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　　政策影響：中性偏空。

　　2、中產(chǎn)者

　　閑錢(qián)多，不懂投資只知炒房，首付不成問(wèn)題，月貸還款更不成問(wèn)題，這類代表中產(chǎn)的投資者在懵懂中享受到泡沫的好處，正所謂手中有房，心中不慌。調(diào)控之后，因?yàn)?套以上有錢(qián)也買(mǎi)不到，所以只能持幣觀望。

　　政策影響：中性。

　　3、投機(jī)者

　　職業(yè)炒家利用銀行貸款、民間借貸，放大資金利用率，以房養(yǎng)房，對(duì)于房?jī)r(jià)的趨勢(shì)有一定的話語(yǔ)權(quán)，如溫州炒房團(tuán)。通過(guò)限售切斷其炒房的路徑，通過(guò)斷貸降低其財(cái)務(wù)杠桿。換句話說(shuō)，投機(jī)已死。

　　政策影響：大空。

　　4、收藏家

　　超級(jí)有錢(qián)，買(mǎi)別墅如烹小鮮。買(mǎi)房子的目的是作為藏品與保值。如仁恒的粉絲團(tuán)，全國(guó)追著仁恒的物業(yè)買(mǎi)。以蘇州頂級(jí)地段，萬(wàn)科的尚玲瓏為例，在其4萬(wàn)元多一平方米的樓王頂樓可以一房看三湖（金雞湖、陽(yáng)澄湖和太湖）。站在無(wú)敵湖景豪宅之中，你可以深刻地體會(huì)到錢(qián)是多么地不值錢(qián)。如果買(mǎi)別墅如烹小鮮，別墅會(huì)成為問(wèn)題嗎？對(duì)這類購(gòu)房者，大家都是無(wú)可奈何。

　　政策影響：中性。

　　5、開(kāi)發(fā)商

　　開(kāi)發(fā)商利用銀行貸款高杠桿開(kāi)發(fā)，如是上市公司還可以年年融資，通過(guò)低成本融資來(lái)賺取高額利潤(rùn)。銷售手法就是分批開(kāi)發(fā)，捂盤(pán)惜售，靠地價(jià)的自然上漲來(lái)拉長(zhǎng)贏利周期與贏利增長(zhǎng)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在滬上的開(kāi)發(fā)就是經(jīng)典案例。調(diào)控之后，對(duì)于小級(jí)別的開(kāi)發(fā)商而言，流動(dòng)性的壓力很大。而對(duì)于鯊魚(yú)級(jí)別開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)只是小空。記得早年萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都后，不僅把浦東三林板塊的新里程吃下來(lái)，還把蘇州金雞湖頂級(jí)地段尚玲瓏一并拿下，所以新里程與尚玲瓏的后幾期質(zhì)量就明顯提升不少。也就是說(shuō)，大開(kāi)發(fā)商可以借危機(jī)來(lái)個(gè)以大吃小，提高對(duì)市場(chǎng)的壟斷，達(dá)到尾大不掉的目的。

　　政策影響：對(duì)小開(kāi)發(fā)商是大空，對(duì)大開(kāi)發(fā)商是小空。

　　分析結(jié)論

　　全民買(mǎi)房時(shí)代行將結(jié)束

　　我們認(rèn)為，全民買(mǎi)房、全民暴富的時(shí)代行將結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)不敗的神話也將從此終結(jié)。房地產(chǎn)在二線城市或許還有一線生機(jī)，但像過(guò)去10年中那樣動(dòng)轍一年翻倍、3年翻5倍的暴漲時(shí)代已無(wú)重現(xiàn)的可能。因?yàn)檎�策、利率與杠桿均是房產(chǎn)投資或投機(jī)的要素。我們預(yù)期，中央的房地產(chǎn)政策將是反復(fù)打壓、壓而不破。當(dāng)前的房八條和房產(chǎn)稅等調(diào)控政策正在延續(xù)這一策略。

　　過(guò)去的10年，地產(chǎn)業(yè)因?yàn)槟苜嵢〉匠�額利潤(rùn)，所以全社會(huì)的資源，包括人、財(cái)、物才會(huì)源源不斷地涌入。在這個(gè)以10年為期的牛市中，任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)入市都是正確的。而在未來(lái)的10年，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，已無(wú)法再賺取到社會(huì)的超額利潤(rùn)，跑輸CPI必是大概率。由于資金的逐利性，社會(huì)資源將會(huì)重新尋找到新的超額利潤(rùn)部門(mén)，并集中流入。它們會(huì)是什么？我們不是先知，也無(wú)法預(yù)言。但我們相信，超額利潤(rùn)應(yīng)該與國(guó)家意志、科技進(jìn)步、社會(huì)預(yù)期有密切關(guān)聯(lián)。我們雖然不知道下一個(gè)泡沫會(huì)產(chǎn)生在何處，但我們卻可以斷言，下一個(gè)泡沫已在一個(gè)不為人知的角落醞釀之中。