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    商鋪?zhàn)饨饘⒆呦騼蓸O分化

    目前大型購(gòu)物中心的整體租賃市場(chǎng)較為平淡。“二季度全市優(yōu)質(zhì)商鋪首層平均有效租金錄得每月每平方米939元（基于實(shí)際面積），環(huán)比有1.6%的小幅上漲，但增幅水平略低于一季度的2.8%；上半年錄得累計(jì)租金增幅為4.4%，”程怡表示。

    而美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓則預(yù)計(jì)，深圳年內(nèi)深圳商鋪?zhàn)饨饘�環(huán)比升10%，但到明年則將逐步兩極分化。徐楓表示，截至今年下半年，深圳二手商鋪?zhàn)饨鸱�(wěn)中有升，但升幅放緩。預(yù)計(jì)下半年租金相對(duì)于上半年相比，仍有10%左右的升幅，但較今年上半年與去年下半年相比漲幅超過15%的情況有所下跌。

    租金升幅放緩的原因主要有兩個(gè)：一是受累于互聯(lián)網(wǎng)的沖擊和人工、租金等成本上升的雙重壓力，實(shí)體門店利潤(rùn)被不斷壓縮；二是打折促銷影響毛利率，使得行業(yè)內(nèi)利潤(rùn)增速放緩。徐楓告訴記者，兩個(gè)原因影響商鋪經(jīng)營(yíng)者，進(jìn)而傳導(dǎo)到樓市，導(dǎo)致深圳商鋪市場(chǎng)的租金和售價(jià)提升有不小壓力。記者了解到，近期一、二手商鋪的價(jià)格和成交量都有所下跌，特別是成交量方面急劇下滑。以二手商鋪為例，上半年成交面積同比與環(huán)比2011年半年度的水平全線下跌，其中除福田和南山跌幅在四成左右外，其他各區(qū)跌幅都在五成以上。

    “零售行業(yè)整體增速將低于預(yù)期，而這最終將傳導(dǎo)到工商鋪市場(chǎng)”，徐楓認(rèn)為，預(yù)計(jì)2013年零售行業(yè)的影響將導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨饍蓸O分化。另一方面，深圳不少傳統(tǒng)的地產(chǎn)商都開始進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域，新興區(qū)域的中高端商場(chǎng)將如雨后春筍般誕生，這對(duì)商鋪?zhàn)饨鸬淖邉?shì)是把雙刃劍：一是新興商鋪的起租會(huì)相對(duì)較高，也就是說(shuō)設(shè)定了一個(gè)較高的起點(diǎn)；二是如果商圈不成形的情況下，即使起租高，也難以維系租金高企的局面。目前深圳目前即使是成熟商圈，也會(huì)由于行業(yè)生命周期的關(guān)系導(dǎo)致空置率短期上升、租金走跌。

    因此，徐楓預(yù)計(jì)，截至2013年，大眾消費(fèi)品營(yíng)業(yè)額未必會(huì)有爆發(fā)式上升，但奢侈品營(yíng)業(yè)額將穩(wěn)步上升。因此商鋪的租金將出現(xiàn)兩極分化：普通商鋪?zhàn)饨痣y以大漲，而經(jīng)營(yíng)奢侈品和金銀珠寶的商鋪?zhàn)饨鹩型�進(jìn)一步走高。

    深圳商業(yè)“單中心”將被分化

    “以前是羅湖金三角-華強(qiáng)北作為商業(yè)中心，而逐漸發(fā)展有了福田中心區(qū)、南山中心區(qū)等商業(yè)副中心，還有龍崗中心城、寶安中心區(qū)等區(qū)域中心，以及龍華、坂田、鹽田的其他片區(qū)中心”，世聯(lián)地產(chǎn)深圳商業(yè)部總監(jiān)雷艷告訴記者，深圳商業(yè)格局正由“單中心”城市轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;一主中心、多副中心”的城市。

    深圳商業(yè)地產(chǎn)從早期的茂業(yè)百貨、天虹百貨、新一佳等百貨形態(tài)逐漸過渡到萬(wàn)象城、KKmall等購(gòu)物中心的形態(tài)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳購(gòu)物中心與非購(gòu)物中心的比例從2003年的6%比94%演變到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到34%比66%。而深圳5大購(gòu)物中心間的品牌重疊度也將高達(dá)18-30%，品牌同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將大幅加劇。

    據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2012年深圳集中式商業(yè)地產(chǎn)存量為577萬(wàn)平方米，而根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的預(yù)計(jì)，5年后，這一數(shù)值將飆升到1081萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)87%。而在各區(qū)中同比增長(zhǎng)比例甚至高達(dá)177%。

    寶安區(qū)商業(yè)面積5年將增177%

    “南山區(qū)5年后1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)總量會(huì)達(dá)到197萬(wàn)平方米（新增74萬(wàn)平方米），增長(zhǎng)率為60%，其中代表項(xiàng)目有華潤(rùn)大沖項(xiàng)目、來(lái)福士廣場(chǎng)等”，雷艷介紹，而寶安未來(lái)1萬(wàn)平方米以上商業(yè)總量達(dá)到158萬(wàn)平方米（新增101萬(wàn)平方米），增長(zhǎng)率有177%，海雅繽紛城、中糧大悅城都將進(jìn)駐這一片區(qū)，“會(huì)改變寶安目前商業(yè)體量小、都集中在中心區(qū)，發(fā)展不均衡等局面”。

    而福田區(qū)將面臨商業(yè)過分集中的局面。雷艷告訴記者，福田區(qū)現(xiàn)有集中式商業(yè)140萬(wàn)平方米，未來(lái)5年還將新增108萬(wàn)平方米，總量達(dá)到248萬(wàn)平方米，其中供應(yīng)最為密集的福田中心區(qū)在1公里范圍內(nèi)，將有總量規(guī)模達(dá)90萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，“相當(dāng)于在走路15到20分鐘的距離內(nèi)，就有四到五個(gè)萬(wàn)象城扎堆在一起”。

    羅湖區(qū)是深圳最早的商業(yè)中心區(qū)，目前其顯存集中式商業(yè)面積達(dá)到147萬(wàn)平方米，未來(lái)5年羅湖將新增47萬(wàn)平方米，5年后可達(dá)到194萬(wàn)平方米的集中商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)面積，不僅如此，在以老城區(qū)為主的羅湖，5年后其舊改項(xiàng)目還將集中出現(xiàn)，引發(fā)更新一輪的商業(yè)成長(zhǎng)。

    相比之下，龍華、坂田片區(qū)的商業(yè)體量則在深圳各片區(qū)中偏小。據(jù)了解，未來(lái)5年這一片區(qū)1萬(wàn)平方米以上商業(yè)總量將從26萬(wàn)平方米增加到65萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為150%。而龍崗中心城將從75萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到120萬(wàn)平方米，1萬(wàn)平方米以上商業(yè)總量達(dá)到195萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為160%。而鹽田區(qū)未來(lái)5年新增的25萬(wàn)平方米商業(yè)面積則將集中在區(qū)政府沙頭角附近和大梅沙。