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    “在住宅市場遭遇持續(xù)調(diào)控的壓力下，自去年開始，商業(yè)地產(chǎn)成為‘香餑餑’，不少開發(fā)商尤其是靠住宅起家的開發(fā)商紛紛表示將轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。不管是避險(xiǎn)還是平衡，不管是投資還是投機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)成為了不少房企的‘心頭肉’。”

    縱觀一年多以來的試水與發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場雖然明潮暗潮齊涌，但房企在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作上卻表現(xiàn)不一。

    德佑地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟指出，今年整體市場環(huán)境相對(duì)較差，并不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。對(duì)于開發(fā)商而言，最主要的還是回籠資金，它們中的大多數(shù)放緩了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的速度。即便有開發(fā)商在持續(xù)商業(yè)地產(chǎn)布局與拓展，也多以二三線城市為主。

    房企分化明顯

    針對(duì)住宅市場的調(diào)控尤其是限購，加速了開發(fā)商搶食商業(yè)地產(chǎn)的意愿與熱情。今年年初，在不少上市房企的年度報(bào)告會(huì)上，企業(yè)高層紛紛宣布要加速商業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，希望通過持有商業(yè)物業(yè)而平衡現(xiàn)金流和資產(chǎn)收益。

    然而，近一年的時(shí)間里，不同的企業(yè)在逐鹿商業(yè)地產(chǎn)上表現(xiàn)明顯不同。務(wù)實(shí)與務(wù)虛之間，反映了不同開發(fā)企業(yè)的實(shí)力與戰(zhàn)略意圖。

    以龍頭萬科來看，雖然關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略有所調(diào)整，但其2011年在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展上仍有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，不僅積極整合商業(yè)資源，在與商業(yè)品牌的關(guān)系與梳理上有所進(jìn)展，加大了住宅綜合體的開發(fā)，收購開發(fā)了一些城市商業(yè)中心，并積極涉足高端旅游市場及酒店開發(fā)業(yè)。

    保利集團(tuán)今年以來加大了在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。截至三季度末，保利在全國拿下了19宗土地，其中商住用地達(dá)到10宗。而目前，保利地產(chǎn)在北京、廣州、上海等一線城市規(guī)劃建設(shè)19個(gè)寫字樓、13個(gè)五星級(jí)酒店、8個(gè)購物中心及2個(gè)會(huì)展中心。

    轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)房企中，最為引人注目、進(jìn)展最給力的莫過于龍湖地產(chǎn)。以西南為大本營的龍湖地產(chǎn)雖然早在2000年初就開始嘗試商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營，但真正形成全國影響力應(yīng)該說是在2011年。今年，北京長楹天街開盤銷售，回籠資金近10億元。重慶、成都天街項(xiàng)目同樣取得了不菲的收入。與此同時(shí)，無錫、杭州、常州、西安等多個(gè)天街項(xiàng)目更是把龍湖推到了商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)線前沿。龍湖有關(guān)人士曾表示，要追趕萬達(dá)等國內(nèi)一線商業(yè)地產(chǎn)。

    然而，不少房企的戰(zhàn)略仍顯得格外保守與謹(jǐn)慎。金地、招商等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商雖然有了較為明晰的戰(zhàn)略和團(tuán)隊(duì)部署，但在今年的實(shí)際行動(dòng)上收效較小。

    就金地的情況來看，年初制定了未來5年“再造一個(gè)金地”的目標(biāo)，今年在大連、揚(yáng)州等城市出手拿地，但除了極少量的服務(wù)配套用地帶有商業(yè)性質(zhì)之外，均為住宅用地。

    公開資料顯示，招商地產(chǎn)今年以來在武漢、鎮(zhèn)江、深圳等地?cái)孬@地塊，但這些土地基本上是住宅用地，并沒有純粹的商業(yè)用地。

    不確定因素較多

    企業(yè)轉(zhuǎn)型受制于多重因素，很難一蹴而就。

    全佳全斯美德總經(jīng)理端恒認(rèn)為，在住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的房企中，分化主要體現(xiàn)在是短線投資還是長期持有。盡管許多住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商希望未來增加持有物業(yè)的比重，但短期來看，其商辦項(xiàng)目的開發(fā)仍然難以改變住宅模式，主要原因在于資金鏈現(xiàn)狀短期難以改變，且未來是否能真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，不確定因素也較多。許多所謂的要轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，更多的是因?yàn)檎�府土地供�?yīng)結(jié)構(gòu)的改變以及開發(fā)要求而被迫轉(zhuǎn)型。

    中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉指出，房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)過程中，企業(yè)的資金鏈、住宅項(xiàng)目規(guī)模以及經(jīng)營策略都將影響房企轉(zhuǎn)型效果。從規(guī)模性而言，如果房企資金鏈?zhǔn)艿綐鞘姓{(diào)控的抑制，那么房企在商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張過程中將以穩(wěn)健為主，投資量少且投資項(xiàng)目存在一定的試探性。從綜合體商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張過程來看，如果企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目分布廣闊，那么企業(yè)將優(yōu)先以住宅項(xiàng)目的綜合體開發(fā)為轉(zhuǎn)型的重要舉措。從經(jīng)營策略方面來看，有部分上市企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過于急促，導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加，企業(yè)經(jīng)營利潤大幅下降。

    受制于企業(yè)資金鏈、經(jīng)營策略等多種因素，房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)分化，在情理之中。韓長吉同時(shí)指出，以住宅開發(fā)為主，輔以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，并著重控制開發(fā)占比的房企將逐漸獲得商業(yè)地產(chǎn)的盈利優(yōu)勢，轉(zhuǎn)型將為企業(yè)帶來新的盈利點(diǎn)，但是有部分房企由于規(guī)模較小，資金鏈壓力較大，很容易陷入商業(yè)地產(chǎn)前期的投資漩渦，導(dǎo)致企業(yè)在短期內(nèi)盈利能力受到影響，轉(zhuǎn)型優(yōu)勢逐漸喪失。

    轉(zhuǎn)型面臨不確定，導(dǎo)致不同房企選擇不同。而實(shí)質(zhì)上，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所面臨的問題，無論轉(zhuǎn)型與否都將無法避免。

    同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉就指出，當(dāng)前部分房企商業(yè)地產(chǎn)拓展已表露出布局過早可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題，尤其是三四線城市的布局，項(xiàng)目的培育發(fā)展期較長，需要付出更多，回報(bào)時(shí)間更長。另外，當(dāng)前在融資受阻情況下，部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售物業(yè)能否支撐持有物業(yè)發(fā)展也成為一大問題。因此，企業(yè)在轉(zhuǎn)型時(shí)必須解決長期策略與短期現(xiàn)金回籠發(fā)展之間的矛盾，并做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。

    案例

    萬通：目標(biāo)靠譜多元嘗試

    從萬通地產(chǎn)董事長到萬通控股董事長，國內(nèi)地產(chǎn)大佬級(jí)人物馮侖今年正式完成了“退居”。在馮侖開始聚焦于萬通控股時(shí)，事實(shí)上他已經(jīng)勾畫了萬通地產(chǎn)未來的發(fā)展，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面。

    關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展，馮侖曾表示在此問題上要非常謹(jǐn)慎，強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型的安全性，直言不轉(zhuǎn)90度彎，要轉(zhuǎn)60度彎，“慢一點(diǎn)，時(shí)間會(huì)長一點(diǎn)，但會(huì)走得長遠(yuǎn)。”