商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中求進還是升級創(chuàng)新?
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2012/4/11 13:13:38
剛剛落幕的“兩會”確定的宏觀經(jīng)濟新政給商業(yè)地產(chǎn)帶來了機遇,也帶來了挑戰(zhàn)。如何抓住機遇,應(yīng)對挑戰(zhàn),讓企業(yè)“穩(wěn)中求進”,是眾多業(yè)內(nèi)人士關(guān)心的話題。今年三月份在北京舉辦的“中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”集聚業(yè)內(nèi)及相關(guān)政府部門人士,共同回顧總結(jié)2011年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程,展望并預(yù)測2012年行業(yè)發(fā)展趨勢。
調(diào)控政策邏輯與市場取向
此輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了兩年時間,收獲了一些成果。兩年間出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策之間有沒有邏輯性?被稱為“政策市”的中國房地產(chǎn)市場,未來的政策走向、趨勢又將如何?
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹: 關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策,大家表示疑惑,房地產(chǎn)政策年年出,到現(xiàn)在還在堅持調(diào)控,看不懂調(diào)控政策,有沒有其內(nèi)在邏輯?我個人認為,從研究政策的角度,從決策的角度來看,實際是有邏輯的。
當前房地產(chǎn)調(diào)控是從2010年國十條開始持續(xù)到現(xiàn)在,目前政策持續(xù)了將近兩年。這一輪調(diào)控政策國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直堅持不動搖,這個不動搖指的是什么?就是抓住了一個核心,這個核心就是兩手一起抓,一手控制投資和投機性需求,控制房價上漲,促進房價合理回歸,總理也說現(xiàn)在調(diào)控成果剛剛顯現(xiàn),要控制調(diào)控成果;另外是大力建設(shè)保障性住房,滿足市場剛性需求,發(fā)展市場的目的是讓更多的人能夠買得起房、住得上房,在市場不能滿足的時候,要通過保障房來加以彌補。
這樣的調(diào)控政策和2010年調(diào)控政策有什么區(qū)別?我個人認為發(fā)生了一個轉(zhuǎn)變,要更加強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會功能;仡櫼幌伦》恐贫雀母,上世紀80年代就提出了住房制度改革。
住房制度改革之后,房地產(chǎn)業(yè)在市場力量的驅(qū)動下得到快速發(fā)展,從2003年開始出現(xiàn)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。2003年到2007年,這五年應(yīng)該是中國經(jīng)濟增長速度非?斓奈迥辏彩浅擎(zhèn)化居民收入提高最快的五年。但這五年里調(diào)控調(diào)了半天,房價越調(diào)越漲,主要一個原因是供給不足。
為什么供給不足?2005年出了兩個國八條,2006年出了國六條,文件名字都是要穩(wěn)定房價,但具體措施沒有一條提出增加供給。所有控制房價穩(wěn)定的措施主要是調(diào)結(jié)構(gòu)。如果不能夠供給,在需求大幅度上升的前提下,房價上漲就難以遏制。2010年之前,所有房地產(chǎn)調(diào)控政策更加看重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟功能。
房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP比重去年末是5.6%,已經(jīng)超過了5%,經(jīng)濟學的意義上是支柱產(chǎn)業(yè),它對經(jīng)濟增長貢獻大毋庸置疑,但是我們不能夠再繼續(xù)強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟功能。
政策出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)向,客觀上更強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會功能。房地產(chǎn)是一個資產(chǎn),不是一般的消費品,這個資產(chǎn)和其他資產(chǎn)有很大不同,在于它既有資產(chǎn)屬性,又有使用屬性,所以房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制投機,滿足剛性需求,主要是使產(chǎn)業(yè)更多強調(diào)社會功能,提供居住需求這種產(chǎn)品,而不是提供投資品,不是培育成投資者炒房的產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)政策調(diào)控現(xiàn)在和過去相比有一個重要的轉(zhuǎn)向,就是從注重產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟功能開始轉(zhuǎn)向社會功能。
怎么轉(zhuǎn)向社會功能,怎么滿足人們以居住為需求的居住福祉呢?政策目標非常明確,現(xiàn)在有一個說法,住房制度沒有頂層設(shè)計,我是不贊成的,住房制度是有頂層設(shè)計的,就是住有所居,居者有其屋。過去大家都在考慮中國到底怎么解決住房問題,就是居者有其屋?政策上又鼓勵買房子,但是又說租房子,到底怎么解決住房問題好像政策不太清晰。但是2007年十七大明確提出,要促進廣大居民實現(xiàn)住有所居,住有所居的含義是什么?就是通過租賃和購買兩種方式解決居住問題,購買已經(jīng)非常普遍了,下一步要大力發(fā)展租賃市場。
發(fā)展租賃市場也有一個問題,現(xiàn)在限購,不讓大家買多套房,租賃市場怎么發(fā)展?我個人認為,發(fā)展租賃市場要做好兩個文章,一是要挖掘現(xiàn)在住房的存量資源。我們看到過去十年平均每年新增城鎮(zhèn)常住人口2100萬左右,大量城鎮(zhèn)化過程,農(nóng)民到城市來居住。大家不要忽視一個問題,伴隨著農(nóng)民變成市民的過程,還有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之間的人口流動,這個規(guī)模依然非常龐大。有很多人在中小城市是有房子的,他到北京、上海這些城市買不起房子怎么辦?他去租房,但是他們的房子在中小城市就閑置了。從過去住房制度改革到現(xiàn)在,中國的新建住房大概是80多億平方米,我們已經(jīng)提供了大量住房,有一些住房客觀上是閑置的。如何促進存量資源有效投放租賃市場?這些是需要深入研究的。
另外,中國這么大的住房需求,我們?nèi)狈ψ》康钠贩N,就是由企業(yè)提供租賃式的住宅小區(qū),我們現(xiàn)在沒有,也需要研究政策如何進行支持,當然政府的保障性住房也提供一些補充。所以政策目標實現(xiàn)住有所居,實現(xiàn)租買并舉。
社會上總有一部分人既租不起,也買不起,怎么辦?對頂層設(shè)計的配套制度建設(shè),是我們下一步的關(guān)鍵,如何落實頂層設(shè)計,實行配套制度建設(shè),是非常關(guān)鍵的。就是以市場配置資源作為主渠道,與政府保障相結(jié)合,實現(xiàn)居住需求的全覆蓋。
解決中國住房問題,主要還是靠市場,通過市場來滿足豐富多樣的居住需求。政府的保障主要定位兩種,第一種是托底性的保障,有一部分家庭一輩子可能都是低收入者,就業(yè)技能比較差;第二是暫時性的、過渡性的保障,年輕人一段時間收入低,工作不穩(wěn)定,渡過一段時間以后,有了工作經(jīng)驗,收入提高了以后就離開保障。通過這兩種方式來實現(xiàn)居住需求的全面覆蓋,市場為主渠道。我認為今后房地產(chǎn)市場發(fā)展,特別是住房市場的發(fā)展仍然有巨大空間,而不是減少。
實現(xiàn)市場主渠道和政府保障相結(jié)合全覆蓋政策的配套落實,有許多工作要做,涉及到長效機制的建設(shè)。從房地產(chǎn)業(yè)本身來看它的政策調(diào)整有很多內(nèi)容,過去十年整個房地產(chǎn)市場擴張了十倍,增長速度非?欤沁m合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的相關(guān)制度建設(shè)是滯后的,市場跑快了,我們的規(guī)劃制度卻滯后了。
除了土地問題以外,還有房地產(chǎn)金融,到現(xiàn)在為止,房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道有多少?特別是商業(yè)地產(chǎn)金融支持品種有沒有?世界各個國家都有針對政策性住房的金融制度,中國有嗎?這些都需要研究,我們還遠遠沒有發(fā)揮稅收的作用。
除了房地產(chǎn)自身相關(guān)政策之外,影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有背后的一些問題需要調(diào)整,否則房地產(chǎn)市場長期持續(xù)健康發(fā)展也很難做到。就是產(chǎn)業(yè)配置合理、工業(yè)資源配置的優(yōu)化,以及城市均衡發(fā)展。目前為止,中國城市人口6.7億人,現(xiàn)在有600多個城市,中國大城市發(fā)展的空間還非常多,要培育更多的大城市的成長,讓更多的城市能夠分享更好的公共資源,能夠得到更優(yōu)化的資源配置,包括行政資源的配置,公共資源水平不要差距這么大,從而吸引更多的人到這些城市去就業(yè),提供更多的就業(yè)機會。
德國是世界上房價最穩(wěn)定的國家,從上個世紀90年代到現(xiàn)在,房價幾乎沒有怎么漲。德國8200萬人口,有2000多個城市,城市發(fā)展均衡,所以德國的房地產(chǎn)市場除了有非常嚴格的市場管制制度,有非常發(fā)達的住房金融制度之外,更重要的是城市發(fā)展的相對均衡,人們在任何一個城市居住、生活、工作所得到的機會差不多,人們不需要都到大城市中去。所以今后我們城市的發(fā)展更重要的還是調(diào)整城市發(fā)展結(jié)構(gòu),發(fā)展更多的大城市,提供就業(yè)機會多、發(fā)展?jié)摿、對年輕人有吸引力城市的成長,長期持久地推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù),現(xiàn)在政策重點轉(zhuǎn)向,行業(yè)的整合已經(jīng)開始出現(xiàn),必將持續(xù)發(fā)展,這將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的機會。怎么看商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景?就一句話,機會很大,風險也很大。
- 返回頂部
- 責編:8037
- 瀏覽:
- 來源:《融資中國》
相關(guān)閱讀:
- ·遠洋集團上半年商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健突破 在營(08/29)
- ·杭州新天地集團十年磨一劍 打造商業(yè)地(08/23)
- ·港資頻頻入局 杭州成高端商業(yè)綜合體新(08/19)
- ·多面承壓 商業(yè)地產(chǎn)面臨集體突圍(08/07)
- ·全國商業(yè)地產(chǎn)市場進入高度競爭期(07/24)
- ·2019中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書發(fā)布 研判(07/17)
- ·郭增利談中國商業(yè)地產(chǎn)的缺失和短版(07/15)
- ·7月第一周杭州商業(yè)地產(chǎn)成交下降3成(07/10)
- ·商改租遇冷 商業(yè)地產(chǎn)困境凸顯(06/25)
- ·存量房市場,一二手聯(lián)動成房地產(chǎn)經(jīng)紀行(06/21)