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    李亞明：除了被選址、被規(guī)劃以外，還有一個就是拿到地以后，他也知道做什么去，但實際上沒有人響應(yīng)，就是被招商的問題。你想引進(jìn)主力店、次主力店，發(fā)現(xiàn)沒有人來，最后做成無主力店模式�，F(xiàn)在的商家結(jié)構(gòu)，400平方米以下很多，1000平方米以上也有，中間400-1000平方米的集合店嚴(yán)重供應(yīng)不足，很難支撐一個好的商業(yè)規(guī)劃。

    做商業(yè)規(guī)劃跟后期招商和運營緊密相關(guān)，不可能都做展示面寬，切身短的。商家每年有開店計劃，他再怎么開，也有人才培養(yǎng)和管理提升的問題。政府主導(dǎo)城市規(guī)劃，開發(fā)商了解自己的戰(zhàn)略需求，零售商家以及顧問行業(yè)的整體服務(wù)到位，未來消費者消費習(xí)慣的養(yǎng)成，共同推進(jìn)這個行業(yè)的發(fā)展，缺一不可。

    鄧中文：現(xiàn)在運營管理是費力不討好，開發(fā)商或者是業(yè)主給你的收益非常非常可憐，研究100萬平方米項目到底支撐多大商業(yè)體量，這么大一個事情三個月沒有出來結(jié)果，業(yè)主急了。三個月能出來結(jié)果非常不容易，做這個事情需要時間和資金支持，可是開發(fā)商不會給你足夠時間，要求一個月之內(nèi)提交，開發(fā)商不愿意為部分前期付很高的價錢，純粹研究型人才留不住。

    觀念不是一時半會兒能轉(zhuǎn)過來的，國內(nèi)很多企業(yè)不愿意付顧問費，因為顧問費不是預(yù)算內(nèi)投入。國外顧問公司為什么做得好，他的顧問費收得很高，他能養(yǎng)得住人才。

    魯炳全：現(xiàn)在還是住宅的理念，商業(yè)地產(chǎn)任何一個環(huán)節(jié)都是需要專業(yè)的支持，我們的投資開發(fā)商沒有到這個層次。

    楊毓：主體都在轉(zhuǎn)化過程中，轉(zhuǎn)化是暫時的，怎么經(jīng)營好，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流之后，才可以借助金融，讓更多資本支持你。有經(jīng)營管理的壓力，這個情況是難免的。

    搭舞臺、做表演

    經(jīng)濟(jì)觀察報：零售商也來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，他們有怎樣的優(yōu)勢呢？

    王永平：零售業(yè)現(xiàn)在的利潤越來越薄，不甩賣無法過日子。現(xiàn)在好不容易搞促銷，老頭老太太進(jìn)門拿著各個商場的促銷單買完就走了，他就無法玩下去了；第二，過去地產(chǎn)收益太大；還有一個原因，很多零售商找不到好的物業(yè)，蓋的東西都是這樣，還不如自己蓋。

    郭增利：一個零售業(yè)上市公司，股民買它的股票是為了看它的競爭力、經(jīng)營價值�，F(xiàn)在法律上沒有這種約束，上市公司也沒有這種責(zé)任的約束，國外我們看到零售商是不可能做地產(chǎn)開發(fā)的。咱們國內(nèi)沒有這方面制約，所以零售商可能買了地做了開發(fā)。

    王永平：它的意義是以租金收益為導(dǎo)向，買完之后調(diào)個三年，高了租不出去，低了不想租出來，也不虧，三年后該升值了呢，跟炒地皮沒有什么區(qū)別，將來發(fā)信托基金的時候，永遠(yuǎn)看你租金收益，物業(yè)忽略不計，這就是一些毛病。

    李亞明：本來是開發(fā)商搭舞臺，零售商做表演，現(xiàn)在搭舞臺的學(xué)做表演，做表演的要搭舞臺。

    體驗式消費無法替代

    經(jīng)濟(jì)觀察報：電商風(fēng)靡時代，實體商業(yè)地產(chǎn)是否面臨巨大挑戰(zhàn)？

    魯炳全：電商和實體商業(yè)沒有對立，當(dāng)前中國購物中心越來越成為商業(yè)地產(chǎn)投資的主流，近幾年購物中心的發(fā)展完全以體驗式消費為核心，電商解決不了體驗式消費。

    李亞明：講購物中心有標(biāo)準(zhǔn)，漢博標(biāo)準(zhǔn)是單層一萬平方米以上，至少地上五層以上，購物中心實際上涵蓋四大塊，零售、餐飲、娛樂和服務(wù)�，F(xiàn)在萬達(dá)在綜合體里降低了零售，提高其他三個業(yè)態(tài)。

    實際上電子商務(wù)對零售沖擊比較大，王健林也承認(rèn)購物中心是吃出來的，如果餐飲做得好，未來也會很好，餐飲都沒人來，這個購物中心不好做。