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　　預警：欲租租期短、租金低的寫字樓，最好先摸個底——

　　某天，當你坐在公司辦公室工作時，卻突然接到法院通知：你所承租的寫字樓早已被凍結(jié)，現(xiàn)在必須騰空，因為房子將被查封進入拍賣程序——以上并不是電視劇情節(jié)，而是確實可能發(fā)生的事情。

　　據(jù)了解，從去年起，市區(qū)寫字樓租賃市場，有不少被法院凍結(jié)的寫字樓流入，部分房東故意隱瞞相關(guān)信息，給租客埋下“地雷”。

　　隱患：已凍結(jié)寫字樓入市

　　“從前年下半年開始，已凍結(jié)的寫字樓就開始在市區(qū)租賃市場上出現(xiàn)，只是那時候量還不多，去年開始逐漸增加，據(jù)估計，現(xiàn)在這部分寫字樓可能占了市場上出租寫字樓房源的3%。”溫州如家房產(chǎn)中介公司(主做商業(yè)用房租賃業(yè)務(wù))負責人鄭華剛說。

　　鄭華剛從一位律師朋友那獲悉，這幾年不少企業(yè)因經(jīng)營不善而負債破產(chǎn)的事情時有發(fā)生，一些企業(yè)或個人的固定資產(chǎn)因此被法院凍結(jié)，但從凍結(jié)到查封拍賣需要一段較長的程序，甚至長達兩三年，所以一些被凍結(jié)的寫字樓就被拿出來租賃，這很可能引起承租人法律上的風險。

　　這一情況引起了鄭華剛的注意。因為根據(jù)之前行業(yè)內(nèi)操作習慣，只要出租人能提供產(chǎn)權(quán)證明復印件即可，并不會去查證寫字樓出租時的狀況。于是，鄭華剛對出租的寫字樓多留了一個心眼，一旦有新房源，必先上房管網(wǎng)對其狀況進行查證，結(jié)果真的發(fā)現(xiàn)了有已凍結(jié)寫字樓入市的情況。

　　規(guī)避：租賃寫字樓先查狀況

　　去年，一位客戶看中市區(qū)望江路某大廈的寫字樓，于是通過溫州如家房產(chǎn)中介公司去租賃。房產(chǎn)經(jīng)紀人多了個心眼事先上網(wǎng)查證，結(jié)果發(fā)現(xiàn)該寫字樓因與銀行間的債務(wù)問題而被凍結(jié)了，且該大廈多個樓層的寫字樓都有被法院凍結(jié)的情況�？腿说弥�后，便打消了租賃的想法。

　　市區(qū)新城一套寫字樓因債務(wù)問題被凍結(jié)，一直還未處理，今年該房東的子女將其登記出租。電話聯(lián)系該寫字樓出租人，對方明確告知存在被法院凍結(jié)可能，但兩年內(nèi)不會有這方面困擾，所以打算短期租賃，價格比市場便宜。

　　“從我們店的情況來看，大部分出租人會坦誠告知情況，但也有部分出租人會故意隱瞞相關(guān)信息。”鄭華剛說，不少出租方其實并不是房東，而是房東的親戚甚至朋友。明確聲明寫字樓存在被凍結(jié)的，出租人一般只會簽短期租賃合同，其出租價格也往往比市場價低很多，而他們中介公司也會跟承租人說清楚，并盡量詳細寫入合同。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，目前還未聽說發(fā)生因租賃已凍結(jié)寫字樓而發(fā)生的糾紛，因為以前這類情況很少碰到，所以不少中介公司都沒這方面的意識，其實預防也比較簡單，事先做好對房東相關(guān)證件的了解，上房管網(wǎng)查詢該寫字樓狀況即可，一旦有限制銷售的標志，就說明該寫字樓已被凍結(jié)。

　　提醒：租賃風險需謹慎

　　被凍結(jié)的房產(chǎn)能否租賃呢？浙江澤商律師事務(wù)所朱曉斌律師稱，被法院凍結(jié)的房產(chǎn)是無法買賣過戶的。對于租賃，凍結(jié)分為執(zhí)行階段和訴訟階段兩類：執(zhí)行階段被凍結(jié)的房產(chǎn)是不能出租的;而訴訟階段凍結(jié)的房產(chǎn)，法律并無明文規(guī)定。

　　但被法院凍結(jié)的房產(chǎn)一般都存在糾紛，雖然出租價格便宜，但有一定的風險。若要租賃寫字樓等房產(chǎn)，如何避免不必要的風險呢？朱曉斌介紹了以下的操作方式：

　　首先，對于在有關(guān)部門進行了權(quán)屬登記的，房東出租時，應(yīng)當明確告知其狀態(tài)或即將發(fā)生的狀態(tài)。而中介在接受該租賃業(yè)務(wù)時，也應(yīng)當進行調(diào)查，查明產(chǎn)權(quán)是否存在凍結(jié)、保全等限制行為，且調(diào)查時間最好有兩次，即承接業(yè)務(wù)時及租賃合同簽訂前。

　　其次，對于沒有進行權(quán)屬登記的，房東要履行告知義務(wù)，中介應(yīng)在其能力范圍內(nèi)進行調(diào)查，可以做個與房東之間的談話筆錄，以書面形式進行確定交付租賃時的情況。

　　最后，對于承租人而言，可以委托律師或?qū)�業(yè)人員做個盡職調(diào)查，在簽訂合同時，可以就如果房東存在隱瞞情形這一情節(jié)，做具體約定，包括租金返還，物品搬遷等損失進行約定。

　　對于因租賃凍結(jié)寫字樓等房產(chǎn)所發(fā)生的糾紛，各方都承擔怎樣的法律責任呢?朱曉斌稱，承租人明知該廠房有凍結(jié)或查封等限制的情況下，仍要承租，承租人可向限制行為做出的機關(guān)了解，另外就租金支付，可以考慮短期支付，盡可能避免自身風險。如承租人是善意承租被凍結(jié)寫字樓等房產(chǎn)的，房東應(yīng)承擔租金(未到期部分)及因此產(chǎn)生的其他損失，比如搬遷費用，清場費用等，中介機構(gòu)要在其過錯范圍內(nèi)就上述損失承擔責任。

　　如果執(zhí)行階段房東惡意規(guī)避法律出租的，且承租人善意承租被凍結(jié)房產(chǎn)的，房東應(yīng)承擔租金(未到期部分)及因此產(chǎn)生的其他損失，中介機構(gòu)在其過錯范圍內(nèi)就上述損失承擔責任。