了，各個國家主題風(fēng)情的一些標(biāo)志性的建筑在這個地下商城當(dāng)中也是蕩然無存。這樣的話也確實引起了這個矛盾，這個問題的產(chǎn)生也基于當(dāng)時開發(fā)商是急功近利的行為，完全是在考慮銷售，除了招商力度不夠，包括一些手法手段集中精力之外，在整個的運(yùn)營過程當(dāng)中就沒有遵循整個商業(yè)的相關(guān)的規(guī)律。那包括華聯(lián)本來都有一些影響，最后也是退出了，有很多的矛盾是和我剛才提到的問題是有關(guān)聯(lián)的。

　　接下來我們看到是廣東華南地區(qū)也是非常甚至在整個中國非常出名的一個項目，叫華南Mall。它的商業(yè)面積40多萬平米最后也是增加到60萬平米，因為國內(nèi)比個大的這個在前三年是很大的，當(dāng)時我們規(guī)模超大，當(dāng)時加拿大一個集團(tuán)是全國最大的Mall主要的投資商，在青島投資了一個中心，各位知道多少平方米嗎？100萬平方米。所以看來第一不好當(dāng)，所以我們今天看到的華南Mall也是這樣一個巨型的購物中心，那么它剛好著落在廣州和東莞之間，在東莞的一個萬江東莞市的市區(qū)在這個萬江區(qū)，這個有一個相對是城江結(jié)合部，大家可以看到實際上是效果圖很漂亮，這是城鄉(xiāng)結(jié)合部，本來他的設(shè)想是非常好的，他應(yīng)該是用真正的按照國外的Shopping Mall，特別是進(jìn)入非常好的主題景觀的設(shè)計，比較坐船游大Mall的觀念，這樣的前提的模式也是非常好的。他和世界500強(qiáng)的包括知名的商家企業(yè)都簽訂了一個意向，應(yīng)該在前提的招商工作當(dāng)中，他們做了大量的細(xì)致的工作，取得了很大的成效，在今年年頭銅鑼彎這樣的開店，當(dāng)時開店也是非常的火爆。但是現(xiàn)在也是冷冷清清，據(jù)說其他的主力店在今年10月份也是全面的開業(yè)，不管他的主力店全面開業(yè)的時間雖然沒有到，但是我想我們的觀念非常的明確，他這么大的項目，同時選址在這樣的地段。事實上也有違背一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律的。

　　因為首先這么大型的超大型的Shopping Mall，他必然決定輻射這個廣深線上的城市，和周邊的一些城市，但是由于廣州市華南地區(qū)的中心城市它的商業(yè)非常的發(fā)達(dá)，當(dāng)然廣州人到東莞這個地方來購物的可能性是非常小的，第二點深圳比鄰香港是購物天堂，那么香港是全世界的購物天堂，那么深圳本身的購物發(fā)展也是非常超前的，各位很清楚，沃爾瑪總部在深圳，還有很多。

　　那么它這邊的消費人群專門到東莞這個萬江這個地方來消費可能性也是非常小的，而東莞是市區(qū)，總共有20多個中心鎮(zhèn)，每一個中心鎮(zhèn)不像一個地級市，其他的是一個配角的，但是在東莞不是這樣的。在東莞最起碼有10個、8個鎮(zhèn)整個的國民經(jīng)濟(jì)的收入都是非常強(qiáng)勢的，他的產(chǎn)業(yè)都非常的好。而且他們鎮(zhèn)和鎮(zhèn)之間相對來講比例是比較遠(yuǎn)的，這就造成他在東莞更多的是做一個大型的購物中心，而不是一個超大型的購物中心，所以東莞的人是不可能支持60萬平方米的購物中心的。他們希望寄托在作為一個主題旅游的景觀這一塊，吸引這么旅游的這樣一些人群，但是我想這一點也是非常的可能會有一些偏差。因為東莞畢竟是一個制造業(yè)的基地，不是一個旅游城市，那么更不可能靠一個Mall的就來支撐整個東莞，甚至是廣東的旅游市場，我覺得這個是有待商榷的，我想未來他的經(jīng)營會出現(xiàn)比較大的困擾，這些都是我們?nèi)�個別的個案和跟他們分享一下，對于我們剛才提到的一些問題。

　　在下面一個環(huán)節(jié)可能進(jìn)入到我們這個商場的一個主要的主題，就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營模式。因為廣義的商業(yè)地產(chǎn)是包括寫字樓，酒店一些公寓等等這些在內(nèi)的。但是我們現(xiàn)在講的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該更多的是狹義的商業(yè)地產(chǎn)，所以更多的以下的四種購物中心，商業(yè)街區(qū)，批發(fā)市場和物流中心，這四種應(yīng)該說是目前中國的比較主流的商業(yè)地產(chǎn)的類型。

　　那么在商業(yè)街區(qū)這一塊，根據(jù)它的一些類別，它的一些地段又可以分成中心商業(yè)街區(qū)，此次商業(yè)街區(qū)林立商業(yè)街區(qū)和專業(yè)性商業(yè)街區(qū)，批發(fā)商場我們可以說是按照一些分類，我們可以分到可能有四大類，第一個按區(qū)域特性分類是一個產(chǎn)地的批發(fā)市場，中轉(zhuǎn)地批發(fā)市場和銷售批發(fā)市場，那么按這個上商圈規(guī)模分類，又有全國性批發(fā)市場，區(qū)域性批發(fā)市場和地方性批發(fā)市場。按經(jīng)營的范圍分類，我們分為綜合性批發(fā)市場，和專業(yè)性批發(fā)市場。同時按經(jīng)營商品類型分類，仍然可以分類，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，日用品批發(fā)市場，還是生產(chǎn)資料批發(fā)市場。那么這四大類我想對批發(fā)市場來講，這樣的分類可能會更加的清晰，更加的明確，那么在批發(fā)市場的時候，我希望開發(fā)商們也要問清楚你到底是哪個類別，當(dāng)然之間是同時的幾個屬性是同時存在的。

　　那么接下來的物流中心我想也可以分享一下他的分類，這里面因為物流中心也是國內(nèi)更年輕的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的類別，這里面可能能力懂得更少，這里面集貨中心，分貨中心，配送中心，轉(zhuǎn)運(yùn)中心，加工中心，這里面是一些基本的分類。后來下一個環(huán)節(jié)我想重點對購物中心進(jìn)行一些交流。我想現(xiàn)在整個商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最火爆會熱門的開發(fā)產(chǎn)業(yè)，首先從他的定義上來講，有很多的說法美國有美國的說法，日本有日本的說法，我們中國有中國的說法，各地方的說法覺得這個形式不重要，但是他本質(zhì)的東西是重要的，這里面我們盡量介入我們中國國際協(xié)會SSC他對購物中心的定位來進(jìn)行交流。他認(rèn)為購物中心就是由開發(fā)商規(guī)劃，建設(shè)統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的主力店，多元化商品街和停車場，能滿足消費者的購買需求與日�；顒拥纳虡I(yè)場所。那么我想這個相對是標(biāo)準(zhǔn)的一個這樣的一個設(shè)施，當(dāng)然也有一些手法比鄰的建筑群體里面，餐飲呀，購物的一些商店的結(jié)合體，包括Shopping Mall，他是人行道也步行的街區(qū)組成接起來，它真正的本質(zhì)特征是什么？我想最重要的有三點，這三點只要是符合，他就符合我們購物中心的一個類別，第一點是非常重要的，購物中心里面他是一個有計劃的商品經(jīng)營組合，他是非常有序的，規(guī)模非常良好的商品經(jīng)營的組成，而不是自發(fā)形成，也不是無須的，這一點是一個非常重要的本質(zhì)。另外他是統(tǒng)一管理。商業(yè)權(quán)可以分類，但是管理權(quán)是統(tǒng)一的。經(jīng)營是分散經(jīng)營，因為在這里面我們提到每一個主力店專賣店等等，他們是各自獨立經(jīng)營的，所以這叫分散經(jīng)營，但是統(tǒng)一也要有統(tǒng)一的商業(yè)模式來管理。他有分一些類別，他這個購物中心分一些類別，首先按服務(wù)商圈的方位，他是包括鄰里購物中心，社區(qū)購物中心，區(qū)域購物中心，巨型購物中心，那么他們的指標(biāo)都不一樣。比方說鄰里購物中心是0.3萬到1.5萬的區(qū)間分類的的規(guī)模，他是滿足5分鐘的車程和步行15分鐘的商圈的范圍，而我們區(qū)域性的購物中心就4到20萬平方米，是以購物為導(dǎo)向，他是鄰里購物中心是便利的導(dǎo)向，購物性導(dǎo)向是為次、購物型是為主的，到區(qū)域型絕對是以購物型為主，他選擇性的商品的組合又既廣而且深，到20萬平米以上，就是超大規(guī)模。這樣的一些購物中心比較有多家的主力店和半主力店來支撐，才有可能作為相當(dāng)比較良好的經(jīng)營。

　　另外按地段特征定位，這里面有郊區(qū)的購物中心，也就是我們經(jīng)常講的Mall或者是Shopping Mall，里面還有城市購物中心，里面包括非商業(yè)區(qū)的購物中心和商業(yè)區(qū)域購物中心。那么在商品組合的特征定位里面，又包括綜合的購物中心，主題購物中心，焦點購物中心。那么這個作為購物中心有多個主題在內(nèi)的購物中心，主題購物中心是以某一類消費者為特定的對象，比方說婦女天地，兒童，商場，這些屬于人群消費的，有些是以商品類別為主題的，電器的主題商場還是一些服裝的商場，所以我們提到這幾個類別。那么還有最后我們按建筑它的形態(tài)定位，是包括單一功能形式的購物中心，這個是包括上面沒有塔樓或者是一些其他類別的物業(yè)，也有多功能形式的購物中心，包括我們說都市綜合性的項目，也可能有寫字樓，有酒店，有商場，還有輔助功能形式的購物中心，他更多的是一些輔助功能，比如說酒店里面的一些東西等等，這些都是輔助型的購物中心，在這里，我們簡單的把一些購物中心的類別進(jìn)行一個描述，那么我想和各位分享一下，到底大型購物中心他的開發(fā)有什么樣的流程，我想這一點非常的重要。

　　因為我們購物中心的開發(fā)它不能夠按照一般的商業(yè)地產(chǎn)項目來進(jìn)行，這里面我們看到有幾條主線，第一條是經(jīng)營管理，第二條是施工的設(shè)計，第三條是金融投資，那么在這樣的一些幾個主線里面，我們各位看到，一定是市場調(diào)查研究是先行，從這里面得出我們的商業(yè)功能的這樣一些要求，然后對接到設(shè)計施工單位進(jìn)行在商業(yè)功能中的規(guī)劃以及方案的設(shè)計，同時我們也要結(jié)合這些項目的定義之后，我們在投資可行研究當(dāng)中，對資金，融資的渠道和總量進(jìn)行測算，那么同時各位可以看到，他分開發(fā)設(shè)計階段，分設(shè)計施工前提和經(jīng)營期和竣工驗收期，這些當(dāng)中，我們可以看到這里面是三條線是同步進(jìn)行的，缺一不可，更重要我們是整個的規(guī)劃當(dāng)中，在之前一定要和主力店進(jìn)行溝通，同時跟主力店的意向在銷售談判當(dāng)中要進(jìn)行經(jīng)營的試算和商品結(jié)構(gòu)的這樣一個定位。

　　這樣的話，才能夠指導(dǎo)我們的施工建筑單位能夠作出非常符合零售商要求的單體設(shè)計。這是很重要的一個規(guī)律。包括它的整個的融資這一塊，它的金融手段，金融工具要有一個創(chuàng)新。

　　那么接下來我想我們提到這樣一個運(yùn)作方式，那么運(yùn)作方式在目前的商業(yè)地產(chǎn)項目當(dāng)中有大概有這幾類，這了光賣鋪，其他的不管的話，我們不管。我想追求有這幾種，一種是以售為主，以返租回報的形式。第二類租售結(jié)合，招商先行。也就是說他比較招商和租的比例比較大，基本上可能在30%在把銷售比例控制在30%以內(nèi)，甚至是15%以內(nèi)，這是一些比較有實力的開發(fā)商，但是他需要通過銷售回籠的時候，不得已采取的方式，這里面非常重要的是15%和30%的這樣一個銷售面積，不是隨著去拿出來賣的，他一定有所確定，到底是在哪一些樓層可以賣。而不是說我賣30%，就把一二樓賣掉，這個就可以了。第三種可能是說比較有實力的投資商，他之前的融資平臺比較好，那包括這些可能有些香港國外的財團(tuán)和一些有實力的開發(fā)商，國內(nèi)來講的話，最早的運(yùn)作成功的Mall這個Mall是以廣州人的生活為主題的，他是帶來廣州的生活方式，銷售方式。這個項目對整個國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有一個很好的借鑒作用，這個是只租不售的。通過長期的經(jīng)營得到回報，現(xiàn)在天河城從93年開始建設(shè)，96年試業(yè)，他每一年德資金收益是非�？捎^的，在去年他已經(jīng)比所有的投入收回，而且也把這個相應(yīng)的銀行的僅有的九千萬的貸款付清，他每天有4、5個億的收入，也是國內(nèi)目前最高的Mall。

　　在商業(yè)經(jīng)營管理公司，大概有以下三種模式。一種是開發(fā)商全權(quán)委托專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作。這個國內(nèi)商業(yè)經(jīng)營管理公司來處在一個前提做得好的還是為數(shù)不多，第二個獨立組建聘請專業(yè)公司進(jìn)行顧問，第三種整合資源合資成立，這個是經(jīng)營管理公司的一些模式。那么接下來可能我們的提到運(yùn)營管理，這在我們書里面有很多的詳述，包括招商統(tǒng)籌，營銷推廣等等，這個都是很重要的。

　　最后一點我想和各位用簡短的時間分享一下，旭輝國際在去年創(chuàng)業(yè)年終接受中國房地產(chǎn)報的專訪，在7月12號。主題是尋找商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的金鑰匙，我們帶出來我們機(jī)構(gòu)所提出來的第四代的房地產(chǎn)策劃模式，叫房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營策劃服務(wù)模式，這個模式是逆向的傳統(tǒng)模式，是以逆向思維觀察問題，思想問題，解決問題的方法，對于一個項目來講，我們最重要的是八個字，持續(xù)發(fā)展有基礎(chǔ)。我們在考慮后期的經(jīng)營開始這個也就是一個RSMO的模式。這個模式是吸取戰(zhàn)略策劃，營銷策劃，全程策劃的也把這三種模式可能的一些弱點一些缺點把它規(guī)避掉，那么特別像基本上是戰(zhàn)略策劃是比較重要的問題。營銷策劃相對沒有高度。這個我們希望是通過運(yùn)營策劃這樣一個系統(tǒng)就把他解決掉。