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　　商業(yè)地產(chǎn)本輪高漲行情即將觸發(fā)管控臨界。在銀監(jiān)會(huì)近日召開(kāi)的2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開(kāi)表示，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)等非住房類(lèi)貸款的監(jiān)測(cè)。同時(shí)，繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持"關(guān)注和警覺(jué)"。

　　有媒體借此追蹤報(bào)道稱(chēng)，此前召開(kāi)的銀監(jiān)會(huì)2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)議，即強(qiáng)調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，還第一次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出具體要求。

　　對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部一位官員7月28日接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)，證實(shí)了上述報(bào)道內(nèi)容。他表示，這確是去年下半年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)貸款大幅上升以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。"警示級(jí)別高于一般的通知文件，相關(guān)精神已傳達(dá)至銀監(jiān)系統(tǒng)上下。"

　　事出違規(guī)案件

　　2010年下半年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控令的加碼，相當(dāng)多的房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投資，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)貸款尤其是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的火爆。

　　據(jù)深圳銀監(jiān)局監(jiān)測(cè)，今年一季度以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)加速升溫，深圳部分銀行藉此大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)貸款領(lǐng)域。

　　目前來(lái)看，"深圳的商業(yè)地產(chǎn)貸款多為6～8年存續(xù)期的中長(zhǎng)期貸款，以貸款人的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)做抵押。"深圳銀監(jiān)局一位處級(jí)官員7月28日接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)如此總結(jié)。

　　他進(jìn)而透露，"5月底，我們?cè)�向轄�?nèi)各商業(yè)銀行提供商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)提示，據(jù)我們分析，商業(yè)地產(chǎn)在過(guò)去6～8年內(nèi)有一個(gè)較大的價(jià)值波動(dòng)，希望銀行界予以重視。"

　　中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在上述會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)提示則是，"部分銀行爭(zhēng)相抬高地產(chǎn)貸款金額，拉長(zhǎng)貸款期限，放松申貸標(biāo)準(zhǔn)，埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。"

　　銀監(jiān)會(huì)的如此提示，來(lái)源于今年以來(lái)陸續(xù)上報(bào)的幾宗貸款違規(guī)案例。據(jù)上述中國(guó)銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部人士透露，今年4月，曾有一家小型商業(yè)銀行被內(nèi)部披露，商業(yè)抵押貸款的貸款用途審核不嚴(yán)格，貸款資金被查到違規(guī)流入樓市和股市。今年5月，曾有一家股份制商業(yè)銀行通過(guò)陰陽(yáng)合同，違反商業(yè)貸款期限不得超過(guò)10年的規(guī)定。這兩個(gè)案例均發(fā)生在東部沿海的二線(xiàn)城市。

　　"這些案件促使銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款做了較為深入的檢查稽核，引發(fā)了監(jiān)管高層的注意。"上述中國(guó)銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部人士稱(chēng)，上述會(huì)議因此提出，加大對(duì)假合同、假按揭等違規(guī)行為和轉(zhuǎn)按揭、加按揭等做法的打擊力度，并杜絕各類(lèi)信貸資金違規(guī)流入住宅市場(chǎng)。

　　操作細(xì)則近期難出

　　從上述會(huì)議來(lái)看，房地產(chǎn)信貸與地方政府平臺(tái)貸款依然是銀監(jiān)會(huì)下半年監(jiān)控的重點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的上述消息，顯示了房地產(chǎn)信貸的重點(diǎn)監(jiān)控范圍在進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　"從內(nèi)部來(lái)看，平臺(tái)貸款可能是當(dāng)務(wù)之急，其他工作會(huì)稍顯滯后。近期就商業(yè)地產(chǎn)貸款發(fā)布操作細(xì)則的可能性不大。"上述中國(guó)銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部人士預(yù)計(jì)，"不過(guò)，（2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析）會(huì)議的要求是，銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的貸款標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住宅按揭。"

　　除對(duì)開(kāi)發(fā)商持有的商業(yè)物業(yè)抵押貸款嚴(yán)控之外，銀監(jiān)會(huì)亦瞄準(zhǔn)個(gè)人和機(jī)構(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款。

　　目前，深圳的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款條件與二套房房貸政策基本一致，即首付五成，利率較基準(zhǔn)上浮20%～30%。"很多貸款資源豐富的銀行可以只上浮10%。"前述深圳銀監(jiān)局官員向本報(bào)記者介紹。

　　如此貸款條件加上商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)的政策優(yōu)勢(shì)，深圳商業(yè)地產(chǎn)頗有瘋狂上漲之勢(shì)，深圳專(zhuān)注商業(yè)地產(chǎn)的"掃樓客"一度走出深圳，到東莞、惠州等地尋找優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資源。

　　"如果銀監(jiān)會(huì)的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)貸款新要求正式執(zhí)行，其首付比例及貸款利率可能會(huì)進(jìn)一步上調(diào)。"上述深圳銀監(jiān)局官員分析認(rèn)為，"但也不一定。目前銀行界開(kāi)始在博弈貨幣和信貸政策的轉(zhuǎn)向，很難說(shuō)銀行會(huì)如何看待新規(guī)。"

　　上述中國(guó)銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部人士則認(rèn)為，部分商業(yè)銀行首先會(huì)根據(jù)銀監(jiān)會(huì)要求進(jìn)行"堵漏"。"銀監(jiān)會(huì)不會(huì)容許按揭貸款繼續(xù)蔓延到非住房類(lèi)貸款的趨勢(shì)。"

　　住建部政策研究中心主任陳淮曾就此評(píng)述認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)方面的政策總體上并不成熟。他舉證到，土地用地50年租用期，以及貸款購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)五成首付，無(wú)論在保增長(zhǎng)的時(shí)代還是在反通脹的時(shí)候幾乎從未變化。