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    寫字樓租賃市場整體回暖，出現(xiàn)寫字樓租售兩旺喜人局面。

　　經(jīng)濟強勁　走勢支撐寫字樓需求

　　都說寫字樓是經(jīng)濟的晴雨表。今年前三季度，全國經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)一路高歌猛進，又一次交出了一份滿意答卷。國內(nèi)經(jīng)濟加快好轉(zhuǎn)，企業(yè)信心恢復(fù)并擴張業(yè)務(wù)。商業(yè)寫字樓作為現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟的重要交易平臺其需求自然是在其拉升下，向上攀升。因金融危機而萎縮的外資企業(yè)對優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求也是明顯回升，原本放緩或中止的搬遷及擴租計劃紛紛重啟。大批設(shè)計配置俱佳的甲級辦公樓推出預(yù)租，為大面積租賃需求提供了更多的選擇，促成大面積的租賃成交頻頻出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，受普遍對經(jīng)濟中長期發(fā)展預(yù)期的樂觀估計影響，商業(yè)寫字樓市場很快將成為商業(yè)地產(chǎn)投資新方向，寫字樓銷售面積會出現(xiàn)強力反彈，成交價回升。同時寫字樓租金則受實體經(jīng)濟的影響較大，預(yù)計未來全國甲級寫字樓租金及入住率將保持平穩(wěn)。

　　種種的跡象表明，其實這些預(yù)測早已初露端倪。租金和空置率是寫字樓需求最直觀的顯示。而一線城市又是全國的風向標，其現(xiàn)實情況是租金繼續(xù)上升，空置率有所回落。今年以來，國家五大中心之四大城市北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金連續(xù)全線上升，累積漲幅非常明顯。受益于經(jīng)濟回暖，目前各地越來越多的租戶重啟了擴租計劃。最讓人意想不到的是，受商業(yè)寫字樓“大盤”信心指數(shù)引擎拉升牽引，許多城市的商業(yè)“爛尾寫字樓”也開始在短時間內(nèi)被雄厚的民間資本所大量盤活，其背后的推動力量自然是對商業(yè)寫字樓特別是高端寫字樓的一致看好。

　　上海北京　兩大龍頭租售兩旺

　　春江水暖鴨先知。最新剛出來的第三季度的上海房地產(chǎn)市場報告顯示，第三季度，上海甲級辦公樓的平均租金漲幅為5.1%，為2008年初以來的最大漲幅。此外，浦東，租金環(huán)比增速也達到3.2%。其中，來自外資企業(yè)的擴張和升級需求推動浦西辦公樓租金環(huán)比上漲6.6%。特別是國外的零售商們正積極尋求大面積的辦公空間，以支持其零售連鎖店在全國范圍內(nèi)的擴張。

　　市場需求還是大面積的廣泛復(fù)蘇。例如，位于南京西路CBD“金五星”之一的1788國際中心雖尚未正式入市，卻已有超過50%的面積被預(yù)租。雖然有新項目入市，但強勁的市場需求仍促使空置率維持在較低水平。浦東市場目前大量的租賃意向預(yù)示著強勁的市場需求將在未來的幾個月內(nèi)促成多筆交易的完成。

　　北京三季度的報告也顯示，甲級寫字樓租金普遍上揚，同時預(yù)計四季度商業(yè)地產(chǎn)售價和租金仍將繼續(xù)上漲。因為開發(fā)商較少出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，造成商業(yè)地產(chǎn)項目供給量較少，而需求強勁，預(yù)計四季度商業(yè)地產(chǎn)售價和租金仍將適度上漲。

　　北京商業(yè)地產(chǎn)中，商業(yè)寫字樓在租賃市場表現(xiàn)最佳，租金大增使得收益率上漲至6.9%。受惠于經(jīng)濟復(fù)蘇、跨國企業(yè)需求增加以及新增供應(yīng)稀缺，北京甲級寫字樓租金連續(xù)第三個季度上漲，環(huán)比增長4.3%，達到174.4元/平方米/月；而三季度平均空置率環(huán)比下降4.6%至12.3%。

　　銷售也是一片紅火。三季度北京甲級寫字樓僅有國貿(mào)三期1個項目入市，新增租賃面積10萬平方米，目前簽約率達到50%左右。四季度甲級寫字樓市場將新增20.5萬平方米供給量，由于目前市場需求強勁，預(yù)計空置率將繼續(xù)下降。

　　投資浪潮開始涌動

　　一石激起千層浪。一線中心城市的風很快就吹到了各商業(yè)城市，很多嗅覺靈敏的投資者和置業(yè)者馬上聞風而動，紛紛入市。國內(nèi)商業(yè)寫字樓投資市場已開始暗流涌動。原本受金融危機影響，空置率及租金呈現(xiàn)下跌趨勢的商業(yè)寫字樓項目低迷不再，近期在投資熱錢的帶動下出現(xiàn)明顯反彈，不少項目已出現(xiàn)明顯的漲價行情。

　　在投資者看來，購買寫字樓的目的不外乎兩個，或作長線投資或求短期回報，特別是一些上市公司，為了彰顯實力，樹立形象，必須擁有大量不動資產(chǎn)，而寫字樓，特別是甲級寫字樓正如其愿。同時寫字樓的產(chǎn)權(quán)人或單位，通過租賃可以持續(xù)獲得穩(wěn)定的租金收入來源，并可憑借這些不動產(chǎn)申請貸款，相比投資商品住宅回報更誘人。

　　權(quán)威調(diào)查報告顯示，內(nèi)資企業(yè)仍是推動需求回升的重要力量，而外資企業(yè)的寫字樓物業(yè)需求亦在上升，自其迅猛增長的租賃交易量可見一斑。鑒于回暖的市場氛圍，部分業(yè)主，尤其系甲級寫字樓市場業(yè)主，在租賃談判中表現(xiàn)出較2009年更為強勢的立場，并開始減少優(yōu)惠力度。如廣州寫字樓屢見大宗租賃成交，租金加速回升。同時，受強勁的市場信心和不斷增長的投資活動推動，寫字樓市場的資產(chǎn)價格繼續(xù)上揚。業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)寫字樓特別是高端產(chǎn)品十分稀缺，由于目前整體市場處于復(fù)蘇周期，投資升值潛力巨大。

　　商業(yè)寫字樓市場成交節(jié)節(jié)攀高，甚至不斷涌現(xiàn)購買整層辦公樓的投資客。數(shù)據(jù)顯示，上海等城市還出現(xiàn)開發(fā)商惜售情況，目前上海市中心70%的中高檔寫字樓產(chǎn)權(quán)為大開發(fā)商持有，可供上市買賣的房源非常稀缺，而地段優(yōu)、品質(zhì)高的中高端寫字樓更是一房難求。

　　記者在走訪了解紹興和柯橋部分寫字樓項目特別是高端寫字樓項目時，發(fā)現(xiàn)近半年來，人氣都開始轉(zhuǎn)旺。在柯北以五星級現(xiàn)代商務(wù)純寫字樓定位打造的某樓盤銷售現(xiàn)場，記者看到前去咨詢了解的投資者絡(luò)繹不絕�！敖鼛讉�月來，來電來人咨詢了解的人特別多�！变N售人員向記者介紹�！皬拈L期發(fā)展看，對有實力的公司租不如買，這有助于公司形象的樹立，同時也可以通過增加公司的不動產(chǎn)來增加公司的授信額度，兩全其美�！币晃辉诂F(xiàn)場咨詢的任先生多年從事紡織品對外貿(mào)易，他向記者表露了近期在柯北購置高端精裝寫字樓的計劃，以此來吻合其公司形象定位。擁有了自有辦公物業(yè)后，更方便其對公司裝修布置和日常管理以及開展中長期發(fā)展規(guī)劃。

　　任先生以其多年的經(jīng)商經(jīng)歷分析說，以往他長年租寫字樓辦公，所以不敢輕易裝修，怕房東中途變卦，同時也有些客戶對他的實力有些不信任，嫌他沒自有辦公物業(yè)，擁有高端寫字樓一直是他心中的一大夢想。