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    房地產(chǎn)企業(yè)資金告急

    雖然時間即將進入夏季，但是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的高層還是感受到了來自市場的陣陣寒意。

    伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的升溫，近期以來，杭州不少房地產(chǎn)企業(yè)率先開始降價，至此，有關(guān)開發(fā)商的資金鏈再次受到外界矚目。三年之前的調(diào)控造成不少開發(fā)商資金鏈緊張的境況再次出現(xiàn)。而持續(xù)推進的限購政策更是讓當(dāng)下的不少房地產(chǎn)企業(yè)再度臨近懸崖邊緣。

    “最近幾個月以來，我?guī)缀趺刻於妓�不好�?rdquo;目前在杭州近郊開發(fā)高端別墅項目的某房地產(chǎn)控股集團董事長很是感嘆。“今年的限購令確實對杭州的一些高端項目的銷售造成了極大的影響。尤其是像我們這樣的小公司，日子更加難過。項目剛剛進入施工階段就遇到了調(diào)控，公司目前確實比較缺資金。原本希望通過銀行貸款來進行開發(fā)，但是現(xiàn)階段這樣的操作已經(jīng)越來越難。”

    事實上，遇到資金緊張的并不僅僅只是個別公司。據(jù)記者從十余家開發(fā)高端項目的房產(chǎn)公司獲悉，上述這些公司現(xiàn)階段普遍在做的就是兩件事：一是項目的銷售，二是項目的融資。某集團公司為了緩解企業(yè)現(xiàn)金流，甚至對集團下屬的各個項目公司老總都下了參與賣房的死命令。“現(xiàn)在我們各個地區(qū)的區(qū)域公司總經(jīng)理，每個月都有單獨的銷售任務(wù)，如果完不成月度銷售指標，今年的年終獎金估計要泡湯。”某集團公司的區(qū)域項目老總對記者笑稱。

    公開募集難度加大

    業(yè)內(nèi)人士對記者表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源大致從股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO、股票增發(fā)和信托貸款等渠道籌集。這其中，來自銀行的貸款資金曾經(jīng)在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)解決資金來源的重要窗口。

    “其實，從去年開始，房地產(chǎn)企業(yè)想要通過銀行途徑獲得資金已經(jīng)越來越難。于是眾多企業(yè)紛紛又想通過IPO、股票增發(fā)和信托貸款等渠道籌集，但是目前的現(xiàn)狀是，限購令使企業(yè)資金回籠難度日益加大；國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債叫停；而此前被市場寄予厚望的信托貸款隨著企業(yè)需求的增加，其付出的成本代價也越來越高。”該業(yè)內(nèi)人士分析表示，今年對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，想從資本市場上進行公開募集的難度將會越來越大。

    “在本輪調(diào)控未出現(xiàn)松動的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將很難再從有關(guān)主管部門獲得批準進行再融資。根據(jù)我的判斷，在銀根全面收緊的關(guān)口，企業(yè)融資的替代效應(yīng)將會非常明顯。”資本市場的情況似乎已經(jīng)越來越嚴重，開發(fā)商的融資渠道又將朝著怎樣的跡象發(fā)展？

    私募基金日益抬頭

    從今年3月份開始，一直從事紅酒生意多年的章女士身份再次發(fā)生改變。因為多年下來在房地產(chǎn)企業(yè)和金融投資領(lǐng)域積累下來的大量人脈，她現(xiàn)在的又一個身份是一只房地產(chǎn)私募基金的業(yè)務(wù)代表。

    章女士透露表示，“從去年開始，受到樓市調(diào)控的影響，我接觸的開發(fā)房產(chǎn)的客戶就對我表示，希望通過我在金融投資領(lǐng)域的人脈做一些融資的需求。畢竟，現(xiàn)階段房地產(chǎn)主流的融資渠道確實已經(jīng)越來越狹窄。”

    在短短幾個月時間接觸下來，章女士終于弄清楚了其中的門道。“現(xiàn)在我們最重要的就是尋找到優(yōu)質(zhì)的項目，一般投資一個項目的資金規(guī)模在5個億左右。”

    而一直從事房地產(chǎn)私募基金多年的某負責(zé)人對記者表示，在杭州本地，最近從事房地產(chǎn)私募的基金非常多。由于很多基金都采取幕后的私下募集，因此很難判斷總體的資金規(guī)模和募集情況。“目前房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)公司合作協(xié)商時，項目估值是否合理，投資所占股權(quán)比例，及退出時間，都是重要的參考因素。”

    國內(nèi)著名創(chuàng)業(yè)投資與私募股權(quán)研究、顧問及投資機構(gòu)清科集團認為，從2010年開始，國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金的募集活躍度開始回升，而進入今年以來則進一步提速。清科集團研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2011年一季度完成募集的25只可投資于中國內(nèi)地的募集股權(quán)投資基金中，房地產(chǎn)基金占5只，其募集資金達到9.59億美元。

    “但問題是，在市場普遍缺資金的情況下，融資成本的代價也越來越高。盡管如此，在接下去的一段時間里，如果房地產(chǎn)企業(yè)的負債率一直處于高位運行的態(tài)勢的話，那么從現(xiàn)在開始，以往并不在主流融資渠道的私募房地產(chǎn)基金會進入一個快速發(fā)展期，而資本市場也將會出現(xiàn)不同類型和規(guī)模的房地產(chǎn)PE。而如何保障投資人利益、揭示投資風(fēng)險是房地產(chǎn)基金發(fā)展中面臨的一個重要問題。”