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    近日，仲量聯(lián)行、世邦魏理仕均發(fā)布2009年三季度成都房地產(chǎn)市場報告，對甲級寫字樓、商業(yè)、高端住宅三類投資者青睞的物業(yè)形態(tài)做出分析。機構(gòu)認(rèn)為，三季度寫字樓市場進一步復(fù)蘇，需求相對穩(wěn)定和租金在過去幾個季度的連續(xù)下調(diào)，使成都寫字樓租賃成交比較活躍。零售商業(yè)物業(yè)和倉儲物業(yè)處于淡季，租金均有所松動。而受投資者追捧，高檔住宅售價止跌為升，但價格的高位和對二套房貸的收緊等因素使成交量出現(xiàn)下滑。

    甲級寫字樓：

    租金微跌 成交活躍

    仲量聯(lián)行的報告指出，成都第3季度甲級寫字樓的總體量為45.5萬平方米，環(huán)比沒有變化；吸納量為4643平方米，環(huán)比增加39.1%；空置率為16.8%，比二季度下降1%；甲級寫字樓的平均租金小幅下降1.9%，為91.6元/平方米/月。世邦魏理仕則指出，乙級寫字樓租金穩(wěn)定，新入市的東方廣場2期使甲乙級總體空置率上升0.2個百分點。

    盡管過去幾個季度租金連續(xù)下調(diào)，但也推動了成交的逐步活躍，經(jīng)濟復(fù)蘇令來自新成立公司的需求恢復(fù)。世邦魏理仕認(rèn)為，9月份出現(xiàn)了一個租賃成交的高潮，成交類型以搬遷和續(xù)約、新設(shè)辦公室為主，比如哈爾濱銀行租賃了中鐵名人大廈約3000平方米的寫字樓空間。根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，第3季度甲級寫字樓租賃共成交43筆，總計面積10102平方米，環(huán)比上升32.5%；其中公司新成立為辦公樓帶來的需求非常大，占到成交面積的69%。租金下降，不少甲級寫字樓推出更為優(yōu)惠的租賃政策吸引新租客和保留現(xiàn)有租客，使不少公司擴租和辦公升級變得活躍，分別占總體跟蹤成交的7%和24%。從行業(yè)來看，引發(fā)甲級寫字樓第3季度需求活躍的主要是金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè)，分別占總成交的26%和20%，這都基于全球金融危機逐漸消退，公司業(yè)務(wù)逐步回升。建筑、房地產(chǎn)業(yè)、高科技行業(yè)等也占了不小的比例。

    機構(gòu)認(rèn)為，四季度仁和春天廣場的寫字樓部分和科華天成預(yù)計將投入使用。在經(jīng)歷了自2008年底以來的連續(xù)下調(diào)后，預(yù)計四季度市場平均租金依然具有下行趨勢，但更趨平穩(wěn)。租金下降會讓企業(yè)集中在優(yōu)質(zhì)寫字樓中，搬遷、升級和擴組將聯(lián)合構(gòu)成寫字樓需求來源的大部分。仲量聯(lián)行還指出，2009年成都甲級寫字樓的新增供應(yīng)量與吸納量基本相當(dāng)，明年開始至2012年及以后，隨著錦江國際、喜年大廈、航天科技大廈、仁恒置地廣場、中航項目2期、新希望大廈、來福士廣場、國際金融中心、環(huán)球貿(mào)易廣場、希爾頓寫字樓、天府時代廣場、合景泰富寫字樓等約15個甲級寫字樓的出現(xiàn)，供需將拉開差距，空置率升高的問題可能將令甲級寫字樓對客戶的搶奪戰(zhàn)更為激烈。

    零售物業(yè)：

    租金穩(wěn)定 空置下降

    第3季度是傳統(tǒng)的零售淡季，總供給量保持在1410萬平方米，無新增高端零售物業(yè)，零售銷售額持續(xù)保持強勁增長。而租客調(diào)整引發(fā)需求，三季度成都零售市場的凈吸納量為6972平方米，空置率同比下跌0.6個百分點至9.3%，主要購物中心首層平均租金384元/平方米/月，上漲0.4%。

    另一方面，根據(jù)成都銳理開創(chuàng)信息技術(shù)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商推向市場的商鋪受到投資者青睞，第3季度成都主城區(qū)共成交商鋪229套，面積31466.78平方米，成交總價30938.17萬元，成交均價9832.01元/平方米。其中金牛區(qū)、錦江區(qū)的成交套數(shù)多，且成交均價高于其他4個區(qū)，均超過12000元/平方米。

    放眼未來，機構(gòu)的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示從2003年至今，成都社會消費品零售額一直呈增長態(tài)勢，且增長率維持在高位，成都的強勁消費力將依然持續(xù)�？春贸啥际袌�，不少開發(fā)商紛紛在成都布局百貨商店及大型購物中心，比如預(yù)計年底開業(yè)的仁和春天廣場、仁恒置地廣場商業(yè)部分，將提供超過10萬平方米的商業(yè)面積，未來凱丹購物廣場、茂業(yè)中心、羅賓森購物中心、來福士廣場、九龍倉東大街項目、群光百貨、環(huán)球金融中心、鐵獅門項目等近20個零售物業(yè)將進入成都，購物中心成為主要形式，更多樣化的零售市場將改變目前城市的商業(yè)格局。除了傳統(tǒng)的春熙路商圈、鹽市口天府廣場商圈、騾馬市商圈外，二環(huán)路或二三環(huán)間成熟住宅區(qū)將在萬達廣場、仁和春天廣場、SM廣場、西單購物中心等現(xiàn)在物業(yè)之外，出現(xiàn)不少零售物業(yè)以吸引附近的住戶。更多零售商尋找機會進入成都市場，更多奢侈和高端品牌將會出現(xiàn)。而隨著年底購物高峰的到來，預(yù)計四季度營業(yè)額和租金收入會出現(xiàn)上漲。

    高端住宅：

    投資性能依然看好

    隨著經(jīng)濟回暖，包括多層、小高層以及電梯公寓在內(nèi)的高端住宅市場上，由于九龍倉時代豪庭、中�！こ悄�1號等有新房源推出，供應(yīng)量新增1220套。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度成都高端住宅的銷售率達到33.8%，環(huán)比下降17.2%，不過同比上升19.9%，繼續(xù)呈現(xiàn)銷售活躍的態(tài)勢。

    機構(gòu)認(rèn)為，今年繼剛性需求得以釋放，推動樓市進入小陽春之后，一線城市高端住宅受熱捧的現(xiàn)象也迅速于5月份波及到成都。成都高端住宅率先吸引大量有海外工作經(jīng)驗的人士、一線城市購房者下單，然后迅速受到四川省內(nèi)購房者的追捧。由于多個城市的房地產(chǎn)發(fā)展史證明，占據(jù)稀缺地段、自然資源、城市資源的高端住宅具有較強的抗跌性與增值保值能力，加上銀行寬松的信貸政策，投資者對高端住宅看好，成交活躍。但由于價格保持在高位和政策的不確定性，購房者將重新持觀望態(tài)度，未來成交量可能會因此而產(chǎn)生波動，這在第三季度已有所體現(xiàn)。高端住宅的平均租金也較上季度降低4.7%至每月每平方米45.7元，不過與普通住宅的租金相比，高端住宅的投資性能依然看好。

    世邦魏理仕對服務(wù)式公寓的調(diào)查顯示，位于招商銀行大廈（中匯廣場一期）的莎瑪服務(wù)式公寓在本季度開業(yè)。之前市場上只有香格里拉酒店內(nèi)有少量服務(wù)式公寓，所以租金在莎瑪開業(yè)之前基本保持穩(wěn)定。莎瑪為了慶祝開業(yè)推出了很優(yōu)惠的價格，因此拉低了整個市場的租金價格至每月每平方米281元。預(yù)計未來三、四年每年都有一個新的服務(wù)式公寓項目入市，供應(yīng)比較穩(wěn)定。