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    今年上半年，在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)的大背景下，隨著一系列相關(guān)調(diào)控政策和優(yōu)惠措施的全面落實(shí)，杭州房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的信心得以重新樹立，逐步走出了國(guó)際金融危機(jī)陰影。壓抑許久的需求在政策帶動(dòng)下全面爆發(fā)，成交量呈井噴式上漲，價(jià)格也在短期內(nèi)創(chuàng)下了歷史新高。而開發(fā)商在解決了資金束縛后，又在全國(guó)范圍內(nèi)展開了新一輪購(gòu)地，5、6月份杭州土地市場(chǎng)火熱。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)繁榮的景象，市場(chǎng)回暖速度和強(qiáng)度均超乎預(yù)期。

    縱觀上半年杭州樓市整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，可以概括為：量變引發(fā)質(zhì)變，住宅帶動(dòng)整體。從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，3、4月份支撐市場(chǎng)的大部分是剛性需求，成交量的回升帶動(dòng)了改善型、投資性需求緊跟入市；除普通住宅外，高端市場(chǎng)、商鋪市場(chǎng)也引起了客戶的關(guān)注，市場(chǎng)的需求呈現(xiàn)多元化走勢(shì)。

    上半年欣欣向榮

    二季度以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮主要是因?yàn)樯习肽旰贾萁?jīng)濟(jì)已見(jiàn)底回升，一些經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)給企業(yè)和購(gòu)房者樹立了信心，同時(shí)利好的宏觀政策面、開發(fā)商讓利、充裕的流動(dòng)性、通脹預(yù)期和全國(guó)性的普漲行情這些積極因素，都對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了利好影響，支撐行情持續(xù)走高。

    各級(jí)政府出臺(tái)多項(xiàng)刺激性政策措施，效果顯現(xiàn)。

    從2008年8、9月份開始，各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施。財(cái)政部采取了調(diào)整契稅稅率、免征印花稅、土地增值稅等措施；適度寬松的貨幣政策，大大緩解了開發(fā)商的資金壓力；央行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下調(diào)至70%，最低首付款比例下調(diào)為20%；去年10月，杭州市出臺(tái)了《關(guān)于杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出了擴(kuò)大購(gòu)房入戶范圍、提高住房公積金貸款額度、適當(dāng)放寬新出讓的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地地價(jià)款支付期限和比例等若干措施；5月份，又出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》。這些措施的綜合刺激效果開始明顯顯現(xiàn)，而且部分優(yōu)惠政策執(zhí)行到今年底，也刺激了交易量的增加。

    開發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷帶旺人氣，通脹預(yù)期帶動(dòng)投資需求。

    一季度面對(duì)低迷的市場(chǎng)，一些開發(fā)企業(yè)采取了降價(jià)促銷，價(jià)格的明顯回調(diào)吸引了壓抑已久的剛性需求，直接推動(dòng)了杭州樓市的回暖。二季度，面對(duì)熱銷的市場(chǎng)，雖然開發(fā)商已不肯讓利，且有多個(gè)樓盤提價(jià)，但市場(chǎng)信心已被大力激發(fā)，在通脹預(yù)期、資金風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等背景下，投資性需求趨向旺盛，改善型、投資性需求紛紛跟進(jìn)，購(gòu)房者消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，成交量持續(xù)攀升。

    住房信貸資金相對(duì)寬松，支撐行情持續(xù)走高。

    去年下半年來(lái)為刺激樓市回暖，針對(duì)個(gè)人的住房貸款優(yōu)惠政策較多。先是首付比例下調(diào)和貸款利率優(yōu)惠，4月份開始又放松了第二套房貸政策，加之央行四次降息，使得貸款利率處于較低水平，客觀上降低了居民購(gòu)房成本，增大了居民購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)能力。5月杭州又將住房公積金貸款最高額度提高到80萬(wàn)元，并提出可在2010年底前享受貸款利息補(bǔ)貼。資金面的充裕和流動(dòng)性強(qiáng)大是支撐本輪樓市反彈行情持續(xù)走高的重要因素。

    全國(guó)性的普漲行情，激發(fā)杭州樓市行情。

    上半年，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)增長(zhǎng)，各地房?jī)r(jià)普漲的大環(huán)境下，杭州房地產(chǎn)價(jià)量齊升也不足為奇。國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。這是2009年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比環(huán)比首次出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月上漲，且漲幅逐月擴(kuò)大。

    另?yè)?jù)調(diào)查，上半年各主要城市住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。其中，北京、天津、重慶、深圳、武漢等重點(diǎn)城市同比增幅接近或超過(guò)100%，深圳的成交量同比更是增長(zhǎng)150%。

    上半年，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)增長(zhǎng)，各地房?jī)r(jià)普漲的大環(huán)境下，杭州房地產(chǎn)價(jià)量齊升也不足為奇。國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。這是2009年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比環(huán)比首次出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月上漲，且漲幅逐月擴(kuò)大。

    另?yè)?jù)調(diào)查，上半年各主要城市住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。其中，北京、天津、重慶、深圳、武漢等重點(diǎn)城市同比增幅接近或超過(guò)100%，深圳的成交量同比更是增長(zhǎng)150%。

    下半年持續(xù)發(fā)展

    下半年，影響我市房地產(chǎn)發(fā)展的利好、利空因素都存在，主要集中在以下三方面。

    第一、雖然杭州經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)向好的趨勢(shì)明顯，但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，國(guó)民經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，回升態(tài)勢(shì)還不穩(wěn)定，回升格局還不平衡，回升過(guò)程中還存在不確定、不穩(wěn)定的因素，國(guó)際金融危機(jī)的不利影響并未完全減弱。

    第二、目前來(lái)看，下半年隨著流動(dòng)性的加大，通脹預(yù)期強(qiáng)烈，且杭州市公積金貸款仍處優(yōu)惠期內(nèi)，房地產(chǎn)資金面仍然充裕，但監(jiān)管機(jī)構(gòu)已在重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款政策，這勢(shì)必會(huì)影響投資者的投資沖動(dòng)。

    第三、據(jù)杭州透明售房網(wǎng)上顯示可售套數(shù)已下降至1.5萬(wàn)套左右，且現(xiàn)階段市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期，以及開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)保持上升的可能性較大。

    但從中長(zhǎng)期來(lái)看，“房源供不應(yīng)求”的可能性不大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年—2009年上半年杭州共成交土地合計(jì)700余萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，未來(lái)兩三年的市場(chǎng)供應(yīng)量不容小覷，供應(yīng)量的增大將會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)加劇，加大價(jià)格回調(diào)壓力。

    綜合以上各因素，分析認(rèn)為，下半年隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)和房源可售量的減少，預(yù)計(jì)企業(yè)將加大投資力度，杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資將穩(wěn)步增長(zhǎng)；受價(jià)格上漲、新增供應(yīng)不足、剛性需求逐漸釋放等因素影響，第三季度的成交量可能出現(xiàn)環(huán)比下降，市場(chǎng)成交量將恢復(fù)到常態(tài)水平；杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了近幾個(gè)月的行情后確實(shí)存在調(diào)整壓力，但短期內(nèi)價(jià)格大幅回調(diào)的可能性不大。