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    柳費國：預計限購仍將持續(xù)

    東方早報：如何看待宣稱轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的房企近一年以來的表現(xiàn)？

    柳費國：今年以來大的地產(chǎn)公司在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型上遇到了兩個比較大的障礙。其一是調(diào)控對高端住宅市場影響比較明顯，一些企業(yè)周轉(zhuǎn)較差資金吃緊，影響商業(yè)地產(chǎn)的拓展。其二是商業(yè)地產(chǎn)資金渠道狹窄，繼續(xù)阻礙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。當商業(yè)地產(chǎn)的銷售受到調(diào)控影響，持有型商業(yè)也會變成一個大難題。目前，針對開發(fā)商的各種融資途徑都卡得很嚴，預計還將會持續(xù)一段時間，所以本來資金就緊張、還大筆下注商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，估計未來一段時間會更糟。

    今年幾家大房企在具體的動作上分化較為明顯。有一些公司開展了實質(zhì)性的項目投資開發(fā)，也有一些企業(yè)仍然只是停留在存量資產(chǎn)的整合、團隊建設階段，實質(zhì)性動作較為缺乏。真正堅定不移地實施商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的比較少見。

    東方早報：請回顧一下今年商業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展？

    柳費國：今年前三季度商業(yè)地價穩(wěn)步上升，大宗交易跟預測基本一致，比較旺盛。有些交易在最后一個月完成不了，會順延到明年一季度。

    統(tǒng)計顯示，今年截至11月底，上海大宗交易成交總金額超過430億元人民幣，同比增長約55.4%，其中商業(yè)綜合項目與辦公項目所占比例最高，分別為37%和35%，零售物業(yè)只占6%。

    今年商業(yè)物業(yè)租金上漲最為明顯，尤其是社區(qū)商業(yè)的租金增長超過了核心商圈的租金增長。社區(qū)商業(yè)增長對于社區(qū)發(fā)展其實會帶來不利影響，跟核心商業(yè)區(qū)租金上漲的后果較為不一樣。按照目前預計，商業(yè)地產(chǎn)總額和租金增長將遠遠超出通脹的增長。

    東方早報：對于2012年您有什么樣的預期？

    柳費國：預計2012年將有兩個大的特點，其一是限購繼續(xù)，其二是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展會進入相對理性的階段。因為狂熱的替代性投資行為階段已經(jīng)過了，明年大量項目逐步進入建設的高峰期。在大量項目的建設投入期以及招商期，商業(yè)資源的爭奪或者掠奪會比較鮮明，可能會造成大量項目延后。

    朱兆榮：明年將是艱難的一年

    東方早報：去年有不少房企曾宣稱加大或轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)投資與開發(fā)，一年多以來，這些房企進展如何？造成當下進展狀況的原因有哪些？

    朱兆榮：加大或轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，這個風氣兩三年前已經(jīng)開始。兩三年前比較早介入的，目前可能已經(jīng)有部分項目問世；去年剛介入的，還沒有這么快。相比前幾年積極涉足商業(yè)地產(chǎn)，今年開發(fā)商都相對冷靜，不少企業(yè)放慢了腳步。大部分商業(yè)地產(chǎn)屬于中長期投資，資金需求量大，回報期較長，尤其是在今年限購影響下，大多企業(yè)資金鏈會比較緊張，因此過去一兩年房企一窩蜂拿地、涉足商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象，今年有所減少。

    東方早報：當前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是否已進入成熟階段？您認為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題是什么？

    朱兆榮：從整體來說，國內(nèi)有個別企業(yè)正在逐步步入成熟發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是經(jīng)營和經(jīng)驗的問題，國內(nèi)有少部分大型開發(fā)商經(jīng)歷過兩三輪的磨煉，對商業(yè)地產(chǎn)的掌控和操作有了一定的熟練程度。未來市場的兩極分化會比較明顯，大的開發(fā)商越來越強，小的越來越弱。

    國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題不是市場的問題，而是供應的問題。目前國內(nèi)不少區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)供應量非常龐大，可能在有些地方供應量甚至已經(jīng)超過了需求量。巨量供應的釋放，會對租金和零售商的需求帶來影響。

    此外，根據(jù)觀察，零售商對于商場物業(yè)選址和開店需求在發(fā)生潛移默化的改變，由過往的以量取勝，演變?yōu)橐源笕�勝、以質(zhì)取勝，并配合網(wǎng)上電子商務等。這種零售商需求的改變，會影響到商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展，因此開發(fā)商要積極捕捉這種變化，如果未來供應的位置和定位不符合零售商的胃口，項目發(fā)展將會面臨較為嚴重的問題。

    東方早報：對于明年的市場有何預期？

    朱兆榮：明年也將會是比較艱難的一年，對企業(yè)也將是一種考驗。近幾年的投資開發(fā)，往后兩三年大部分供應量會逐步體現(xiàn)在市場上，加劇市場的競爭，形勢更為艱難。