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    近期申城住宅市場交易量減少，不少房產(chǎn)中介開始向市民力推商鋪。不過記者發(fā)現(xiàn)，一些中介的廣告宣傳言過其實(shí)，商鋪投資講究頗多，不熟悉的市民盲目購買，容易“吃藥頭”。

    “黃金地段”就算旺鋪?

    “黃金地段旺鋪，臨江水景，毗鄰大型購物城”,“市中心稀缺沿街商鋪，資金‘以小搏大’零風(fēng)險(xiǎn)”……春節(jié)過后，各類商鋪廣告席卷而來，其中“黃金地段”成為最大廣告賣點(diǎn)之一。

    在多家中介留過個(gè)人資料的張先生，最近接二連三收到推薦商鋪的廣告短信和電子郵件。他多次跟隨中介人員一起實(shí)地考察商鋪，對黃浦區(qū)、靜安區(qū)等中心城區(qū)的幾處沿街面商鋪頗感興趣。中介的介紹聽上去也很有道理，就拿市中心100平方米的商鋪來說，“單價(jià)比住宅便宜不少，轉(zhuǎn)租租金卻更高，性價(jià)比高”。

    但專業(yè)人士的說法大相徑庭。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在住宅市場，地段無疑是衡量樓盤價(jià)值的最重要指標(biāo)，但這一點(diǎn)不能直接套用在商鋪市場上，除了一些百貨店和高檔專賣店之外，商鋪地段好壞的標(biāo)準(zhǔn)與住宅地段的標(biāo)準(zhǔn)有不小的差異。“人流大的就是旺鋪”也是認(rèn)識誤區(qū)，商鋪關(guān)鍵看目標(biāo)消費(fèi)群占多大比例，無效人流無法給商家?guī)�來利潤�?/p>

    投資回報(bào)率要擠干“水分”

    最近，“海歸”張小姐放棄了購買第二套住房的打算，計(jì)劃先投資一處商鋪。她相中一套徐家匯商圈200平方米、總價(jià)600萬元的商鋪，廣告上寫明年投資回報(bào)率達(dá)7%。

    投資商鋪真有那么高的回報(bào)率？專業(yè)人士為趙小姐算一筆賬，提醒她在計(jì)算商鋪投資總費(fèi)用時(shí)，除了單純的樓價(jià)之外，不要看項(xiàng)目繁多的額外費(fèi)用。比如，新購商鋪要按房屋價(jià)格繳交契稅、印花稅、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、測量費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等等；商鋪出售時(shí)，還要根據(jù)買入價(jià)和出售價(jià)的差價(jià)繳納營業(yè)稅、城建稅、個(gè)人所得稅等等，總額相當(dāng)可觀。

    采訪中，一名商鋪開發(fā)商也坦言，商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的商品住宅，開發(fā)商將面臨后期經(jīng)營管理上的諸多問題。商業(yè)地產(chǎn)有四五個(gè)環(huán)節(jié)，從最開始的開發(fā)商到投資者、經(jīng)營者、商戶，最終到達(dá)終端顧客，多重“鏈條”加大商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)雜性，也削弱了客戶的投資回報(bào)率。

    “售后包租”存在風(fēng)險(xiǎn)

    浦東新區(qū)某鎮(zhèn)一家商貿(mào)城里數(shù)十家商鋪正在招租，每家大約30多平方米，單價(jià)2萬平方米左右。這里采取時(shí)下流行的“售后包租”式銷售，開發(fā)商出售商鋪后還可以回租，讓購房者用租金抵扣房價(jià)，承諾五年內(nèi)總回報(bào)率在40%左右，購買商鋪時(shí)可以一次性抵扣，相當(dāng)于房價(jià)打了六折。

    目前，不少郊區(qū)商鋪采取類似“售后包租”模式，從表面上看，收益率十分誘人，但業(yè)內(nèi)人士提醒，有的開發(fā)商用高額返回租金吸引投資者，一旦破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問題，其返租承諾或回報(bào)率可能無法實(shí)現(xiàn)，投資者預(yù)期租金收益很難保證。

    此外，“售后包租”多出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售中，住宅可以轉(zhuǎn)手賣掉，但經(jīng)營失敗后的產(chǎn)權(quán)商鋪往往無人接盤。一旦經(jīng)營出現(xiàn)問題，開發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取豐厚利潤，經(jīng)營者也可以臨時(shí)退租，最終的風(fēng)險(xiǎn)將由商鋪產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。對此，業(yè)內(nèi)人士提醒,購買商鋪前要充分調(diào)查，包括商鋪位置、開發(fā)商資信、受托包租人履約能力等；簽約時(shí)要將開發(fā)商、中介公司或租賃公司的承諾寫入合同條款，還應(yīng)讓開發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。

    現(xiàn)狀：買鋪難，買鋪門檻提高

    最近買鋪究竟有多難？一位全國龍頭地產(chǎn)成都公司的老總告訴成都商報(bào)記者在其重慶項(xiàng)目發(fā)生的一件事：“2億元的現(xiàn)金，找到公司老總來買鋪?zhàn)�，我們都沒有協(xié)調(diào)下來。”而該公司在在城北項(xiàng)目剛剛奠基，據(jù)他稱商業(yè)鋪面已經(jīng)早就被搶購一空，“我們的商業(yè)鋪面，有很多全國投資機(jī)構(gòu)直接找到公司總部購買。”

    近日，龍湖在成都打造的第一個(gè)“天街系”大型城市綜合體項(xiàng)目龍湖·北城天街商鋪開始接受咨詢，據(jù)悉，此批次商業(yè)正對著龍湖北城天街集中式商業(yè)，銷售面積區(qū)間是20平方米-1500平方米，其臨街商鋪層高5.8米。成都商報(bào)記者在現(xiàn)場了解到，很多人看好龍湖北城天街的商業(yè)價(jià)值，就在于重慶天街系項(xiàng)目的成功運(yùn)營。據(jù)龍湖成都公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，這也是龍湖難得可以做餐飲的非自持商業(yè)。所以一樓的銷售單價(jià)可能在10萬元/每平方米左右，實(shí)得面積單價(jià)在5萬元左右，而二樓三樓的價(jià)格要低一些，以位置最好的一樓來計(jì)算，最小的投資門檻是200萬元。據(jù)悉，龍湖北城天街上一批次臨街商鋪全部為一次性付款，此批次商業(yè)銷售是否接受商業(yè)貸款，也還沒有最終確定。

    新港地產(chǎn)總經(jīng)理張紅兵認(rèn)為，隨著成都多中心格局的出現(xiàn)，成都的商業(yè)格局不在唯春熙路一個(gè)口岸，會出現(xiàn)很多大型商業(yè)綜合體帶動(dòng)的商業(yè)中心出來，比如萬達(dá)、龍湖·北城天街、萬象城等等，這些已經(jīng)不能按照社區(qū)商業(yè)的思路看其價(jià)值，而應(yīng)該從將來城市中心的價(jià)值來看其成長空間。

    建議：散戶投資下二線、二圈層、撿漏

    對于商業(yè)投資的前景，正合地產(chǎn)總經(jīng)理毛勇認(rèn)為，從長期的城市升級和商業(yè)升級的來看，雖然短期內(nèi)商鋪價(jià)格上漲過快，但是如果選擇準(zhǔn)確的話，依然能找到的投資的節(jié)奏，尤其是一些具備城市運(yùn)營能力的大開發(fā)商來看，跟著大開發(fā)商走相對風(fēng)險(xiǎn)較小，比如萬達(dá)、龍湖等等，因?yàn)檫@些開發(fā)商會有大比例的商業(yè)只租不售，經(jīng)營前景比較確定。

    二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)成都區(qū)域分部一位店鋪的店長毛雨告訴成都商報(bào)記者，如今很多投資商鋪的人并不看重租金的投資回報(bào)，而只關(guān)心不動(dòng)產(chǎn)的增值，“很多商鋪投資者，就是手上有閑錢，變成鋪?zhàn)臃旁谀抢�，以抵御通脹�?rdquo;。毛勇也認(rèn)可這一觀點(diǎn)，很多商鋪投資者在去年就出現(xiàn)了算賬不劃算的情況，很多人更多只看重資產(chǎn)增值，而并不看重商業(yè)的租金回報(bào)。

    毛勇接受記者采訪時(shí)表示，有多少飯量吃多少飯，有多少錢投多少資，需要量力而為。毛勇認(rèn)為，成都主城區(qū)投資門檻提高，很多個(gè)人投資者可以到二三圈層去選鋪?zhàn)�，甚至可以到二線城市選鋪?zhàn)�，比如宜賓、南充、德陽、江油等等，這些地方的商業(yè)價(jià)值剛剛起來，還是具備投資價(jià)值。張紅兵告訴記者，他們現(xiàn)在在新都、郫縣、眉山、廣漢都在代理一些城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目，以新都繽紛時(shí)代廣場為例，最小的10多平方米，單價(jià)一萬元左右，很適合中小投資者。

    另外，對于很多散戶投資者來說，學(xué)會不追高撿漏也很重要，投資者王女士去年在航空港投資一套商鋪，150平方米，每平方米的價(jià)格是5000元，因?yàn)槭切�園地產(chǎn)，良木緣正在和她談租約，租金為80元/平方米，可以說是成都商報(bào)記者這兩年看到的商鋪投資經(jīng)典案例。