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    重金注入地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)還是無(wú)奈之舉

    住宅類地產(chǎn)商帶來(lái)巨額資本陸續(xù)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于地產(chǎn)商而言，這樣的高調(diào)進(jìn)軍是必然趨勢(shì)還是住宅開(kāi)發(fā)遭遇瓶頸的無(wú)奈之舉?這樣的轉(zhuǎn)身又需要什么樣的擔(dān)憂呢?對(duì)此，城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪部總監(jiān)朱輝表示，這種由住宅地產(chǎn)逐步過(guò)渡到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的做法，是企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的一種趨勢(shì)�！拔覀兛吹剑瑹o(wú)論是在香港，還是在國(guó)外，很多大的開(kāi)發(fā)商，都隨著企業(yè)的不斷壯大發(fā)展，從單一的住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向住宅、商業(yè)齊頭并進(jìn)的發(fā)展模式。”他表示，特別是對(duì)于上市公司而言，持有可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商用物業(yè)，對(duì)股價(jià)甚至有直觀的幫助�！叭绻�看前3年，住宅地產(chǎn)的賺錢速度可能更快，但如果以20年來(lái)做比較，商業(yè)地產(chǎn)一定賺得比住宅地產(chǎn)多�！�

    但也有專家擔(dān)憂，由于很多大房地產(chǎn)商之前一直都是專注于住宅開(kāi)發(fā)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并沒(méi)有太多的經(jīng)驗(yàn)，這類開(kāi)發(fā)商過(guò)多地涌入商業(yè)地產(chǎn)，容易出現(xiàn)“爛尾”現(xiàn)象。對(duì)此朱輝表示，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是兩個(gè)不同的領(lǐng)域，相應(yīng)的對(duì)開(kāi)發(fā)商也有著不同的要求。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)周期更長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求更高。他表示，“開(kāi)發(fā)商必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光和足夠的資金實(shí)力，同時(shí)更需要建立起經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營(yíng)理念。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入這一領(lǐng)域的時(shí)候，需要考慮市場(chǎng)的消化能力，以及商圈周邊的交通道路等基礎(chǔ)建設(shè)的承受能力，商業(yè)地產(chǎn)太過(guò)于集中，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)也有著較大的壓力�！碑吘股虡I(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)仍然是商業(yè)，不是地產(chǎn)，因此開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)必須有零售經(jīng)驗(yàn)，以此作為基礎(chǔ)向商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)滲透，并不是資金雄厚的地產(chǎn)商便能輕易轉(zhuǎn)型。

    商業(yè)地產(chǎn)泡沫暫不存在

    大量資金迅速流向商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)滋生類似住宅市場(chǎng)的“泡沫”是很多人關(guān)心的問(wèn)題，對(duì)此城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪部總監(jiān)朱輝表示，在近幾年房地產(chǎn)發(fā)展的大潮中，住宅的價(jià)格出現(xiàn)了飛躍性的增長(zhǎng)，部分物業(yè)價(jià)格上漲了幾倍。在住宅價(jià)格飛漲的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻非常的穩(wěn)定，價(jià)格一直處在理性上漲的范圍之內(nèi)，不存在泡沫。當(dāng)然在近幾年內(nèi)也是不會(huì)產(chǎn)生“泡沫”的。第一，投資商鋪的門檻高，成交數(shù)量少，在整體供求中，需求量比供應(yīng)量大;第二，寫字樓和商鋪的買賣并不活躍，這已經(jīng)不構(gòu)成產(chǎn)生“泡沫”的基礎(chǔ);第三，商業(yè)地產(chǎn)屬于中長(zhǎng)線理財(cái)工具或產(chǎn)品，目前還沒(méi)有形成炒作的氛圍，投資商業(yè)地產(chǎn)很少是“短炒”。俗話說(shuō)，一鋪養(yǎng)三代，這都是需要長(zhǎng)時(shí)間才能使其價(jià)值越來(lái)越明顯。最后加之國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)比較支持，使得商業(yè)地產(chǎn)暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)類似于住宅市場(chǎng)的調(diào)控。

    商業(yè)地產(chǎn)投資看回報(bào)

    相比“不差錢”的地產(chǎn)商，一般的投資客從住宅市場(chǎng)撤出而走入商業(yè)地產(chǎn)看重的又是什么呢?需要注意些什么問(wèn)題?

    著名房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，主要是因?yàn)闃鞘行抡�沒(méi)有將商用房納入其中，投資者仍可異地購(gòu)買或一次購(gòu)買多套商用房。因此，“空前嚴(yán)厲”的調(diào)控新政，成了商業(yè)地產(chǎn)“利好”的一面。隨著住宅價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)穩(wěn)定甚至回落，商鋪將迎來(lái)新一輪的補(bǔ)漲行情，最終回歸商鋪與住宅的價(jià)格合理比例關(guān)系。所以，在住宅市場(chǎng)泡沫“一觸即炸”的形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性和收益率等種種利好便清晰顯現(xiàn)。對(duì)于住宅和寫字樓的投資回報(bào)率，一般來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)住宅物業(yè)的增長(zhǎng)率可能略高于商用物業(yè)，但商用物業(yè)增值后勁及租金漲幅力度較強(qiáng)，一般培養(yǎng)周期為5年。5年后租金、售價(jià)遞增率一般可達(dá)每年10%或更高。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅租金的回報(bào)率是3%，因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)的上升大幅超出租金的上升;而商業(yè)項(xiàng)目的平均回報(bào)率多為5%，高于住宅。租金收益高了，投資回報(bào)率才高，這對(duì)于降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)及持有壓力，都有著非常重大的意義。而且住宅租賃對(duì)象一般為個(gè)人，而寫字樓租戶則一般為公司，相對(duì)保障性較好一點(diǎn)。另外，寫字樓簽約周期一般為2-3年，相對(duì)住宅1年或更短時(shí)間的租期，空置風(fēng)險(xiǎn)略小。

    一位從事多年商業(yè)地產(chǎn)的投資客唐先生告訴記者，在短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)不可能像住宅類物業(yè)那樣大，擅長(zhǎng)于投資住宅的人轉(zhuǎn)去商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，首先會(huì)遭遇對(duì)象不同的問(wèn)題，因熟悉程度有差異，以及商業(yè)地產(chǎn)的地域性較之住宅類物業(yè)更強(qiáng)一些，一旦決策失誤，投資客的持有成本將會(huì)明顯增加。當(dāng)然，如果在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之前做足功課，對(duì)市場(chǎng)的熱點(diǎn)判斷正確，投資的對(duì)象更具稀缺性，其出租回報(bào)率肯定比住宅類物業(yè)要高。