業(yè)內(nèi)行家談寫字樓投資 空置率走高只是暫時(shí)
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2010/11/5 13:11:22
今年以來,廣州寫字樓租售價(jià)持續(xù)上漲,漲幅普遍達(dá)10%-20%,投資回報(bào)也達(dá)5%-8%。市場人士分析,未來雖要面對(duì)巨量供應(yīng)和空置率上升的壓力,但良好的市場吸納力仍會(huì)令廣州寫字樓投資市場前景可期。
作為買家,是現(xiàn)在出手還是繼續(xù)守望?且看行家們的高見。
寫字樓投資回報(bào)走高
“與住宅相比,目前廣州寫字樓投資回報(bào)較高,普遍達(dá)5%-8%。住宅的租金回報(bào)卻只有3%左右。因此從長線看,寫字樓無疑是最合算的。”越秀城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪營運(yùn)總監(jiān)朱輝指出,“另外,寫字樓出租對(duì)象是企業(yè),往往一租就是3-5年,收租上相對(duì)比較穩(wěn)定,也更令長線投資客看好!
另一方面,與住宅租金相比,寫字樓租值要高得多。據(jù)滿堂紅寫字樓部業(yè)務(wù)經(jīng)理周巧嬋介紹,目前珠江新城寫字樓租金大概為110-260元/月/平方米;體育中心、天河北一帶租金約90-150元/月/平方米。反觀同區(qū)住宅租值,往往每平方米只有幾十元。
廣州高力國際項(xiàng)目銷售及推廣部董事黃潤滿說:“經(jīng)濟(jì)整體回暖加上亞運(yùn)帶動(dòng)刺激廣州寫字樓需求,今年以來廣州寫字樓租金上漲明顯,普遍達(dá)10%以上,個(gè)別項(xiàng)目甚至超過20%,雖然租價(jià)漲幅仍沒售價(jià)高,但寫字樓租金回報(bào)卻有5%-8%,仍高過住宅!
寫字樓售價(jià)平住宅一半
寫字樓投資回報(bào)高,主要是因廣州樓市仍存在明顯的商住倒掛現(xiàn)象。黃潤滿分析,近年廣州住宅價(jià)格一路狂漲,天河、越秀平均樓價(jià)早已超過2萬元/平方米,珠江新城、天河路一帶的豪宅,最貴的甚至達(dá)4萬-8萬元/平方米。但寫字樓價(jià)格盡管今年也一路上漲了10%-20%,但價(jià)位仍與住宅倒掛。目前廣州市中心叫價(jià)最貴的寫字樓項(xiàng)目最靚單位也就3萬元/平方米,只相當(dāng)于同區(qū)最貴洋房的一半。越秀區(qū)寫字樓目前售價(jià)也多為1萬-1.8萬元/平方米,可同區(qū)一手住宅價(jià)格普遍為2萬-3萬元/平方米,貴的甚至接近4萬元/平方米,寫字樓價(jià)格僅是同區(qū)住宅價(jià)位的1/2-2/3。
空置率走高只是暫時(shí)
雖然寫字樓市況走高,但未來面臨的空置率問題仍讓人擔(dān)憂。
據(jù)了解,受工期和亞運(yùn)停工影響,不少原定今年落成的寫字樓都延后到明年上市,令明年供應(yīng)將成高峰。據(jù)高力地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),僅天河區(qū)明年新增甲級(jí)寫字樓就將達(dá)200萬平方米。
如此巨量的新增供應(yīng)必然令市場空置率壓力大漲!暗珡氖袌鲂蝿菘,這種空置率上升只是因新增量需要一定消化期,是臨時(shí)性的,并不用太過擔(dān)心。”黃潤滿分析,在亞運(yùn)會(huì)等利好帶動(dòng)下,近年來廣州國際形象大幅提升,加上政府優(yōu)厚的“總部經(jīng)濟(jì)”和“金融中心”政策,正吸引越來越多的國內(nèi)外大企業(yè)落戶廣州,給寫字樓市場帶來長足需求。今年第二三季度,廣州市場相繼出現(xiàn)多宗大交易,不少國內(nèi)大企整棟、整層購買寫字樓自用,令市場交易活躍,刺激租售價(jià)持續(xù)上漲。預(yù)計(jì)明年雖然供應(yīng)量大增,但市場需求也將進(jìn)一步走高,新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)很快被消化,高空置率不會(huì)存在太久。
興業(yè)地產(chǎn)朱輝表示,珠江新城一些超甲級(jí)寫字樓入住率不高,主要是些只租不售的高端項(xiàng)目因業(yè)主實(shí)力較強(qiáng)而非!疤艨汀,而非市場需求不夠。
后市可期入市正當(dāng)時(shí)
展望后市,許多業(yè)界人士都比較樂觀,第一太平戴維斯華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄表示,雖然預(yù)計(jì)今年第四季度和明年第一二季度,廣州寫字樓新增量巨大,但租價(jià)卻仍將繼續(xù)走高。這是因?yàn)閺V州乃至中國的經(jīng)濟(jì)形勢已進(jìn)入新一輪上升周期,隨著商業(yè)活動(dòng)的日益頻繁,預(yù)計(jì)廣州甲級(jí)寫字樓的市場需求還將繼續(xù)增加,租金必然會(huì)保持一個(gè)較長時(shí)期的上升走勢。
售價(jià)方面,黃潤滿預(yù)測,廣州寫字樓市場未來一兩季度保守估計(jì)還將有10%以上的漲幅。一方面是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)整體向好市場需求走高,另一方面是新增的廣州寫字樓大多數(shù)是只租不售物業(yè)令可售物業(yè)稀少。此外,隨著住宅投資的受限,寫字樓投資需求日益攀高,加上與住宅相比,廣州寫字樓仍是“價(jià)格洼地”,后市繼續(xù)走強(qiáng)已不容置疑。
投資提醒
寫字樓不適合短炒
與投資住宅相比,寫字樓更考眼光,更適合長線投資客,入手前更應(yīng)據(jù)個(gè)人能力準(zhǔn)確定位。
合富置業(yè)星匯商業(yè)部主管朱良邑表示,因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)比住宅高得多(通常住宅交易稅費(fèi)約1.5%-3%,但寫字樓最高的卻達(dá)14%以上)。短炒在寫字樓投資市場不能獲得很大收益,雖然待周邊成熟物業(yè)升值后出售可能獲得較好回報(bào),但寫字樓更重視日常租金收益。通常來說,如果租金回報(bào)率能達(dá)到5%左右就可考慮入市。
另外,由于寫字樓通常面積較大,小戶型也要超過100平方米,其管理費(fèi)更比住宅高得多,甲級(jí)寫字樓普遍達(dá)20-30元/月/平方米,因此除投資門檻高外,日常管理費(fèi)等將是不菲的開支,遇到空租時(shí)業(yè)主損失將較大,因此,是否能穩(wěn)定出租將直接影響到寫字樓的價(jià)值。為減少空置成本,出手時(shí)應(yīng)選擇進(jìn)駐率高、面積適中的寫字樓,目前100平方米左右的寫字樓較易租售。
業(yè)內(nèi)專家談寫字樓投資
越秀城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪營運(yùn)總監(jiān)朱輝:僅從租金回報(bào)看,寫字樓比住宅和商鋪都要高,住宅才3%左右,商鋪是4%-5%,但寫字樓回報(bào)有5%-8%。
廣州高力國際項(xiàng)目銷售及推廣部董事黃潤滿:未來廣州寫字樓市場還會(huì)繼續(xù)漲,預(yù)計(jì)未來兩季租售價(jià)漲幅至少超過10%以上。
第一太平戴維斯華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄:雖然未來兩三個(gè)季度廣州寫字樓將出現(xiàn)井噴行情,新增量巨大,但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)整體向好,市場需求走高,空置率高將只是臨時(shí)性的,寫字樓租價(jià)仍將會(huì)繼續(xù)上升。
合富置業(yè)星匯商業(yè)部主管朱良邑:寫字樓不適合短炒,更適合長線投資,因門檻高、持有成本高,選樓時(shí)更考眼光。
滿堂紅寫字樓部業(yè)務(wù)經(jīng)理周巧嬋:廣州寫字樓的租金普遍高過同住宅,又不受新政影響,成為近期熱點(diǎn)很正常。
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