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    半年前，“庫(kù)存如何消化”音猶在耳，但現(xiàn)在已急劇下降至只夠幾個(gè)月銷售。尤其是，在這個(gè)新房供應(yīng)斷檔期，杭州出讓地塊價(jià)格又屢創(chuàng)新高，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　在樓市大起大落中，杭州在加大推地步伐同時(shí)，要求對(duì)有房不售、囤房惜售、拿了地不開(kāi)工等現(xiàn)象進(jìn)行整頓，以此穩(wěn)定房?jī)r(jià)。一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，樓市的快速拉升，使得杭州財(cái)政收入止跌回升，同時(shí)也帶來(lái)一個(gè)棘手問(wèn)題，地方在保增長(zhǎng)、保民生之間騎虎難下。

　　“房荒”凸顯

　　2006年底，黃云安在杭州城東買了一個(gè)70余平方米的二手房，當(dāng)時(shí)價(jià)格是8000元/平方米。隨后杭州房?jī)r(jià)一路上漲，2008年初他的房子市場(chǎng)價(jià)在10000元/平方米，他說(shuō)，他抓住了這波房?jī)r(jià)上升機(jī)遇。

　　隨后，杭州商品房進(jìn)入一個(gè)成交萎靡期，去年8月萬(wàn)科在杭州率先打折售房后，引發(fā)了杭州樓市的震蕩。隨后四五個(gè)月，降價(jià)成為開(kāi)發(fā)商售房的關(guān)鍵詞，有的老盤推出8折優(yōu)惠。

　　這引起了一些老業(yè)主的憤怒，有的老業(yè)主與開(kāi)發(fā)商甚至發(fā)生肢體沖突。在這種情況下，杭州緊急出臺(tái)穩(wěn)定樓市的24條救市措施。

　　此時(shí)，商品房成交量?jī)r(jià)走低，開(kāi)發(fā)商為生存 “節(jié)衣縮食”。

　　在去年11月至今年1月，杭州商品房成交進(jìn)入冰點(diǎn)，存量房創(chuàng)下歷史新高。杭州透明售房統(tǒng)計(jì)，今年1月1日，杭州存量住宅高達(dá)21000余套，建筑面積約262萬(wàn)平方米，各方聲音均表明，樓市將進(jìn)入一個(gè)漫長(zhǎng)的“存量消化期”。這本該是黃云安換房的好時(shí)機(jī)，但他以為消化存量是“砍價(jià)”的好時(shí)機(jī)，但半年之中，誰(shuí)會(huì)想到樓市會(huì)如此瘋狂？

　　2月份，在一些城郊樓盤打折銷售拉動(dòng)下，杭州商品房成交量開(kāi)始上升，此時(shí)房?jī)r(jià)還稍有走低。3月開(kāi)始，杭州商品房成交量?jī)r(jià)雙雙回暖，隨后快速拉升。5月份，商品房成交10500余套，創(chuàng)歷史新高。7月底，杭州存量住房6700多套，建筑面積約98萬(wàn)平方米。

　　此時(shí)，黃云安的房子已漲至13000元/平方米，但他發(fā)現(xiàn)周邊的新房、次新房漲的更快，都在18000元/平方米左右�！叭绻麚Q房，銀行貸款將高達(dá)100萬(wàn)，年收入十余萬(wàn)、還有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，也已經(jīng)不堪重負(fù)�！�

　　據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)人士介紹，杭州上半年月均商品房消化50余萬(wàn)平方米。若按此靜態(tài)推算，如今杭州98萬(wàn)平方米的存量房，還不夠兩個(gè)多月消化。黃云安看到，在通漲預(yù)期下，很多人還在排隊(duì)買房，“看來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，換房已經(jīng)沒(méi)戲了。”

　　漢嘉機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，預(yù)計(jì)下半年杭州新增商品房為350萬(wàn)方左右。一位業(yè)界人士介紹，這批房源會(huì)在10月份左右集中上市，至于有多少量目前不好預(yù)測(cè)，“不過(guò)今后兩個(gè)月，杭州極有可能出現(xiàn)新房斷檔期。”

　　事實(shí)上，在這輪樓市拉升中，最大受益者是開(kāi)發(fā)商和政府。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年杭州商品房銷售額460多億元，同比增長(zhǎng)120%，大部分開(kāi)發(fā)商已完成或接近全年銷售任務(wù)。同時(shí)截至6月底，杭州財(cái)政總收入完成542.8億元，同比增長(zhǎng)2.1%，結(jié)束了之前連續(xù)5個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)局面，房地產(chǎn)火爆交易收入是止跌回升的主動(dòng)力。

　　緊急“救市”

　　黃云安說(shuō)，之前他看了幾個(gè)樓盤，明明在透明售房網(wǎng)上還有房子的，但到了售樓處卻被告之房子買完，開(kāi)發(fā)商捂盤、惜售的嫌疑非常大。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，在全國(guó)各地比較多，主要存在于以下樓盤：上半年回籠資金不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商資金寬裕，所剩房源不多的樓盤；開(kāi)發(fā)商有錢，但沒(méi)有足夠土地開(kāi)發(fā)，不急著清盤；項(xiàng)目周邊有重大利好，等待時(shí)機(jī)賣個(gè)好價(jià)錢的樓盤。

　　7月7日，杭州市市長(zhǎng)蔡奇在一次領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上要求市國(guó)土局、房管局和市建委等部門，對(duì)有房不售、囤房惜售、拿了地不開(kāi)工等現(xiàn)象進(jìn)行整頓。

　　蔡奇市長(zhǎng)表示，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的舉措之一，是要增加土地出讓，對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年以上的未動(dòng)工開(kāi)發(fā)企業(yè)，依法征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工，甚至依法收回土地使用權(quán)。

　　據(jù)漢嘉機(jī)構(gòu)人士介紹，按計(jì)劃今年杭州將出讓宅地2100余多畝，目前已出讓1200余畝�！斑@意味著，下半年可供出讓宅地已經(jīng)偏少�！�

　　一份統(tǒng)計(jì)材料顯示，1月份杭州主城區(qū)出讓3.04萬(wàn)平方米宅地；2月至5月杭州樓市在快速提升，但主城區(qū)沒(méi)有一塊商住地塊、純住宅地塊出讓。直到6月至7月開(kāi)發(fā)商資金充裕時(shí)，杭州分別推地34.4萬(wàn)平方米和28.7萬(wàn)平方米，多次樓面地價(jià)創(chuàng)新高。

　　7月23日，經(jīng)過(guò)26輪報(bào)價(jià)，義烏中國(guó)小商品城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司力壓當(dāng)?shù)佚堫^房企綠城房產(chǎn)、濱江集團(tuán)，以2.06萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)奪得杭政儲(chǔ)出[2009]18號(hào)南星橋地塊。綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平不得不忍痛割愛(ài)，中途起身離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。

　　饒有意思的是，眾多業(yè)界人士認(rèn)為，杭州對(duì)土地的操控能力是全國(guó)最強(qiáng)的。

　　2006年杭州市國(guó)土局出具的第二期《讀地手冊(cè)》顯示，杭州可供出讓的商品房開(kāi)發(fā)用地達(dá)6500畝左右。2008年樓市形勢(shì)不大樂(lè)觀，《手冊(cè)》顯示可供宅地只有1804畝，而這年實(shí)際出讓地塊514畝。今年又在開(kāi)發(fā)商荷包最滿的六七月份集中推地。

　　一些業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，不要老說(shuō)開(kāi)發(fā)商“捂盤”，實(shí)際上政府也在“捂地”。

　　該人士說(shuō)，從地塊出讓規(guī)模、時(shí)間的巧合性可以看出，行情不好的時(shí)候，政府把地都“藏起來(lái)”，等到市場(chǎng)行情上去了，就集中推地，賣了個(gè)好價(jià)錢�！安皇堑刭u不了，而是不愿低價(jià)賣，這都是土地財(cái)政惹的禍。地王紛紛出現(xiàn)，必將帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升；房?jī)r(jià)上升又使地塊高漲。這種惡性循環(huán)飆價(jià)，是以犧牲城市競(jìng)爭(zhēng)力為代價(jià)的�！�

　　對(duì)此，濱江集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東的看法不一。他說(shuō)，之前也多有發(fā)布土地出讓預(yù)告，但實(shí)際效果并不是很好。因此在市場(chǎng)行情低迷下，一下子拿出很多地很可能會(huì)產(chǎn)生流拍的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)市場(chǎng)情況變化，政府適當(dāng)?shù)厥湛s、放量土地供應(yīng)是有必要的。

　　如今，黃云安只好寄望于下一波房?jī)r(jià)下降時(shí)，能有機(jī)會(huì)換房成功。