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    業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，加上商業(yè)項(xiàng)目存在同質(zhì)化競爭的情況，宣稱高回報(bào)率的“售后返租”模式未必能給投資者帶來合同約定的收益。

    受調(diào)控政策影響，住宅項(xiàng)目市場和商業(yè)地產(chǎn)市場普遍不景氣，為了快速銷售回籠資金，部分商業(yè)地產(chǎn)推出了“售后返租”這種新的營銷模式，以吸引投資者購買，位于膠南的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的年返租率甚至高達(dá)15%。

　　“位于海陽的一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，簽約購房后每年可以返還31366元的投資收益。”15日上午，位于海陽的望海·盛世雙帆項(xiàng)目打出了這樣的促銷招牌。據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目的戶型面積在42平方米到75平方米之間，投資該項(xiàng)目的業(yè)主可以享受每年6%的固定回報(bào)，以一套50.91平方米的酒店式公寓為例，項(xiàng)目的單價(jià)為8468.35元/平方米，加上9萬余元的裝修款，總房款約為52.3萬元，酒店開始運(yùn)營后，投資者合計(jì)每月可以獲得返現(xiàn)2614元。

　　為了說明項(xiàng)目的投資價(jià)值，銷售人員隨即又算了一筆賬。如果購房者選擇四成的首付，其余的貸款按照20年貸36萬元來算，每月給銀行房貸的還款額為2695元。“因?yàn)槊吭掠?614元的返租額度，這相當(dāng)于您只需要每月掏81元給銀行。”銷售人員說。據(jù)介紹，由于海即跨海大橋已經(jīng)開通，去往海陽的車程縮短了一個(gè)多小時(shí)，該項(xiàng)目推出的“售后返租”模式吸引了不少青島投資者的注意。

　　但記者采訪了解到，“售后返租”的模式并不是什么新興事物。“早在2008年房地產(chǎn)市場不景氣的時(shí)候，開發(fā)區(qū)的不少商業(yè)地產(chǎn)都曾推出過售后返租的模式，返租率在6%到8%不等。”樓市分析人士張百忍說，當(dāng)時(shí)也確實(shí)達(dá)到了吸引客戶逆市出手、快速回籠資金的目的 。由于隨后的 2009年、2010年房地產(chǎn)市場快速回暖，房價(jià)一路飆升，推行售后返租模式的幾個(gè)項(xiàng)目并沒有出現(xiàn)過糾紛。

　　而隨著市場進(jìn)入下半年，高高在上的存量讓?shí)u城部分開發(fā)商重新選擇售后返租模式。位于膠南的雙子座商業(yè)廣場商鋪項(xiàng)目就推出了返租模式。客戶購買商鋪之后如果由開發(fā)商代租，將連續(xù)三年每年獲得15%的返租。其中第一年的返租會在購房款中得到體現(xiàn)，即在購房總款中扣除15% 的返租，客戶只需付85%的房款就可以了；在之后的兩年都可以享受總房款15%的返租；三年之后，業(yè)主可收回商鋪?zhàn)约汗芾�，也可以與開發(fā)商另行簽訂代租協(xié)議。

　　“經(jīng)過了2009年以來房地產(chǎn)市場的迅速擴(kuò)張 ，目前島城樓市產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象很明顯，銷售競爭也非常激烈，而且目前樓市調(diào)控之下，市場走向不明朗，售后返租能不能給投資者帶來合同許諾的收益難以確定。”青島世聯(lián)怡高公司總經(jīng)理陳耀華說，客戶在投資這類產(chǎn)品前，一定要具有風(fēng)險(xiǎn)意識，警惕項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾情況。