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    “布局工業(yè)地產現(xiàn)在是最好的時機。”浙江溫州上海商會副會長邱學凡稱，“工業(yè)地產產業(yè)化已經(jīng)開始啟動了。”在上海、杭州、溫州等地住宅用地地王頻出之際，一直處于相對冷寂狀態(tài)的工業(yè)地產領域的投資，也開始暗流涌動。

    聯(lián)盟體

    12月初，山東東方浙商投資咨詢有限公司（下簡稱“東方浙商”）。這是一家專門針對當?shù)毓�業(yè)地產項目運作而設立的公司，其背后，潛伏著張正西等5名知名的浙商資本的合力。邱學凡即是股東之一。

    這其實更像是一種抄底工業(yè)土地戰(zhàn)略聯(lián)盟形式的投資行為。

    “當‘地主’是大家投資形成共識的要點。”一名一直參與聯(lián)盟體組建的人士比較直接地透露，“現(xiàn)在制造業(yè)低迷，所以也是跟地方政府議價的最佳時機。”聯(lián)盟體由五個企業(yè)成員組成，他們均屬于在上海發(fā)展的浙江商人，發(fā)起人是上海申立建設有限公司的董事長張正西。據(jù)他透露，“股東的篩選，是有策略性的。”申立建設是一家以工程承包施工為基本形式，集貿易、五金、機械生產、制造、加工、鑄造、物資回收利用等產業(yè)為一體經(jīng)營的企業(yè)。企業(yè)具有上海市政公用工程總承包三級資質，建筑裝飾裝修工程三級資質。

    另一家成員企業(yè)飛雕電器集團有限公司（以下簡稱“飛雕”），在國內更是擁有了一定的知名度。曾經(jīng)在上海市徐家匯商圈核心位置，投資逾7.2億元資金，盤活了肇嘉浜路1065號上一座蒙塵8年的大廈。后更名為“飛雕國際大廈”的甲級寫字樓全新上市。

    入圍聯(lián)盟體的企業(yè)基本自身都形成了產融結合的立體性架構。

    以飛雕為例，1987年以來，已成為集制造、投資、科研、房地產開發(fā)等于一體的企業(yè)。而且。去年以來，其資本還成功參與了數(shù)家上市公司的股權并購。

    而且，基本每家企業(yè)背后都引領著一個龐大的民間資本群。

    以成員之一邱學凡的上海藍基實業(yè)為例，之前一直介入各個領域的股權投資。他與幾個圈內朋友聯(lián)合的“創(chuàng)投基金”，運作的資本起碼在1億起。

    而另兩名股東，則分別是浙江某上市公司的控股股東或股東。

    對接對方工業(yè)園

    不僅成員自身具有產融架構的立體性主體，聯(lián)盟體的股東組成也是更高層面的產融架構。上述一名不愿透露名稱的股東即屬于風投領域的企業(yè)。

    “那其實是我們的資金后備主力。”這5家企業(yè)，不僅引領了五道產業(yè)群，更如5道資本吸盤，緩緩地帶動了浙商資本進入工業(yè)土地的投資領域。

    這股力量在今年銀行信貸全面收緊，房地產、農產品等領域價格全面飆升的大環(huán)境下，開始向工業(yè)地產領域布局。這與地方政府的經(jīng)濟指標增長陡增的壓力產生了對接。

    以這次與浙商資本對接的山東省招遠市為例，2010年正以“產業(yè)特色化，經(jīng)營規(guī)�；�”突破區(qū)域經(jīng)濟，大力推進特色產業(yè)園建設。這個煙臺市下轄的一個縣級市，也是中國的金都，黃金產量是全國居先。區(qū)域內的企業(yè)大多為金礦產業(yè)鏈上的配套的國有企業(yè)。

    “招遠市靠近韓國，地理位置優(yōu)越性非常突出。”一名曾經(jīng)參與浙江一協(xié)會組織考察過當?shù)氐钠髽I(yè)負責人稱。

    根據(jù)招遠市招商局相關負責人介紹，當?shù)氐妮喬�、黃金等八大園區(qū)進區(qū)項目累計達到480個，總投資208億元，其中外商投資企業(yè)96個。由此，從今年年初以來，地方政府組團開始在全國范圍內游走招商，而浙商則是他們的重點的吸納群體。

    “最重要的是當?shù)氐耐恋貎�備相對浙江豐富，而且土地成本比上海周邊優(yōu)惠。”張正西告訴記者。土地資源畢竟在現(xiàn)行政策下屬于越來越稀缺資源，尤其跟商業(yè)用地、住宅用地比較，進入的成本卻低了很多。“最重要的是，制造企業(yè)進入后，后續(xù)還可享受到系列地方政府的優(yōu)惠政策。”因此，他們認為，就算制造業(yè)再低迷一段時間，開發(fā)的工業(yè)園區(qū)可出售或租賃，自身團隊企業(yè)進駐也可以運營收獲股本分紅。

    無風險投資?

    “地方政府借腦發(fā)展，需要民營介入激活區(qū)域經(jīng)濟。”招遠招商局相關官員向記者透露了本次和浙商資本對接的要點。“當然某些制造企業(yè)是要被淘汰的，但要高端低碳理念的企業(yè)去開發(fā)綠色的高科技產業(yè)。”拿地后，聯(lián)盟體順應地方政府規(guī)劃，將工業(yè)園區(qū)取名為“東方浙江工業(yè)園”，產業(yè)特色主要定位在電子類消費產品。

    這個園區(qū)規(guī)劃滾動式投資2億元，用地500畝，第一期150畝已經(jīng)完成招投拍程序。根據(jù)聯(lián)盟體成員透露，第一期投資金額為5000萬元，但馬上會在山東威海再啟動另一個類似項目。

    聯(lián)盟體的分工比較細致，張正西股權比其他成員高出10%，是項目的具體操作者。而“風投”股東則是后備的資本力量，相當于項目的投資管理公司。“當然，在安徽等其他區(qū)域復制之際，會吸納更大的資本入場。”有當時參與招遠市招商推介的浙商透露，其實，這個項目早就在今年3月發(fā)起，但由于當時政策調控，國內經(jīng)濟狀態(tài)未明，被發(fā)動的四五十家企業(yè)，顯得比較迷茫。但是，在11月正式發(fā)起組建聯(lián)盟體之際，基本上是一呼百應了。

    調控政策顯然對工業(yè)地產更是絲毫沒受影響，而且，低迷的制造業(yè)更成了浙商資本運作的優(yōu)勢。其最大的優(yōu)勢就是地方政府的鼎力支持。

    同樣以招遠市為例，聯(lián)盟體拿地的價格為每畝13萬元，實際上，土地資金還可以在股東企業(yè)入駐后的稅收上返回。在這場合作中，地方政府的資源合作更是一股投資的推送力量。除了浙商自身攜帶的制造業(yè)企業(yè)群外，當?shù)卣�府還可以提供30%的客源，這部分租賃出去就馬上有了固定收益。

    “往往這個時候越低迷，門檻進入才比較低，等經(jīng)濟好的時候進就難了。尤其是現(xiàn)在商業(yè)用地和住宅用地，大伙都在炒作，何必去擠呢？”張正西在這個項目之前，他本人已經(jīng)在成都成功運轉了類似的投資，而成都政府當時的工業(yè)用地則是無償提供的。

    “這些地方的政府為了托起危機后的區(qū)域經(jīng)濟，工業(yè)用地都是在倒貼出讓。”張在成都運作的項目周期僅僅為半年，目前已經(jīng)進入了回收期。比其他地產項目足足縮短了一半以上的時間。

    “基本不需要銀行資金。”這個項目的運作更為張正西增加了信心，不僅投資額度相對較小，僅僅1000萬左右，而且，拍得的土地指標還可以分割出讓。所以，他認為，目前的政策環(huán)境下，這基本是個無風險的投資。