色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    房地產(chǎn)業(yè)不敗神話已徹底終結(jié)。

　　在過去的10年，國人經(jīng)歷的最大泡沫不是998－6124點(diǎn)的A股盛宴，而是10年漲而不跌的房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)市場10年，時(shí)間不長，造富量大，史上罕見。

　　過去10年的贏利模式

　　1、杠桿

　　由于內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)事實(shí)上走的是香港模式，故而我們的房地產(chǎn)交易，其本質(zhì)是杠桿交易，或者可稱為隱性期貨交易。所以，當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，資產(chǎn)的增值是虛幻的，因?yàn)橥ㄟ^杠桿放大了收益。

　　2、利率

　　在期貨交易中，低廉的費(fèi)率是一個(gè)極為重要的條件，這使得交易成本極低，并可通過頻繁交易來擴(kuò)大收益。在過去的10年中，貸款利率呈中間高兩頭低的態(tài)勢，如此低息保證了投機(jī)房地產(chǎn)的低成本。

　　3、政策

　　過去10年是貨幣超發(fā)的10年，為泡沫的興起提供了充足的彈藥，房地產(chǎn)只是這一貨幣泡沫的主要載體。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈夠長，可容量的泡沫夠多，所以被游資作為炒作對象。另外，由于對房地產(chǎn)泡沫數(shù)次打而未壓，使得房地產(chǎn)業(yè)一直沒有經(jīng)歷真正意義上的調(diào)整。

    本輪調(diào)控政策的解讀

　　1、調(diào)控的思路

　　在我們看來，房地產(chǎn)業(yè)目前就像是一個(gè)堰塞湖，水位高，水量大，直接泄洪有崩盤之虞。所以本輪調(diào)控的特點(diǎn)，是通過對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上、中、下游多點(diǎn)的精準(zhǔn)切割，達(dá)到調(diào)控目的。在上游，縮減銀行貸款；在中游，加大保障住房建設(shè)；在下游，制訂多項(xiàng)交易政策形成阻攔。

　　2、調(diào)控的方向

　　財(cái)政部《2011年地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)辦法》將上海、浙江、廣東、深圳列為地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)。這一信號的發(fā)出，意味著地方政府的土地財(cái)政將向舉債財(cái)政轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)大勢已去，資金密集流向房地產(chǎn)業(yè)的趨勢已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。地產(chǎn)業(yè)不僅不會再有黃金10年，而是將面對失落的10年。

　　3、保障房沖擊波

　　如果保障房能嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入機(jī)制的話，這批房源最多也只會沖擊低端樓盤，事實(shí)上有資格買保障房的群體購買力有限，在整個(gè)樓市的占比是小眾。真正買房的實(shí)力派，要么已手中有房，要么持幣觀望，故保障房對于中高檔樓盤，以及整個(gè)樓市帶來的沖擊波是比較小的。

　　調(diào)控政策動了誰的奶酪

　　1、剛需

　　以結(jié)婚為目的買房的，學(xué)孟母三遷想買學(xué)區(qū)房創(chuàng)造學(xué)習(xí)條件的，贍養(yǎng)老人的等等這些剛需型，如果現(xiàn)價(jià)打個(gè)六折，相信會有不少人忍不住出手抄底的。但考慮到過往高杠桿賺大錢的思維大大地提高了人們的心理預(yù)期，也導(dǎo)致買房者不能正確地評估自身防御流動性緊缺的能力，故而不懂得降低財(cái)務(wù)杠桿的買房者會受到政策與房市趨勢的雙殺。