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    目前，市場上存在的商鋪，除了社區(qū)臨街商鋪，還有商業(yè)街商鋪和購物中心商鋪以及專業(yè)市場商鋪等。今天，我們就先簡單聊聊投資商業(yè)街商鋪和購物中心商鋪的那些門道兒。

　　投資商鋪要把握三要點

　　“人人都知道商鋪投資很賺錢，但是怎么賺是個問題。不是沒有好鋪位，關(guān)鍵是投資者怎么尋找。”從事商業(yè)管理行業(yè)15年的唐斌表示，要解答這個問題，投資者最好先搞清楚投資商鋪是怎么賺錢的。

　　在他看來，投資者選擇投資商鋪要把握三點，分別是收益、升值和穩(wěn)健。展開來說，即“投資回報率是投資者進行商鋪投資的主要原因，其次要看好商鋪自身的升值空間，而租金收益穩(wěn)定，在投資決策中也起關(guān)鍵作用。”

　　選擇商鋪時地段最重要

　　“同是一類商鋪，有的商鋪投資回報率能達到8%~12%，也有的才5%左右，這是什么造成的？”同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司鄭州分公司洛陽事業(yè)部副總監(jiān)李紅偉表示，在投資商鋪時，投資者最應(yīng)該注意的是地段，其次為人流量，然后還要看主力店。

　　而唐斌也表示，他們做過一次關(guān)于“投資商鋪需要著重考慮的因素”的調(diào)查，結(jié)果顯示地理位置同樣排在首位，接下來是客流量，然后依次為價格/租金、周邊商業(yè)環(huán)境、是否有國內(nèi)或國際知名商家經(jīng)營、商業(yè)總規(guī)模量、交通狀況、開發(fā)商實力及管理水平、經(jīng)營特色、商業(yè)配套、停車條件等等。

　　購物中心商鋪投資利弊

　　優(yōu)點：不用操心商鋪招租 投資收益穩(wěn)定

　　唐斌告訴記者，購物中心有著自己的運營管理特點，所以它需要出售產(chǎn)權(quán)式商鋪的時候，多采取“帶租約銷售”或委托統(tǒng)一招商管理的模式。這樣，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但不參與商鋪招商，甚至在投資者購買商鋪之前，商鋪就已經(jīng)被購物中心統(tǒng)一出租。

　　“開發(fā)商或物業(yè)管理方會按照合約，定期以一定比例將租金交給投資者，這個比例一般為8%~12%，投資者不干預商鋪承租方的經(jīng)營。這種‘帶租約銷售’或委托統(tǒng)一招商管理的商鋪可以自由買賣，不影響商戶的經(jīng)營，同時商戶的經(jīng)營活動也不涉及商鋪的產(chǎn)權(quán)者——這是購物中心商鋪投資的最大優(yōu)點。而且，從投資收益角度來看，購物中心商鋪較為穩(wěn)定。但是受建筑體量等因素的影響，其經(jīng)營所面臨的風險也比較大。”他舉例說，就洛陽市場而言，王府井百貨的成功運作和新銀泰百貨的定位缺位、經(jīng)營不良是一對最好的例子。

　　缺點：命運不能自己把握 開發(fā)商很重要

　　對購物中心商鋪來說，購物中心本身具有的各種條件是商鋪投資的因素，其商鋪價值更多來自購物中心這個項目的價值，商鋪的個性化因素對投資價值的影響也不是很大。“購物中心商鋪對開發(fā)商的要求較高，要考驗他們的招商能力和資源整合能力，對于投資者來說，命運沒有把握在自己手中，而要看整個商業(yè)中心的‘臉色’，也就是說‘它活了你就活’。”李紅偉說。

　　另外，因為開發(fā)商回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與管理方商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者是一對矛盾，很多購物中心很容易就出現(xiàn)“一賣就死，一租就亂”的局面，就此，唐斌還表示，購物中心的策劃、建立、經(jīng)營都要在統(tǒng)一的組織體系下運作，必須要有統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進行運營，這樣投資收益才會比較穩(wěn)健，投資者在投資時要注意選擇。

　　商業(yè)街商鋪投資趨勢

　　趨勢一：進駐成熟商業(yè)地產(chǎn)

　　唐斌把商業(yè)街分為專業(yè)、復合商業(yè)街兩種，他說，前者往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材、汽車配件、休閑娛樂、酒吧、餐飲等；后者對經(jīng)營的商品則不確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營。

　　“總體來說，從運營成本的角度來看，專業(yè)商業(yè)街符合市場競爭規(guī)律，同時不太容易發(fā)生因為規(guī)劃設(shè)計不合理，導致整個項目運營產(chǎn)生問題的情況；復合型商業(yè)街對開發(fā)商、經(jīng)營者的要求都較高，同時因為商業(yè)地產(chǎn)進入洛陽較晚，早年興建的商業(yè)街存在諸多硬傷，后期又沒有加以調(diào)整，目前正面臨著成熟商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，例如上海市場步行街正面對與萬達廣場商業(yè)街的競爭。”

　　“商業(yè)街商鋪一般需要依托周邊‘主力店’的經(jīng)營來帶動，像萬達廣場商業(yè)街的一些商鋪，就是依靠萬千百貨或者商業(yè)街的一些大的品牌的主力店來吸引人流的。”說到萬達廣場商業(yè)街，李紅偉一語道破了很多投資者投資商業(yè)街商鋪時“傍大款”跟隨主力店進駐的心理。

　　他分析道，對于跟隨主力店進駐投資，最大的好處就是“借光”解決了人流量這一大問題，從而促使商鋪很快就能夠被經(jīng)營者接手，培育期縮短，這樣，投資很快就有回報了。

　　趨勢二：商業(yè)街功能多樣化

　　在商業(yè)街的經(jīng)營上，唐斌特地舉例說明了餐飲街的優(yōu)勢。他表示，經(jīng)營的靈活性能使得商業(yè)街保持較高的換鋪率，這一特點尤其表現(xiàn)在餐飲街的經(jīng)營上，如珠江路商業(yè)街，部分商鋪幾易其主，讓消費者每一次光臨都發(fā)現(xiàn)新的、不同特點的去處。一次次的換鋪，還抬高了商業(yè)街的租金，這自然是投資者愿意看到的結(jié)果。

　　“在新都匯觀察上幾分鐘，可以基本得出‘七成左右的人都是來吃飯、喝茶、看電影或者健身、休閑、閑逛’的結(jié)論，這就說明了一個趨勢：商業(yè)街（購物公園）已經(jīng)從單一購物向多樣性的功能轉(zhuǎn)變了。”唐斌還建議，按照這一趨勢，開發(fā)商在設(shè)計之初就可以對商業(yè)街（區(qū)）的結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進行劃分，比例可以按照購物30%～35%，餐飲20%～25%，休閑、娛樂、服務(wù)等30%～40%的比例。