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    史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策正在悄然改變著住宅市場(chǎng)的走向。在房產(chǎn)稅和第三套暫停申購的“大刀”下，投資客的身影幾乎絕跡，投資客又該何去何從？隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓的需求顯著增加，在夾縫中生存的房產(chǎn)中介們也開始改變自己的經(jīng)營(yíng)策略，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的懷抱。

    節(jié)后，不少市民都陸續(xù)收到了中介推銷寫字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的廣告短信：“5A甲級(jí)寫字樓，總價(jià)低回報(bào)高，投資新天地，不受政策影響。”對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士告誡，商業(yè)地產(chǎn)成本高風(fēng)險(xiǎn)大，在轉(zhuǎn)手時(shí)將面臨高額稅費(fèi)。

    【緣由】

    投資客收到中介的推銷短信

    房產(chǎn)稅落地，第三套房限購，新一輪調(diào)控政策讓很多投資客沒了方向，市民瞿小姐就是其中之一。在新政后，尚有部分閑錢的瞿小姐總想再嘗試一些投資，然而本著“不熟不做”的態(tài)度，和自己從來沒有交集的股市顯然不是最佳的投資方向，正在猶豫時(shí)，自己的手機(jī)收到一條短信。

    “人民廣場(chǎng)板塊，一手5A甲級(jí)寫字樓，總價(jià)低回報(bào)高配套高檔，投資新天地，不受政策影響。”署名某某房產(chǎn)中介。瞿小姐頓時(shí)有些詫異，就在一個(gè)月前，房產(chǎn)中介們還常在發(fā)些住宅樓盤的出售信息給她，不過近十幾天來，樓盤信息卻換成了寫字樓的銷售廣告，而且廣告中還“強(qiáng)調(diào)”，“投資新天地，不受政策影響。”瞿小姐告訴記者，作為一名投資客，自己和多家房產(chǎn)中介都保持著較好的關(guān)系，但凡出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)樓盤，中介總會(huì)第一時(shí)間通知她，不過，在新政出臺(tái)后，中介們的日子似乎不太好過，曾經(jīng)二手房市場(chǎng)交投活躍的場(chǎng)景一去不復(fù)返。

    隨即，瞿小姐給中介打了電話，中介告訴她，限購令和房產(chǎn)稅讓住宅市場(chǎng)陷入“冰點(diǎn)”，反觀商業(yè)地產(chǎn)，卻呈現(xiàn)出一片大好形勢(shì)。“中介說現(xiàn)在的“明眼人”都會(huì)選擇商鋪和寫字樓，商鋪的價(jià)格已經(jīng)明顯上漲，但寫字樓的漲幅還處在“蓄勢(shì)待發(fā)”狀態(tài)。此時(shí)投資正是最佳時(shí)機(jī)。”

    【探訪】

    形勢(shì)所逼中介轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資客占總量的30-40%，如今在限購令和房產(chǎn)稅的雙重打壓下，投資客已淡出住宅市場(chǎng)，在減少了30-40%的“優(yōu)質(zhì)客源”后，依托樓市成長(zhǎng)起來的各大中介也不同程度地出現(xiàn)了生存困難的情況。”在瞿溪路上的一位資深房產(chǎn)中介透露，由于市場(chǎng)前景不明，二手房業(yè)務(wù)趨冷明顯，很多存有剛性需求的買房人毅然選擇繼續(xù)觀望，在目前的大環(huán)境下，即使租金上漲，租房市場(chǎng)比較活躍，但單憑租賃業(yè)務(wù)很難支撐起門店的日常經(jīng)營(yíng)，因此很多大中介開始和開發(fā)商加深合作，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的懷抱。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本市眾多知名房產(chǎn)中介紛紛加強(qiáng)了各自商鋪與寫字樓業(yè)務(wù)的拓展，一位負(fù)責(zé)人告訴記者，寫字樓宇的業(yè)務(wù)上漲明顯，從上海地區(qū)看，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在今年尚沒有整棟新項(xiàng)目入市，但供應(yīng)量卻有望達(dá)到歷史最高。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年預(yù)計(jì)將有14個(gè)新項(xiàng)目投入市場(chǎng)，寫字樓租金漲幅大約在0.3%左右。在未來幾年間，寫字樓上漲空間比較溫和，但市場(chǎng)需求還是比較大。

    投資風(fēng)險(xiǎn)

    一、商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)高

    分析師薛建雄認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)并不適合個(gè)人投資客購買。由于商業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)手交易時(shí)將產(chǎn)生高額稅費(fèi)，因此，投資者在買房前應(yīng)有充分考慮。“商鋪、寫字樓采用差額累進(jìn)制的稅收制度，不同的區(qū)間稅費(fèi)不盡相同，總體而言，稅費(fèi)還是相當(dāng)高。”

    據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)所應(yīng)繳納的稅費(fèi)簡(jiǎn)單來說分成三個(gè)部分，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。營(yíng)業(yè)稅以差額的5.65%征收，而土地增值稅采取盈利部分的30-60%征收，每年有約5%的折舊費(fèi)，個(gè)人所得稅也是從盈利部分中征收，為盈利部分的20%，可部分抵充土地增值稅。在轉(zhuǎn)手交易事稅費(fèi)壓力較大。

    雖然有中介聲稱，業(yè)主可在第一次轉(zhuǎn)手交易時(shí)讓地區(qū)評(píng)估公司適當(dāng)做低房?jī)r(jià)，不過在下家接手并第二次轉(zhuǎn)讓時(shí)巨大的差額稅費(fèi)依然不敢小覷。

    二、品質(zhì)維持是難題

    薛建雄表示，以商鋪和寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)與住宅還是有根本上的不同。住宅公共空間小，個(gè)人管理質(zhì)量較高，幾年后大樓整體品質(zhì)依然可圈可點(diǎn)。而寫字樓公共空間大，在小業(yè)主獨(dú)立購買后，盈利主要靠租金，因此租客較多，彼此層次不齊，大樓品質(zhì)很難長(zhǎng)久維持，相對(duì)個(gè)體投資者，商鋪寫字樓更適合機(jī)構(gòu)投資，可以在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，保證大樓品質(zhì)維持在一個(gè)高位。