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    美國(guó)量化寬松政策導(dǎo)致全球流動(dòng)性泛濫，加上人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期，10月以來(lái)全球資源品價(jià)格出現(xiàn)了一輪快速的上漲。由此帶來(lái)農(nóng)林牧漁、資源等相關(guān)資產(chǎn)類上市公司重估的投資機(jī)會(huì)，相關(guān)股票紛紛活躍，部分股票甚至出現(xiàn)了急速飆升的走勢(shì)。

    在通脹受益的品種中，目前只有房地產(chǎn)股由于受政策調(diào)控的影響，股票價(jià)格一直處于相對(duì)低位。我們認(rèn)為，這種對(duì)于地產(chǎn)一刀切的市場(chǎng)表現(xiàn)是不合理的，一些城市中心地帶的商業(yè)物業(yè)，無(wú)疑也是一種稀缺資源，也應(yīng)該是流動(dòng)性充裕的受益品種，同樣會(huì)面臨一定的機(jī)會(huì)。商業(yè)地產(chǎn)有顯著錯(cuò)殺的成分，未來(lái)隨著估值修復(fù)行情的深入，將會(huì)存在顯著性的補(bǔ)漲機(jī)會(huì)。

    從的特點(diǎn)來(lái)看，與住宅開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)企業(yè)比較，商業(yè)地產(chǎn)具有顯著的優(yōu)勢(shì)。我們看好商業(yè)地產(chǎn)股的投資邏輯有以下幾點(diǎn)：

    首先，從資產(chǎn)價(jià)格的重估角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)大多在城市的中心地帶擁有大面積的物業(yè)。由于歷史成本低廉，投資性物業(yè)的真實(shí)價(jià)值相對(duì)賬面價(jià)值已大大增值，物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)賬面價(jià)值仍然大多存在較大溢價(jià)。

    其次，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商多以出租業(yè)務(wù)為主，以獲取長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益為目標(biāo)，招商時(shí)出于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的考慮，與租戶簽約多以長(zhǎng)約為主，租金也基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的水平發(fā)展，租金的水平受政策調(diào)控的影響相對(duì)較小，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響要相對(duì)較大。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)自金融危機(jī)以來(lái)逐步進(jìn)入復(fù)蘇期，租金的水平也逐漸看漲。

    第三，中國(guó)保監(jiān)會(huì)已經(jīng)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)公司可以運(yùn)用保險(xiǎn)資金，以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式投資不動(dòng)產(chǎn)。目前保險(xiǎn)資產(chǎn)總額約為4萬(wàn)億元，按5%的投資比例計(jì)算，未來(lái)可能將有2000億元左右的保險(xiǎn)資金涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成較顯著的正面影響。

    最后，商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的成果，長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間巨大。中國(guó)城市化處在高速發(fā)展階段，大規(guī)模投資建設(shè)將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。未來(lái)國(guó)家將加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的步伐，刺激內(nèi)需成為主題，內(nèi)需的擴(kuò)大也必將帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展。

    另外，商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)，在加快建造增加供給后，住宅價(jià)格會(huì)有所下調(diào)，但商業(yè)地產(chǎn)卻會(huì)優(yōu)勝劣汰，核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)上升。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，自2006年至2009年末，剔除通脹因素之后，上海、北京和廣州三個(gè)一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)累計(jì)漲幅均超過(guò)25%，而深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)在這四年間累計(jì)漲幅超過(guò)60%。

    此外，隨著保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)辦法的出臺(tái)、REITs漸行漸近等投融資環(huán)境的改善，也會(huì)促進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)。

    綜合以上分析，我們認(rèn)為，隨著行情演繹的深化，估值修復(fù)行情的挖掘?qū)��?huì)繼續(xù)深入，部分被冷落或被錯(cuò)殺的低估值品種將會(huì)面臨一定的機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)就是其中重要的代表。

    我們看好商業(yè)地產(chǎn)股的估值修復(fù)機(jī)會(huì)，建議重點(diǎn)關(guān)注出租業(yè)務(wù)占比較大，租金收益穩(wěn)定增長(zhǎng)的浦東金橋、張江高科、中國(guó)國(guó)貿(mào)、天倫置業(yè)。