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    去年9月份爆發(fā)的全球性金融危機，不僅導(dǎo)致日本經(jīng)濟陷入深度衰退，也使日本的房地產(chǎn)市場遭遇寒冬期，住宅市場低迷不振及其可能引發(fā)的問題已引起政府及相關(guān)研究機構(gòu)和業(yè)界團體的警覺和重視。

    房市未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象

    日本首都圈和近畿圈的公寓市場動態(tài)可以說是日本房地產(chǎn)市場的晴雨表，可集中反映日本房地產(chǎn)市場的狀況。

    日本民間調(diào)查機構(gòu)不動產(chǎn)研究所公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年，日本首都圈公寓銷量為4.3733萬戶，比上年減少28.3%，為1992年后16年來的最低水平;近畿圈的公寓銷售量為2.2744萬戶，為15年來的最低水平。

    出現(xiàn)這種情況的原因主要是，在經(jīng)濟不景氣的狀態(tài)下，不少房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)加大了消費者的不信任感。此外，在金融市場不穩(wěn)定的情況下，金融機構(gòu)對住宅貸款的審查變得更加嚴(yán)格也對公寓銷售產(chǎn)生不利影響。

    進入今年以來，日本的房地產(chǎn)市場也沒有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。今年5月，日本首都圈住宅銷量同比減少19.4%，連續(xù)21個月低于上年同期水平，今年1至5月份的累計銷量比上年同期減少26.7%。因此，不動產(chǎn)研究所對年間銷量也從1月份時預(yù)計的4.7萬戶(比上年增加7.5%)調(diào)整到4萬戶的水平。與此同時，日本另一大都市圈近畿圈的住宅銷量也繼續(xù)下降，全年的銷量也不容樂觀。

    住房銷量下滑不止，也使日本的住宅、商業(yè)用地價格繼續(xù)下跌。日本國土交通省公布的日本全國地價調(diào)查結(jié)果，2009年1月1日時的日本全國的土地平均價格(公示地價)比上年下跌3.5%。這是該國的土地價格3年來首次出現(xiàn)下跌。

    其中，住宅用地價格同比下跌3.2%，商業(yè)用地價格同比下跌4.7%。在與上年可比的約2.8萬個調(diào)查地點中，只有23個調(diào)查點的地價出現(xiàn)上升，是自1970年開始這項調(diào)查以來上升地點最少的一次。

    日本國土交通省分析指出，經(jīng)濟不景氣辦公樓出租率下降和住宅銷售不振，再加上受金融危機影響投資基金撤離房地產(chǎn)市場等原因?qū)е路康禺a(chǎn)市場低迷是日本地價出現(xiàn)下跌的主要原因，土地價格下跌的趨勢短期內(nèi)難有大的變化。

    或現(xiàn)日本版次貸危機

    戰(zhàn)后為解決國民住房困難的問題，1950年日本政府設(shè)立了住宅金融公庫(即現(xiàn)在的住宅金融支援機構(gòu))來推動住宅建設(shè)，戰(zhàn)后所建的約3成(2000萬戶)的住房都是通過該公庫融資建設(shè)的，高峰時期的融資余額高達70萬億日元以上。

    這個時期公庫的融資應(yīng)該說主要是為了解決住宅不足的問題。上世紀(jì)70年代以后，公庫融資的目的發(fā)生了變化，主要是作為經(jīng)濟景氣對策的一部分來實施，1993年實施“輕松償還制度”，即降低原來的5年間還款的比例;到1997年又取消了“融資限額比例制度”，即實施零首付制度。除放寬住宅公庫的融資難度外，日本政府還在1986年實施住宅貸款余額減稅制度，之后幾乎成為景氣對策慣用的手段用來促進國民購買住房。

    本次金融經(jīng)濟危機爆發(fā)后，日本政府在2008財年的補充預(yù)算中實施歷史上規(guī)模最大的住宅貸款減稅措施，在2009財年的補充預(yù)算中又提高了融資率。日本政府的這些措施都試圖激起國民購買住房的熱情，激活房地產(chǎn)市場，最終達到擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長的目的。

    但是，日本政府的智囊機構(gòu)東京財團和相關(guān)業(yè)界團體，對政府刺激房地產(chǎn)市場所采取的措施不以為然，尤其對于目前日本房地產(chǎn)市場、特別是住宅市場貸款方面存在的問題表示極大的關(guān)注，擔(dān)心出現(xiàn)“日本版的次級房貸問題”。

    東京財團最近向日本政府提出一個名為“防止住宅難民發(fā)生，創(chuàng)立住宅收購制度”的建議。該建議稱，日本的住宅貸款具有以逐月還款和用獎金還款相接合的特點。

    但是，在金融危機發(fā)生前，日本的終身雇傭制度和年功序列工資制度也在逐步發(fā)生著變化，實施與業(yè)績掛鉤的獎金制度和年薪制的企業(yè)不在少數(shù)。金融經(jīng)濟危機爆發(fā)后，因企業(yè)業(yè)績惡化員工的獎金又出現(xiàn)大幅減少，據(jù)日本經(jīng)團聯(lián)的數(shù)據(jù)，今年夏季平均獎金將比上年減少19.4%，這將對返還住宅貸款產(chǎn)生重大影響。

    如果國民不能按期返還貸款的話，不僅將會失去住房，而且債務(wù)還依然存在，這會直接對整個家庭生活產(chǎn)生影響，并有可能引發(fā)社會的不安。此外，因此而扣押的住房增多，也會導(dǎo)致住宅價格下跌，從而影響依靠不動產(chǎn)擔(dān)保的金融機構(gòu)的業(yè)績，使其更加惜貸。

    因此東京財團建議，政府及早采取措施防患于未然，即創(chuàng)立住宅收購制度，由國土交通省設(shè)立基金，按時價收購因不能按期返還貸款即被扣押的住房，住戶可用此資金返還剩余貸款，如住宅的時價不足以抵消貸款余額的話金融機構(gòu)可放棄剩余部分的債權(quán)，金融機構(gòu)因此放棄債權(quán)而發(fā)生虧損的話，由國家用公有資金為其增資以防止出現(xiàn)惜貸的問題。

    東京財團的擔(dān)憂是否會成為現(xiàn)實，目前還不得而知。但是，住宅貸款返還困難等問題確實存在也是不爭的事實�？偟膩碚f，金融危機將再次使日本的房地產(chǎn)市場面臨嚴(yán)峻的考驗。