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    近年來(lái)，溫州市陸續(xù)啟動(dòng)城區(qū)的老工業(yè)園區(qū)“退二進(jìn)三”工作，騰出的大量廠房作為辦公用房，打造創(chuàng)意園區(qū)，當(dāng)前該項(xiàng)工作仍將持續(xù)。種種跡象顯示，海量的老廠房轉(zhuǎn)改辦公用房后，辦公物業(yè)供應(yīng)總量顯著增加，沖擊了商辦物業(yè)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示，這些土地存在利用率低、硬件設(shè)施老化等弊端，對(duì)高端企業(yè)入駐、人才引進(jìn)均會(huì)造成影響，應(yīng)對(duì)老工業(yè)區(qū)進(jìn)行徹底改造，而不是當(dāng)前簡(jiǎn)單的功能改變。

    老廠房改造弊端凸顯

    然而，由老廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)同樣存在一些弊端。米房cei、智慧谷等地段較好的創(chuàng)意園區(qū)，當(dāng)前逐步成為以餐飲、娛樂(lè)為主的商業(yè)街區(qū)，規(guī)模稍大的東甌智庫(kù)仍有不少企業(yè)在辦公，并發(fā)揮老廠房?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行個(gè)性化裝修，但因租金上漲，餐飲、娛樂(lè)比例也在增加。這些位于城市核心區(qū)的創(chuàng)意園區(qū)，由老廠房改造后地下空間未開(kāi)發(fā)，周邊也沒(méi)有足夠的拓展空間，土地利用率低，導(dǎo)致停車(chē)位嚴(yán)重不足，甚至造成交通擁堵。

    一些位于郊區(qū)的創(chuàng)意園區(qū)，除土地利用率低外，還因租金低造成企業(yè)多數(shù)層次相對(duì)較低，依舊保留原有的“低小散”，商務(wù)氛圍與商業(yè)配套不足，與東甌智庫(kù)等存在鮮明對(duì)比，甚至影響城市形象。此外，部分老廠房硬件老化，辦公條件較差，例如蒲州、梧田、雙嶼等地均有老廠房未設(shè)置隔熱層，導(dǎo)致夏天室內(nèi)炎熱且空調(diào)無(wú)效。

    “當(dāng)初在深圳出入高檔寫(xiě)字樓，回溫州后在郊區(qū)的老廠房上班，說(shuō)實(shí)話落差蠻大的。”從深圳回到溫州的吳先生說(shuō)道。也有一位離開(kāi)溫州前往杭州的金先生表示，撇開(kāi)其他方面不說(shuō)，跟原先梧田的老廠房相比，當(dāng)前在杭州上班的寫(xiě)字樓“高大上”很多，第一印象就很好。據(jù)了解，當(dāng)前一些企業(yè)出于節(jié)約成本選擇從寫(xiě)字樓搬至創(chuàng)意園區(qū)，但部分員工對(duì)這樣的辦公條件頗有微詞，也成為部分企業(yè)招人難、留人難的原因之一。

    徹底改造容易刺激需求

    “寫(xiě)字樓冷有實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷等方面的原因，但創(chuàng)意園區(qū)熱顯然反映出創(chuàng)業(yè)成本、企業(yè)層次等因素。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，由老廠房“退二進(jìn)三”騰出了海量辦公物業(yè)，導(dǎo)致供應(yīng)量超過(guò)需求量，使辦公物業(yè)的總量出現(xiàn)過(guò)剩，并拉低了市區(qū)整體辦公條件，而高端寫(xiě)字樓數(shù)量仍較少。而在這些老廠房“退二進(jìn)三”之前，市區(qū)的寫(xiě)字樓仍處于相對(duì)緊缺的狀態(tài)，許多寫(xiě)字樓租金高企。

    據(jù)了解，不少城市的“退二進(jìn)三”均采取拆除老工業(yè)區(qū)的方式進(jìn)行。以重慶市江北區(qū)為例，該地原為重要的工業(yè)基地，在工業(yè)廠房外遷后進(jìn)行整片拆除，建成江北嘴中央商務(wù)區(qū)、觀音橋商圈及大片居住區(qū)，大大提升了產(chǎn)業(yè)層次，并成為城市形象區(qū)域。

    “工業(yè)外遷是好事，有利于改善城市環(huán)境、提升城市形象，并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與服務(wù)業(yè)發(fā)展，但外遷后不能全部或大部分直接改為辦公用房。創(chuàng)意園區(qū)應(yīng)作為一種補(bǔ)充，為創(chuàng)業(yè)初期人員提供成本較低的辦公物業(yè)，但不能喧賓奪主。若整體辦公條件上不去，再大的辦公物業(yè)量、再低的租金也難以吸引高層次企業(yè)入駐溫州，且難以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。建議在未改造的老廠房中，除少數(shù)條件較好的，大多數(shù)老工業(yè)區(qū)應(yīng)像城中村改造那樣拆除，置換土地功能，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，合理規(guī)劃，提高土地利用率，在減少辦公物業(yè)總量的同時(shí)增加寫(xiě)字樓需求，提升溫州辦公條件整體檔次。”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。

    工業(yè)外遷加大力度

    今年，市政府發(fā)布《溫州市市區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2016-2018年）》和《溫州市市區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造2016年實(shí)施方案》，按照“搬遷一批、轉(zhuǎn)型一批、淘汰一批”的要求，結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)，通過(guò)整體搬遷、退二進(jìn)三、關(guān)停淘汰等方式，有力推進(jìn)市區(qū)限制發(fā)展區(qū)內(nèi)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)的搬遷改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市轉(zhuǎn)型。

    至2018年底，力爭(zhēng)完成限制發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)3000家左右工業(yè)企業(yè)搬遷改造，騰出土地3700畝以上，騰出廠房建筑面積255萬(wàn)平方米以上；51個(gè)工業(yè)區(qū)塊啟動(dòng)企業(yè)搬遷，19個(gè)工業(yè)區(qū)塊完成企業(yè)搬遷，9個(gè)工業(yè)區(qū)塊完成改造建設(shè)。

    其中，文件要求加強(qiáng)騰空區(qū)塊改建利用，對(duì)已搬遷騰空的工業(yè)廠房或工業(yè)區(qū)塊，要依據(jù)法定規(guī)劃，加快推進(jìn)改建工作。充分利用騰空廠房（區(qū)塊），建設(shè)一批眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)基地，培育發(fā)展總部樓宇經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

    根據(jù)《限制發(fā)展區(qū)內(nèi)工業(yè)區(qū)塊搬遷改造基本情況和進(jìn)度安排表》，51個(gè)計(jì)劃啟動(dòng)企業(yè)搬遷的工業(yè)區(qū)塊中，改造方式為“退二進(jìn)三”（包括“暫定退二進(jìn)三”、“自主退二進(jìn)三”）的占三分之一，其總建筑面積達(dá)303.33萬(wàn)平方米，除拆除少量廠房外，其余均將作為商業(yè)、辦公用房。

    低成本沖擊寫(xiě)字樓市場(chǎng)

    此前，市區(qū)已有多個(gè)工業(yè)區(qū)啟動(dòng)“退二進(jìn)三”改造，包括原黎明工業(yè)區(qū)及吳橋工業(yè)區(qū)、高新園區(qū)、甌海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等地的部分廠房，形成多個(gè)創(chuàng)意園區(qū)。它們由工業(yè)廠房改造，租金低、費(fèi)用少、方式靈活，受到部分企業(yè)歡迎。劉先生經(jīng)營(yíng)的一家網(wǎng)絡(luò)公司當(dāng)前位于新城大道一寫(xiě)字樓，計(jì)劃下月搬遷至上江路附近一創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)，他表示，新辦公地點(diǎn)由老廠房改造，空間更大，且有政策支持，優(yōu)惠后的租金比寫(xiě)字樓更便宜。

    顯然，這些創(chuàng)意園區(qū)對(duì)市區(qū)的寫(xiě)字樓造成了較大的沖擊。據(jù)悉，當(dāng)前市區(qū)多座新建寫(xiě)字樓由于租金水平較高，且尚未裝修，存在一定的空置率，而新城大道、車(chē)站大道等地的老寫(xiě)字樓租金僅在每月30元左右/㎡，略低于東甌智庫(kù)等由老廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)。蒲州、梧田等地的創(chuàng)意園區(qū)則租金更低，與周邊寫(xiě)字樓拉開(kāi)一定的價(jià)差，吸引了不少企業(yè)從寫(xiě)字樓搬往附近的創(chuàng)意園區(qū)。

    這導(dǎo)致當(dāng)前市區(qū)商辦物業(yè)銷(xiāo)售情況不佳，開(kāi)發(fā)商對(duì)商辦物業(yè)投資意愿不強(qiáng)，至今未建成一座規(guī)模、形象兼具的商務(wù)區(qū)，不少開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目?jī)?nèi)的商辦物業(yè)改為SOHO、LOFT、酒店式公寓等“商住兩用”類(lèi)住宅項(xiàng)目進(jìn)行出售。（原標(biāo)題：創(chuàng)意園區(qū)讓寫(xiě)字樓市場(chǎng)很受傷 記者：王而凡）