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    “田園板塊，在什么地方？怎么會拍出這么高的地價，太不理性了吧？”

    杭州土地市場持續(xù)火爆，人們在對不斷飆升的地價評頭論足的同時，突然發(fā)現(xiàn)在一宗宗土地拍出之后，杭州樓市的版圖也正在漸漸擴大。而一些之前人們比較陌生的區(qū)域，比如城東新城、田園區(qū)塊等等，都初露端倪，而橋西、申花路等區(qū)域，也隨著區(qū)域土地的不斷出讓，更為深入人心。

    近日，杭州2009年第三期《讀地手冊》出爐，一些區(qū)域紛紛推出新地塊，結(jié)合最近的土地市場，我們或許可以看到杭州樓市的一些開發(fā)軌跡。

    在萬元地遍地開花，兩萬元地不斷出現(xiàn)的杭州，加上即將推出的不少寶地，地價即將邁入兩萬元時代。

    第一部分：新板塊運動 　

    板塊1：城東新城 　　城市東擴橋頭堡 　　發(fā)展前景巨大 　　區(qū)塊掃描

    城東新城——杭州市最重要的門戶之一，杭州“城市東擴”的橋頭堡、接軌大上海的前沿陣地，同時也位于未來大杭州“一主三副六組團”的中心位置，由秋濤路(石橋路)、德勝快速路、滬杭高速、艮山西路圍合而成，總面積約9.3平方公里，區(qū)域總建筑面積1171萬平方米，其中住宅730萬平方米。杭州市決戰(zhàn)東部的1500億元中，約有300億元都花在了城東新城上，而這些基礎(chǔ)設(shè)施的投入，又將帶動1000多億元的民間資本投入。

    新城以新東站綜合交通樞紐為核心，5條下穿隧道和2條高架道路讓鐵路樞紐東西兩側(cè)自由溝通，地鐵1號線、4號線穿越“城東新城”，并在東站樞紐綜合體與國鐵、公交、旅游大巴等功能同臺換乘。

    目前，該區(qū)域內(nèi)樓盤不多，僅有玉蘭公寓、中凱東方紅街、原筑壹號等少數(shù)幾個，房價則已突破2萬元/平方米。最近，濱江、萬科南都等品牌開發(fā)商紛紛入駐該區(qū)域，更是為這個新的區(qū)域增添了許多前景。

    拿地開發(fā)商如是說
 
    新近頻頻出手拿下城東新城4宗土地的濱江房產(chǎn)，可謂是這一區(qū)域最有力的擁躉。濱江集團副總經(jīng)理朱立東表示，公司確實非�？春贸菛|的發(fā)展，而城東最大的亮點，無疑就是城東新城。這個新的區(qū)域，是鐵路、磁懸浮、城際鐵路、地鐵等眾多交通方式交匯的地方，是杭州的門戶，今后的發(fā)展前景會非常好；此外，這個區(qū)域拍出近萬元每平方米的樓面價，有一定的現(xiàn)實基礎(chǔ)，因為旁邊的東方紅街已經(jīng)賣到2.2萬元/平方米，沒有出現(xiàn)面粉比面包貴的情況。

    另外，城東是濱江房產(chǎn)的發(fā)祥地，在這個區(qū)域里，無論是業(yè)主的口碑和忠誠度，都有優(yōu)勢。他表示，這個區(qū)域的4塊地，將會成為濱江房產(chǎn)高性價比、中高端項目產(chǎn)品線的重要補充。

    業(yè)界點評 

    對于城東新城，漢嘉地產(chǎn)顧問總經(jīng)理梅杰表示，杭州樓市正越來越呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域化特色：“杭州城西、城南和城北都已經(jīng)相繼發(fā)展過了，現(xiàn)在也該輪到城東了�！�

    他表示，城東新城連接的錢江新城發(fā)展已經(jīng)非常好，而九堡也初具規(guī)模，規(guī)劃利好頻頻，加上隨著運河整治等，城市的居住氛圍和居住環(huán)境都不錯，所以發(fā)展前景會非常好，也會成為今后幾年的開發(fā)熱土。

    板塊2：南星橋 　　驚現(xiàn)樓市新地王 　　文化底蘊深厚 　　區(qū)塊掃描 

    對于許多新杭州人來說，南星橋并不是一個熟悉的地方。不過最近，一批優(yōu)質(zhì)土地的高價出讓，讓這個地名頻頻見諸報端。先是7月23日，義烏中國小商品城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以20650元/平方米樓面地價，拿下南星單元E02、03地塊；再是8月18日，浙江西子房產(chǎn)拿下南星橋糧庫地塊，樓面地價高達(dá)24295元/平方米，成為杭州樓市新地王。兩塊“2萬元”地塊一出爐，立刻引發(fā)了業(yè)界關(guān)注。

    在杭州樓市上，南星橋是杭州的南大門，曾經(jīng)商埠林立，是古杭州商貿(mào)交易的重要集散地，可謂盛極一時。由于臨近鼓樓、萬松書院等，這個區(qū)域被稱作是杭州傳統(tǒng)文化積淀深厚、本土文化資源最為集中、最能體現(xiàn)杭州人性格特征和生活習(xí)俗的區(qū)域。

    從目前來看，南星橋可以分為兩塊，一塊位于人們熟識的錢江新城，已成片改造，金色家園、金色海岸、春江花月等高檔住宅云集，即南星單元E02、03地塊；一塊由于涉及到汽車南站、鐵路等很多問題，改造還沒有完成，土地出讓比較零散，真正要成片開發(fā)，還需假以時日，目前出讓的地塊有南星橋糧庫地塊等。

    拿地開發(fā)商如是說 

    對于杭州新地王南星橋糧庫地塊，西子房產(chǎn)總經(jīng)理、綠城西子常務(wù)副總經(jīng)理朱燕萍這樣評價：這里地處千年皇城根下，有比較好的文化底蘊，順風(fēng)順?biāo)�，地塊兩側(cè)，一邊是中河，一邊是饅頭山，這里被規(guī)劃成皇城公園遺址，將進行大改造，地理環(huán)境優(yōu)越，想象空間巨大。此外，該地塊容積率僅1.4，在杭州市中心非常稀缺。

    據(jù)她透露，這個地塊西子將與老朋友綠城合作，打造北京御園類型的物業(yè)，她說，地塊不大，套數(shù)不多，所以肯定會做得非常精致，有很多創(chuàng)新的東西。

    業(yè)界點評 

    廣宇集團總經(jīng)理助理任堅剛認(rèn)為，這個地塊也有其特殊性所在。首先，容積率是1.4，在綠城的產(chǎn)品系列中，完全可以套用留莊或御園的開發(fā)模式，在這樣一個皇城根腳下，文化底蘊深厚的地方，打造這樣一個樓盤，他覺得在杭州市場還是會相當(dāng)受歡迎的。現(xiàn)在，西湖邊的二手房起碼已經(jīng)在5萬元/平方米以上，我覺得這個項目，賣到5萬元/平方米也很正常。從這個角度來說，2.4萬多元/平方米的樓面地價，還是有它的合理性的。

    當(dāng)然，地塊也有一些缺陷，比如離高架比較近，體量小了點，但只要處理得好，還是可以做出高端產(chǎn)品來的。

    板塊3：田園 　　自然環(huán)境“顯山透水” 　　區(qū)域形象急需改善 　　區(qū)域掃描 

    名不見經(jīng)傳的半山田園板塊因為綠城集團的高價進駐，眼下成了土地市場熱議的話題。上周，綠城集團和西子房產(chǎn)拿下了這一區(qū)塊的兩宗宅地，最高達(dá)10147元/平方米樓面價，讓無數(shù)業(yè)內(nèi)人士咋舌。半山田園板塊因此被推到了杭城土地市場的風(fēng)口浪尖上，甚至遭到了價格虛高的質(zhì)疑。

    如果不是區(qū)域內(nèi)土地賣出了超過萬元的樓面價，半山田園板塊對大部分購房者甚至業(yè)內(nèi)人士來說，都還是一個陌生和不起眼的板塊。此前，半山田園區(qū)塊為人所知的是杭州鋼鐵廠和半山公墓，并沒有在大多數(shù)人心中留下多少與房產(chǎn)相關(guān)的印象。

    半山田園區(qū)塊首次亮相是在杭州市國土資源局公布的2009年第二期《讀地手冊》中，該區(qū)塊出現(xiàn)在“重點區(qū)塊介紹”中，并被規(guī)劃為一個“顯山透水”的中低密度高品質(zhì)片區(qū)。該區(qū)塊位于石橋路與臨丁路交叉口西北，背靠半山，南鄰上塘河，與丁橋西單元、華豐單元等城市用地相望，緊鄰皋亭山風(fēng)景區(qū)。在交通方面，有秋石高架、臨丁路、同協(xié)路等多條道路，按照規(guī)劃，該區(qū)域要通過優(yōu)越的自然環(huán)境和區(qū)塊，高效便捷的交通體系，完善的配套設(shè)施，塑造城北高尚居住區(qū)。

    在最新公布的2009年第三期《讀地手冊》中，半山田園區(qū)塊不但被強化為“半山田園綜合體”，而且還增加了5宗占地面積超過400畝的宅地。這些宅地的容積率并不高，都在1.6至2.0之間。此外，8月，杭州市國土資源局還在一份《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓信息預(yù)告》中，推薦了另外兩宗半山田園板塊的宅地。

    與政府推薦力度的增強不同，半山田園區(qū)塊從房產(chǎn)發(fā)展的角度來說，還是一塊未開墾的處女地。盡管眼下有了知名房企綠城集團的進駐，但是這一區(qū)塊沒有任何樓盤。唯一值得參考的是臨近的華豐板塊和丁橋板塊，區(qū)域內(nèi)除了經(jīng)濟適用房，還有元都新景、廣宇上東城、天陽觀筑等多個新盤，售價在8500至11000元/平方米之間。

    拿地開發(fā)商如是說 

    綠城集團董事長宋衛(wèi)平認(rèn)為，半山田園區(qū)塊有山有水環(huán)境不錯，看好這一區(qū)塊的發(fā)展。綠城集團可能會和西子房產(chǎn)合作，在這里打造一個高端樓盤，希望能規(guī)劃出一個整齊一些的居住區(qū)。未來，這個區(qū)塊還有不少地，綠城集團會繼續(xù)拿地。