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    “今年的主城區(qū)土地市場(chǎng)上都是陌生臉孔。”8月16日，在走出土地出讓現(xiàn)場(chǎng)后，不少業(yè)內(nèi)人士如此感嘆。2011年過(guò)去將近8個(gè)月，回頭看看今年拿了地的公司：名宸科技有限公司、溫州東日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、澳門(mén)萬(wàn)城投資置業(yè)有限公司、溫州天元房地產(chǎn)投資有限公司、德越有限公司、新加坡番尼西瓦私人有限公司……除了德越為遠(yuǎn)洋子公司、新加坡番尼西瓦為凱德旗下公司，絕大多數(shù)公司都是第一次出現(xiàn)在杭州市場(chǎng)中，而昔日的拿地大戶(hù)綠城、濱江、萬(wàn)科、德信、保利等房企大佬則絕跡今年的主城區(qū)土地市場(chǎng)。

    去年、前年豪擲幾十億的公司今年集體靜默

    有媒體統(tǒng)計(jì)，2011年1-7月杭州主城區(qū)共出讓土地25宗，與2010年同期相比，減少29%；成交總面積為584319平方米，同比減少44%；成交金額117.5億元，同比減少53%。

    總量與往年相比大幅縮水，就連每次出讓現(xiàn)場(chǎng)的氣氛也足以讓人能直接感覺(jué)出平淡來(lái)。2009年、2010年，有綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平親自坐鎮(zhèn)奪地，有濱江集團(tuán)總經(jīng)理朱慧明率團(tuán)隊(duì)親臨現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，光場(chǎng)面就是熱鬧不已；反觀今年，往往媒體觀摩席里的人氣比競(jìng)價(jià)席還要旺，對(duì)于每場(chǎng)出讓會(huì)都到的媒體來(lái)說(shuō)，今年競(jìng)價(jià)席里的每張臉孔都是那么陌生，加上競(jìng)價(jià)輪次少、時(shí)不時(shí)還出現(xiàn)直接成交，漸漸地就連媒體都少了關(guān)注的熱情。回顧過(guò)去這7個(gè)多月的媒體報(bào)道，鮮有熱點(diǎn)，大多以“平淡”、“遇冷”、“理性”等詞匯作結(jié)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年整個(gè)主城區(qū)賣(mài)地收入785億元，僅綠城、濱江、龍湖三家公司就分食了1/4，綠城以97.6億元高居榜首，濱江和龍湖的拿地金額也分別達(dá)到了64.1億元和35.7億元。如今綠城的明月江南、蘭園、田園牧歌、濱江的金色黎明、龍湖的滟瀾山等項(xiàng)目都是2009年各公司在土地市場(chǎng)上的斬獲。

    2010年則是外來(lái)大公司大舉進(jìn)駐杭州主城區(qū)的一年，在土地市場(chǎng)上與本地公司分庭抗禮。央企巨頭中國(guó)鐵建以28.06億元一口氣拿下兩宗杭汽發(fā)鑄造車(chē)間地塊，打造今天約1600戶(hù)、總體量達(dá)200萬(wàn)平方米的中國(guó)·鐵建國(guó)際城。同在香港上市的寶龍地產(chǎn)和碧桂園也是強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，同時(shí)相中下沙板塊。以商業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的寶龍以22億元拿下3宗地塊建寶龍城市廣場(chǎng)，更將下沙商業(yè)土地單價(jià)推至10276元的高位；碧桂園雖只拿下一宗宅地，但11.4億元的總價(jià)和6196元/平方米的單價(jià)也不低了。

    外來(lái)大鱷來(lái)勢(shì)洶洶，杭州本土企業(yè)也不遑多讓。去年，濱江集團(tuán)以50.171億元仍占據(jù)拿地金額榜首位，巨資收獲兩宗黃金地塊——楊家牌樓地塊、采荷商住地塊。相比之下，綠城稍顯遜色，沒(méi)有單獨(dú)拿地，分別與西北海航、西子、紫元等公司合作奪下蔣村地塊、田園地塊，出資金額12.834億元。

    今年的土地市場(chǎng)上，這種一下豪擲十幾億元甚至幾十億元的場(chǎng)景幾乎絕跡，到目前為止，除了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以10.44億元拿下江干科技園地塊、凱德以11.1389億元取和睦地塊，其他已出讓地塊總價(jià)均未超過(guò)10億元。眾所周知的房企航母、旗艦不見(jiàn)蹤影，我們熟悉的綠城、濱江、萬(wàn)科、保利、德信、欣盛、中海等公司集體靜默，撐起2011年杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)的絕大多數(shù)是小規(guī)模的外地黑馬。

    市場(chǎng)冷淡，高地價(jià)項(xiàng)目陷入出貨難、定價(jià)難的窘境

    上周日，中國(guó)·鐵建國(guó)際城公布了一期房源開(kāi)盤(pán)均價(jià)：127平方米戶(hù)型折后約23000元/平方米，88平方米戶(hù)型折后均價(jià)約22000元/平方米，與區(qū)域內(nèi)在售的萬(wàn)家星城三期房源價(jià)格基本持平。多數(shù)人討論鐵建國(guó)際城與萬(wàn)家星城的定價(jià)時(shí)，兩者拿地價(jià)幾乎相差一倍的差距也引起了大家的關(guān)注（濱江2008年拿下重機(jī)廠地塊，折合樓面價(jià)5000元/平方米；中國(guó)鐵建2010年拿下杭汽發(fā)鑄造車(chē)間地塊，折合樓面價(jià)10000元/平方米左右）。

    面粉與面包的話題始終都繞不開(kāi)。在樓市行情好的時(shí)候，地價(jià)往往成為助力，夯實(shí)板塊房?jī)r(jià)，推高周邊在售樓盤(pán)的價(jià)格；行情低迷時(shí)，高地價(jià)又可能成為負(fù)擔(dān)，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何定價(jià)、如何順利出貨以及公司的資金運(yùn)作問(wèn)題。

    今年從中海·紫藤苑裸奔發(fā)起“千人大團(tuán)購(gòu)”開(kāi)始，樓市量?jī)r(jià)博弈就表現(xiàn)得特別明顯：新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛，新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格逼近區(qū)域拿地價(jià)格等等現(xiàn)象也層出不窮。經(jīng)歷2008年行情低迷到2009年“V”字形反轉(zhuǎn)行情，各大開(kāi)發(fā)商在2009年拿地的數(shù)目特別多，而這些項(xiàng)目，也已在去年或今年紛紛亮相，那些曾經(jīng)被當(dāng)作香餑餑而競(jìng)相爭(zhēng)奪的高價(jià)地，如今正成為燙手山芋，面臨著定價(jià)難、出貨難的窘境。

    2009年7月，濱江集團(tuán)以近萬(wàn)元的樓面價(jià)拿下黎明村地塊，其項(xiàng)目濱江·金色黎明自今年5月開(kāi)始，便頻頻傳出項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息及定價(jià)，記者也多次前去售樓部,得到的開(kāi)盤(pán)時(shí)間都是尚未定，而通過(guò)各大網(wǎng)站所爆出的一期房源開(kāi)盤(pán)均價(jià)也有很大的差距。顯然，如何定價(jià)已然成為一個(gè)艱難的課題。

    而一貫定位為開(kāi)發(fā)高端住宅的綠城集團(tuán)，伴隨著限購(gòu)、限貸政策的持續(xù)深入，樓盤(pán)銷(xiāo)售同樣面臨困境。近兩年來(lái)，綠城集團(tuán)在主城區(qū)拿地金額約110.45億元，主要為明月江南、田園牧歌及蘭園項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多數(shù)戶(hù)型大、總價(jià)高，在面對(duì)如此冷淡的市場(chǎng)行情及限購(gòu)限貸政策的夾擊下，多數(shù)目標(biāo)客戶(hù)都沒(méi)有“購(gòu)房資格”，如何順利出貨或許是擺在綠城面前的一道難題。