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    至祥：我也認(rèn)同。昆明在做網(wǎng)簽，很多業(yè)務(wù)也可以在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)，不管現(xiàn)在做得怎樣，但這是一種趨勢(shì)。在實(shí)體的售樓部之外，樓盤的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中心就很有必要。

    還有，云南的旅游地產(chǎn)豐富，有人牽頭起來(lái)做一個(gè)跨區(qū)域的營(yíng)銷，將非常有市場(chǎng)。這類營(yíng)銷零散的有一些，但真正全面聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行跨區(qū)域的營(yíng)銷，尤其是針對(duì)長(zhǎng)江以北的城市的營(yíng)銷，并不多見(jiàn)，但從云南的氣候等優(yōu)勢(shì)看，這確實(shí)可能是不錯(cuò)的突破口。云南還有漫長(zhǎng)的邊境線，境外置業(yè)的需求也將是一種趨勢(shì)。

    另一點(diǎn)也可以嘗試，推廣則有難度。就是實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)的資源共享�？缧袠I(yè)聯(lián)合的手法太常規(guī)了，比如汽車與地產(chǎn)，起不了多大作用。旅游地產(chǎn)的資源共享操作性更大，目前至祥已經(jīng)涉入這方面，比如州市的旅游地產(chǎn)樓盤在昆明的資源地產(chǎn)項(xiàng)目上展示，昆明的項(xiàng)目又在州市項(xiàng)目的平臺(tái)上展示，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合展示，資源共享。而因?yàn)橹菔信c昆明市場(chǎng)是不存在明顯競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品相異，客群不會(huì)重疊，兩者是競(jìng)合關(guān)系。如果市場(chǎng)再冷，行業(yè)內(nèi)的資源共享是可能的。

    尋出路 務(wù)實(shí)營(yíng)銷更理性

    云信黃金樓市：這次的探討從近期的房地產(chǎn)事件開(kāi)始入手，但我們最終的目的是要去找到房地產(chǎn)營(yíng)銷的出路在哪里。

    至祥：分享幾方面的思考：一是，走實(shí)還是走虛？簡(jiǎn)單的營(yíng)銷口號(hào)之外，產(chǎn)品更貼近使用、投資等實(shí)用功能，將是下一階段營(yíng)銷的不二法門。開(kāi)發(fā)商提出的品質(zhì)升級(jí)、產(chǎn)品升級(jí)、物業(yè)服務(wù)升級(jí)等實(shí)打?qū)嵉幕仞�，其�?shí)遠(yuǎn)比明星代言來(lái)得更實(shí)在。很多開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到了這一點(diǎn)，開(kāi)始在做逢年過(guò)節(jié)送油、在特定時(shí)機(jī)贈(zèng)送半年物管費(fèi)等回饋活動(dòng)；第二個(gè)思考是：推廣渠道從多還是從少？傳統(tǒng)主流、大眾化的營(yíng)銷方式已經(jīng)不那么走穩(wěn)，而點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的精準(zhǔn)營(yíng)銷逐漸占領(lǐng)市場(chǎng)一隅。不說(shuō)取代，至少也是分得了市場(chǎng)的一杯羹。我們的觀點(diǎn)很明確，就是營(yíng)銷應(yīng)該往少而精的方向走，在諸多渠道中找到最有效的低成本渠道，更有針對(duì)性；第三點(diǎn)，推廣過(guò)程是走感性還是理性路線？如果說(shuō)之前是口號(hào)、賣點(diǎn)式的感性營(yíng)銷路數(shù)比較多，之后打溫情牌、養(yǎng)老牌、投資牌、新城市主義、歐陸生活典范等理念的理性營(yíng)銷，將是大勢(shì)所趨。此外，在公益與企業(yè)利益之間，還可以多做一些介于公益與非公益之間的軟性、柔性營(yíng)銷。在這里，需要注意的是，要重視老業(yè)主，可采取針對(duì)間接目標(biāo)客群的方式，同時(shí)也應(yīng)該是一種貼合生活方式的營(yíng)銷。

    王詠雪：作為一個(gè)行內(nèi)人，也是一個(gè)業(yè)主，我認(rèn)為，房地產(chǎn)應(yīng)該強(qiáng)調(diào)“大營(yíng)銷”的概念，它可以讓購(gòu)房者參與到項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程，比如讓購(gòu)房者下工地去了解項(xiàng)目用的是什么型號(hào)的水泥，這種營(yíng)銷也不應(yīng)該止步于把房子賣完了事，它還應(yīng)該延伸到業(yè)主入住后的物管服務(wù)等各個(gè)方面。在這些方面，昆明本土房企應(yīng)該多向已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)沉淀多年的一線房企取經(jīng)，把產(chǎn)品和服務(wù)做好，更多地體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷。

    業(yè)界聲音

    質(zhì)疑一：是推銷不是營(yíng)銷？

    營(yíng)銷是一門很深的學(xué)問(wèn)，并且只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)連“拿地”等環(huán)節(jié)都開(kāi)始普遍市場(chǎng)化了，才有可能有營(yíng)銷這類很專業(yè)詞匯誕生。但如果市場(chǎng)不夠成熟，那些被冠之以營(yíng)銷的手法只能被稱為“偽營(yíng)銷”。

    王詠雪等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以前那種掛幾個(gè)布標(biāo)、廣告牌，隨意夸大樓盤品質(zhì)的粗放型營(yíng)銷方式，完全不能稱之為營(yíng)銷，只能算是推銷。

    質(zhì)疑二：盛行拿來(lái)主義？

    有業(yè)內(nèi)人士表示，從商品房放開(kāi)的1998年開(kāi)始，昆明樓市營(yíng)銷走過(guò)了很長(zhǎng)的拿來(lái)主義階段，學(xué)廣東、學(xué)重慶，但昆明、云南的氣候也好，景觀人文也罷，卻沒(méi)有得到很好地結(jié)合，學(xué)來(lái)之后未接地氣，屬于未畢業(yè)的那種。

    “學(xué)完了之后，就該畢業(yè)了，要走適合自己的路。”至祥介紹，比如可以在符合本土文化、建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性、和諧性等方面下功夫。這些方面，大理、西雙版納做得比較好。