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    今年上半年，在嚴厲的樓市調(diào)控下，溫州樓市“表情”愈加豐富。住宅市場較為明顯的現(xiàn)象就是開發(fā)商“以價換量”，而商業(yè)地產(chǎn)則因為不在政策調(diào)控范圍之內(nèi)，溫州市區(qū)不少熱點區(qū)域的寫字樓則呈量價齊升的態(tài)勢。不僅僅是寫字樓市場，商業(yè)地產(chǎn)的其他領(lǐng)域如商鋪、專業(yè)市場、購物中心等也被開發(fā)商看好。

    5月份以來，不僅開發(fā)商推盤的速度明顯加快，置業(yè)者入市的熱情也空前高漲，尤其是我市多個新開樓盤銷售業(yè)績捷報頻傳。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，在住宅市場受調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)將吸引大量投資性資金流入，而“大溫州都市圈”的規(guī)劃也將給溫州市商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的機會。

    租金上揚
    寫字樓成投資新寵

    目前溫州老城區(qū)的寫字樓主要集中在新城、車站大道、江濱路、大南門和望江路等五個板塊。時代財富商圈的租金依然是最高的，萬康商務(wù)中心和財富中心等物業(yè)每平方米單月租金均超過了100元。新城商圈寫字樓價格也不低，如中通大廈等每月每平方米租金均超過了95元，大自然城市之光和錦繡中城等物業(yè)租金也不少于80元，華盟商務(wù)廣場、新益大廈、京龍大廈、松臺大廈、工會大廈、歐洲城、海港大廈、發(fā)展大廈和高聯(lián)大廈等一批專業(yè)寫字樓均維持在每月每平方米70~90元。

    隨著商業(yè)地產(chǎn)租金水平的整體大幅度上升，其原有的“住商倒掛”的局面已經(jīng)被改寫，資本對于其價值的認可程度也在不斷攀升。“寫字樓的售價估值在不斷提升，收購談判變得比以往要艱難，”某開發(fā)商表示，“近幾年溫州寫字樓市場上，熱點商圈的新增放量仍然較少，但是原有樓宇的翻新、改造會在未來幾年里為市場增添一些活力，而這對于實力雄厚的民間資本而言，也是一個發(fā)展機遇”。

    樓市的發(fā)展關(guān)乎民生，調(diào)控的目的不是扼殺，而是讓市場健康發(fā)展。近年來商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，其本質(zhì)并非因為住宅受控導(dǎo)致的資本轉(zhuǎn)身，而是由于市場價值體系的重新修訂�，F(xiàn)階段，溫州的商業(yè)地產(chǎn)整體水平還處在相對理性的階段，商業(yè)地產(chǎn)長期、穩(wěn)健的收益形式注定了它不是“投機者”的寵兒，而是為追求穩(wěn)健價值的理性投資提供舞臺。

    定位更加細分
    寫字樓引入新概念

    “商業(yè)地產(chǎn)走俏，但房源卻不多，特別是一些軟硬件配套齊全、交通便利的優(yōu)質(zhì)項目，一經(jīng)推向市場就受到市民的追捧。”中介人士黃先生說。

    據(jù)了解，自去年以來，溫州市區(qū)僅置信廣場、匯嘉大樓、尚品國際、萬達廣場等少數(shù)幾個商業(yè)項目開盤，供應(yīng)面積約20萬平方米。而以置信廣場為主的市中心板塊供應(yīng)量僅80000平方米。業(yè)內(nèi)人士分析說，“市區(qū)寫字樓項目確實不多，不要說新開盤項目，單看今年上半年新交付的樓盤也是寥寥無幾。”

    溫州商圈從最初的五馬街、解放街、人民路，發(fā)展到大南門、江濱路、車站大道等，并沿著這一路線向外圍擴散。根據(jù)2011年出爐的新的《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2010-2020)》，溫州市將規(guī)劃形成“一核兩圈三帶”的商業(yè)總體布局結(jié)構(gòu)。隨著溫州城市框架的逐步拉伸，城市空間和經(jīng)濟布局的調(diào)整，更多的城市副中心即將崛起，溫州市商業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展機遇，未來幾年溫州市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量有望加大。

    目前市場上在售寫字樓受人關(guān)注的有以“98萬元/套起？”作為廣告語的東南金融大廈，該項目地上面積約為1.5萬平方米，位于市區(qū)車站大道與雙龍路交叉口。其中，一樓大堂挑高10米，寫字樓層高近4.5米，一層可當兩層用。三樓作為整個項目的配套，定位高端商務(wù)會所、文化休閑、健身等主題于一體的五星級會所，配備星級游泳池以及健身房、咖啡吧等商業(yè)配套。

    而置信廣場引入威斯汀酒店超五星級酒店，主要由高檔商務(wù)會議室、雅致中西餐廳以及305間頂級白金客房構(gòu)成，傳承威斯汀一如既往的奢華配置和白金五星服務(wù)標準，酒店將為置信廣場業(yè)主和進駐寫字樓的企業(yè)打造出前所未有的高端商務(wù)交流平臺；

    依托溫州動車站強大交通物流優(yōu)勢的站南商貿(mào)城寫字樓，還引入電子商務(wù)概念、微小企業(yè)辦公中心和全國連鎖快捷式旅店等，不同的區(qū)位，不同的市場細分和定位，讓溫州的寫字樓市場百花齊放，也讓人對寫字樓市場的投資潛力充滿想象。

    借金改東風
    車站大道寫字樓需求大增

    北以江濱路為界，南至溫州火車站，車站大道位于我市東部新城區(qū)與西部老城區(qū)的交界處，居城市中心區(qū)重要位置，是城市重要的交通走廊和景觀軸線。近年來，車站大道以時代廣場、財富購物中心為核心的商業(yè)配套日益成熟，周邊商業(yè)氛圍日趨濃厚，逐步成為除傳統(tǒng)的五馬街—大南門—小南門商圈外的另一個重要商圈。特別是，沿街商務(wù)寫字樓群所形成的以金融投資為主題的“溫州華爾街”，已經(jīng)令其成為溫州最具“聚金”特色、匯集眾多銀行機構(gòu)的金融商業(yè)街，而我市的金融改革試點，更是讓車站大道成為矚目焦點。

    3900米長的市區(qū)車站大道匯聚在溫的金融機構(gòu)。據(jù)市金融辦最新統(tǒng)計顯示，目前車站大道沿線遍布銀行、證券、擔保、投資、典當?shù)攘�大類總�?0多家的金融機構(gòu)，從業(yè)人員超萬人，其中銀行機構(gòu)30多家。

    過去，溫州本土企業(yè)規(guī)模比較小，大多在一些商務(wù)公寓中辦公。不過，隨著溫州本土企業(yè)逐漸壯大，很多企業(yè)開始意識到形象的重要性。因此，近幾年高檔寫字樓出租率極高，目前仍然難以滿足市場需求。隨著車站大道附近東南金融大廈、深藍國際、尚品國際大廈等一批相對高檔的寫字樓相繼竣工，溫州寫字樓總體水平有望進一步提升。