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    2011年，成都的商業(yè)地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有像今天這般備受矚目。成都的綜合體市場(chǎng)全面開(kāi)花、活力四射。限購(gòu)令下，以一線(xiàn)房企為代表的眾多開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)轉(zhuǎn)船舵，從住宅駛向商業(yè)地產(chǎn)這塊熱土。面對(duì)著目前成都商業(yè)地產(chǎn)大體量、增速惹眼的現(xiàn)狀，到底是遍地開(kāi)花、蓬勃發(fā)展？還是一哄而上、暗藏隱憂(yōu)？本期樓市三人行為你全面解析商業(yè)地產(chǎn)火熱背后的歡喜與憂(yōu)愁。

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　一、2011年，多家一線(xiàn)地產(chǎn)品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，藍(lán)光、保利持有的商業(yè)物業(yè)已超過(guò)百萬(wàn)平方米。華潤(rùn)則釋放出“五六年內(nèi)加碼商業(yè)地產(chǎn)，至整體業(yè)務(wù)四成”的愿景，您認(rèn)為這是偶然還是必然？這將為成都的商業(yè)地產(chǎn)格局帶來(lái)怎樣的聚變？

　　袁林：這是必然現(xiàn)象。一線(xiàn)房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，正說(shuō)明了商業(yè)地產(chǎn)門(mén)檻較高，對(duì)于技術(shù)、資金、對(duì)于整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的上下游產(chǎn)業(yè)都要有深刻的了解和把握能力，而隨著大型房企的進(jìn)入，他們有能力集合更多商業(yè)品牌和商業(yè)資源，也能夠幫助快速形成區(qū)域內(nèi)新的商圈和新消費(fèi)熱點(diǎn)。

　　萬(wàn)茂華：目前成都的商業(yè)地產(chǎn)主要集中在東、南兩個(gè)方向，尤其是天府大道南延線(xiàn)，天府新區(qū)經(jīng)過(guò)了多年的打造因?yàn)樯虡I(yè)的缺乏仍然有入住率不高、區(qū)位優(yōu)勢(shì)提升不明顯等問(wèn)題，而商業(yè)的集中呈現(xiàn)勢(shì)必會(huì)促成該區(qū)域板塊活動(dòng)的加速，推動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。

　　蔣鵬：這是絕對(duì)的必然。商業(yè)的開(kāi)發(fā)首先是意識(shí)，其次是資源，最后才是資金。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)律就是持有，這種形態(tài)只能存在于商業(yè)地產(chǎn)范疇，有資本運(yùn)作這個(gè)載體才能最終得以成型�？傮w來(lái)看，央企優(yōu)于一般企業(yè)的優(yōu)勢(shì)并不在資金，而是對(duì)資源的整合及獲取信息的能力，換句話(huà)說(shuō)，倘若其他企業(yè)能有這樣的資源，也一定不輸央企和上市公司。

　　二、商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域內(nèi)整體發(fā)展和規(guī)劃都有很高的要求，目前成都郊縣綜合體全面開(kāi)花，郊縣商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境是否成熟？對(duì)成都城市發(fā)展有何影響？

　　蔣鵬：目前來(lái)看，郊縣商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境很不成熟。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)較大，失敗率大概在60%以上，保守

　　估計(jì)郊縣的失敗率將達(dá)到70%，一哄而上的結(jié)果將導(dǎo)致——一是破壞市場(chǎng)，二是破壞土地資源——以后有更好的物業(yè)需要呈現(xiàn)時(shí)沒(méi)有空間。但郊縣商業(yè)項(xiàng)目又是必須去做的。

　　袁林：郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的背景是居住的郊區(qū)化以及區(qū)域城市中心化，大量的人口居住的郊區(qū)，催生了更多商業(yè)的產(chǎn)生。隨著郊區(qū)基礎(chǔ)生活配套的日趨完善，對(duì)中心城區(qū)的依賴(lài)性減少，相應(yīng)的消費(fèi)成本也會(huì)下降，交通也會(huì)更為便捷。

　　萬(wàn)茂華：商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展需要有強(qiáng)勁的消費(fèi)力和消費(fèi)人群來(lái)支撐。所以郊縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有一定的難度，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著城市進(jìn)程的加快以及城市輻射半徑的加大，大成都的環(huán)境正在成熟，此外，限購(gòu)令使得郊縣成為熱點(diǎn)，在郊縣購(gòu)買(mǎi)住宅的人口量增多，但投資郊區(qū)商業(yè)仍有風(fēng)險(xiǎn)，投資者仍需冷靜。

　　市場(chǎng)隱憂(yōu)

　　三、限購(gòu)之后，成都的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以井噴的態(tài)勢(shì)火速發(fā)展，對(duì)比開(kāi)發(fā)商的一致看好，眾多機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人士卻普遍看空，您怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？

　　萬(wàn)茂華：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)門(mén)檻較高。開(kāi)發(fā)商看好的原因有二，其一是投資者的追捧，其二也是城市發(fā)展的需求所在，有需求自然就會(huì)有增加。而機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人士看空也有一定的道理，商業(yè)地產(chǎn)屬?gòu)?fù)合型產(chǎn)業(yè)，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)資源整合的要求極高，一個(gè)項(xiàng)目的成功需要資金、管理等多方面因素的支撐，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不解決長(zhǎng)期資金問(wèn)題也不可能做得長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　蔣鵬：我認(rèn)為這兩個(gè)提法都不夠準(zhǔn)確。開(kāi)發(fā)商之所以看好是之于現(xiàn)金收益而看好，比如成都寫(xiě)字樓的興起，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大舉進(jìn)軍寫(xiě)字樓市場(chǎng)，因?yàn)閷?xiě)字樓需求量大好賣(mài)，諸如此類(lèi)，都是從現(xiàn)金角度出發(fā)的。

　　袁林：我認(rèn)為看空或者看得過(guò)熱都不夠理性和客觀(guān)。我們更希望看到商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定且長(zhǎng)遠(yuǎn)的良性發(fā)展。城市商業(yè)的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)模息息相關(guān)，這就需要政府規(guī)劃部門(mén)做更持續(xù)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。

　　四、2011年成都在建及亮相的商業(yè)綜合體達(dá)80余個(gè)，總體量超過(guò)1000萬(wàn)平方米。在成都目前商業(yè)地產(chǎn)的大環(huán)境下，很多人開(kāi)始擔(dān)心成都商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到達(dá)頂峰，您認(rèn)為如此大體量的的開(kāi)發(fā)是否已經(jīng)飽和？

　　蔣鵬：我認(rèn)為，現(xiàn)在的量大量小跟過(guò)去的數(shù)據(jù)多少并沒(méi)有本質(zhì)聯(lián)系。而取決于城市人口的多少和居民消費(fèi)能力。目前成都人口達(dá)到1200萬(wàn)，成都的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年才開(kāi)始迅猛發(fā)展，尚處在剛剛起步階段，更談不上飽和了。

　　袁林：隨著住宅的限購(gòu)以及宏觀(guān)政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)的確成為了熱點(diǎn)，短期內(nèi)資金的涌入和關(guān)注度也造成了價(jià)格的相對(duì)上漲，我認(rèn)為這只會(huì)是短暫現(xiàn)象，現(xiàn)象之后商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還是將回到正常軌道，成為城市地產(chǎn)發(fā)展的主流之一。讓商業(yè)地產(chǎn)本身發(fā)展跟社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配，才是最重要的。

　　萬(wàn)茂華：從數(shù)據(jù)上看，目前成都商業(yè)地產(chǎn)的體量很大。但細(xì)看有的是偏商務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)，以寫(xiě)字樓為主體。也有的以純商業(yè)為主體，還有一部分以城市中心為概念。差異化的格局是為了滿(mǎn)足人們不同的需求。產(chǎn)品形態(tài)的愈發(fā)豐富也為商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展助力，飽和一說(shuō)并不準(zhǔn)確。也許目前是有部分商業(yè)開(kāi)發(fā)不均衡的現(xiàn)象，但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成敗還是要看經(jīng)營(yíng)者的開(kāi)發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)功力。

　　未來(lái)走向

　　五、除開(kāi)傳統(tǒng)的商業(yè)體，市場(chǎng)上像Loft這類(lèi)宜商宜住等新型商業(yè)產(chǎn)品正在興起，您怎么看待這一現(xiàn)象？“后商業(yè)地產(chǎn)”時(shí)代是否到來(lái)？

　　萬(wàn)茂華 ：我認(rèn)為還談不上“后商業(yè)時(shí)代”。多元化產(chǎn)品的呈現(xiàn)也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然階段。說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商在根據(jù)市場(chǎng)的需求關(guān)注自身產(chǎn)品的研究，從而滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需求。

　　袁林：現(xiàn)在城市的多元化體現(xiàn)在方方面面，生活需求、居住狀態(tài)都很多元化。建筑是與人們生活關(guān)系最緊密的事物之一，它的形態(tài)也必然是創(chuàng)新的。“后商業(yè)地產(chǎn)”時(shí)代的提法我并不贊同，商業(yè)是一種生活方式，是復(fù)雜和多變的生活狀態(tài)，它也將繼續(xù)發(fā)展下去，并不能簡(jiǎn)單地以前后來(lái)區(qū)分。

　　蔣鵬：中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)還很年輕，真正走上快車(chē)道也就是近五年，而國(guó)外已經(jīng)是有幾百年的成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。“后商業(yè)地產(chǎn)”時(shí)代并不符合目前的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。Loft屬于舶來(lái)品，在國(guó)外已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，本土開(kāi)發(fā)商更多是在概念上的強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)品本身并無(wú)太大新意。

　　六、運(yùn)營(yíng)和人才決定著商業(yè)項(xiàng)目的成敗，您認(rèn)為目前制約成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵是什么？

　　袁林：制約目前成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心還是對(duì)人們消費(fèi)行為和消費(fèi)需求的研究不足，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)和商業(yè)發(fā)展的了解不足，二者緊密聯(lián)系在一起，不可偏廢，這也是商業(yè)地產(chǎn)能否走得更遠(yuǎn)更穩(wěn)健的關(guān)鍵所在。

　　萬(wàn)茂華：住宅限購(gòu)等政策促使了一些盲目轉(zhuǎn)型的現(xiàn)象存在，所以初入行業(yè)的仍需“補(bǔ)課”，綜合經(jīng)營(yíng)能力也需要提高，現(xiàn)實(shí)來(lái)看，目前人才短缺也是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素之一。

　　蔣鵬：相較于開(kāi)發(fā)商經(jīng)常提及的“資源”，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)最重要的一還是意識(shí)，其次是專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。沒(méi)有這兩點(diǎn)關(guān)鍵因素商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必得不到良性穩(wěn)定的發(fā)展。