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    過去幾年，形容昆明寫字樓的發(fā)展路程，不少業(yè)內(nèi)人士都用了這樣一句話：“暴食一頓，消化十年。”有分析認(rèn)為這是因?yàn)樵谶^去幾年，昆明受“世博經(jīng)濟(jì)”的影響，昆明掀起的大規(guī)模的城市建設(shè)高潮所致。在這場被稱為“把昆明城建水平提前了10年”的熱潮中，是眾多城中村改造項(xiàng)目的啟動(dòng)讓寫字樓在昆明遍地開花。大量寫字樓項(xiàng)目面市導(dǎo)致的供求矛盾，使得如何消化這些寫字樓面積，成為業(yè)界一直討論的問題。

    而如今昆明寫字樓的投資已告別了傳統(tǒng)的“零購”模式，而轉(zhuǎn)向以整層甚至整棟購進(jìn)的大宗交易為主，而且這些大手筆的“超級(jí)大戶”多為個(gè)人。

    通過多年對(duì)庫存的消化，寫字樓又重新迎來了機(jī)遇。在職業(yè)投資人吳波看來，目前昆明樓市前景最好的就是寫字樓項(xiàng)目，無論是投資渠道還是回報(bào)收益都優(yōu)于其他物業(yè)類型，而且對(duì)于寫字樓的投資也已經(jīng)告別了傳統(tǒng)的“零購”模式，轉(zhuǎn)向以整層甚至整棟購進(jìn)的大宗交易為主，而且這些大手筆的“超級(jí)大戶”多為個(gè)人。

    寫字樓供與求皆熱

    7月21日開盤的融城金階項(xiàng)目，雖然地處關(guān)上片區(qū)，但其寫字樓銷售均價(jià)達(dá)12000元/平方米，該價(jià)格已然比肩一環(huán)中心區(qū)域內(nèi)的一些寫字樓。雖然該項(xiàng)目定價(jià)不低，但項(xiàng)目因其自身高端的品質(zhì)和所在片區(qū)良好發(fā)展前景，使得項(xiàng)目的銷售也透露幾分熱鬧。

    作為職業(yè)投資人的吳波，自然不會(huì)放過這一投資良機(jī)，毫不猶豫地出手購買，而且豪爽地拿下了一個(gè)整層的寫字樓物業(yè)。其實(shí)拿下融城金階整層的寫字樓物業(yè)，并不是吳波的大動(dòng)作，在早先開盤的金尚俊園，項(xiàng)目推出了金尚國際A、B兩座寫字樓，吳波就一口氣“吃下”了兩層。

    當(dāng)問及為何如此看好寫字樓的投資時(shí)，吳波表示，在經(jīng)過多年對(duì)“世博經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)物的存量消化之后，昆明的寫字樓又將迎來一次開發(fā)的“浪潮”。加之城市經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，越來越多的公司企業(yè)不斷涌現(xiàn)，對(duì)于寫字樓的需求量不斷上升。而且寫字樓相較于其他地產(chǎn)類型，對(duì)于產(chǎn)品的內(nèi)部設(shè)計(jì)和配套設(shè)施都有更高的要求，較老的寫字樓項(xiàng)目已不能滿足現(xiàn)在的市場需求，從而為高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)創(chuàng)造了空間。

    的確，正如吳波所說，伴隨城中村改造進(jìn)程隨之而來的大批寫字樓項(xiàng)目，如融城金階、南亞之門、潤城?第一大道等項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，似乎預(yù)示著在經(jīng)過數(shù)年的沉寂之后，昆明的寫字樓市場又將開始了新一輪的繁榮。

    其實(shí)融城金階的熱銷并非個(gè)案，早在去年開盤的上海東盟商務(wù)大廈也頻現(xiàn)整層拿下的情況，同時(shí)，南亞風(fēng)情第壹城除了項(xiàng)目A座被中石化整棟拿下以外，B座也在前期就被許多大客戶以整層或多層的形式提前預(yù)定。

    寫字樓熱寵理由多

    一直專注于房地產(chǎn)投資的吳波，已經(jīng)將自己的投資重點(diǎn)偏向于寫字樓的投資，就目前的市場環(huán)境和長遠(yuǎn)的收益回報(bào)來看，投資寫字樓都是最好的選擇。他認(rèn)為，中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的態(tài)度，使得商品房投資困難重重，而“不限購、不限貸”的寫字樓項(xiàng)目逐漸成為投資者資金最安全的港灣，大大降低了投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，隨著一些企業(yè)的成長，過去的辦公環(huán)境已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求，亟待改善，以及“商住分離”政策的影響下，越來越多的寫字樓需求量開始表現(xiàn)出來，加之產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提高，寫字樓的租金也呈逐年上漲趨勢。較為寬松的投資環(huán)境和良好的租金收益，成為像吳波這樣的投資者選擇投資寫字樓的重要原因。

    對(duì)于整層，甚至整棟“吃進(jìn)”這樣的大宗投資，在吳波看來也很正常，他表示，選擇整層購買是瞄準(zhǔn)了發(fā)展中的中小企業(yè)對(duì)于寫字樓的需求市場。因?yàn)橹行∑髽I(yè)對(duì)于購買較大面積的寫字樓還是有一定壓力，租用辦公場所是個(gè)不錯(cuò)的選擇，而且對(duì)于寫字樓的空間和格局都有特定的需求，如果擁有整層樓的產(chǎn)權(quán)，對(duì)于物業(yè)格局的改造更加方便，能夠以一個(gè)較為理想的價(jià)格租出去。而選擇整棟“吃進(jìn)”的一般都是一些發(fā)展情況較為良好的企業(yè)，提前為日后企業(yè)的發(fā)展壯大預(yù)定了辦公場所。

    此外，還有一個(gè)原因是，寫字樓與住宅相比，存在明顯差異，住宅有區(qū)域化區(qū)別，地區(qū)間的居住需求不同，但寫字樓不一樣，它的發(fā)展方向和客戶需求相對(duì)固定，設(shè)計(jì)、配套、功能等方面都是朝著高端趨勢發(fā)展，這些都為高端寫字樓提供了較為可觀的升值空間。

    不僅如此，選擇大宗高端寫字樓投資，在吳波看來現(xiàn)在是最好的時(shí)機(jī)。據(jù)吳波介紹，目前昆明新建的寫字樓項(xiàng)目，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目品質(zhì)、相關(guān)配套等方面都處于較高水準(zhǔn)，但價(jià)格并不算很高，不僅投資門檻不高，而且未來的保值潛力巨大。

    自用將成為置業(yè)的主力

    據(jù)昆明易事達(dá)地產(chǎn)顧問（中國）公司研究數(shù)據(jù)顯示：二環(huán)內(nèi)未來2-3年寫字樓新增供應(yīng)量約為99萬平米，其中城北約為42.9萬平米，城西約為33.2萬平米，城南約為38.4萬平米，城東約為1.96萬平米。據(jù)該公司預(yù)測，未來1-2年內(nèi)昆明寫字樓需求約為60萬平米。

    通過這一系列數(shù)字我們不難發(fā)現(xiàn)，在昆明寫字樓供應(yīng)量增大的同時(shí)，近幾年市場對(duì)寫字樓的需求量也是快速增長。

    對(duì)此，吳波坦言，短期內(nèi)投資型置業(yè)仍會(huì)是消化寫字樓面積的主力，但就長遠(yuǎn)來說，自用型客戶將會(huì)越來越多，而且大宗交易也將會(huì)成為常態(tài)。因?yàn)閷?duì)于企業(yè)發(fā)展而言，擁有一處自己產(chǎn)權(quán)的寫字樓物業(yè)，就企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，所具備的實(shí)惠和方便不言而喻，而且在現(xiàn)代化的高端寫字樓辦公，也有助于提升企業(yè)的品牌形象。

    如果未來寫字樓市場的發(fā)展走勢被吳波言，那隨之而來的一系列問題也值得開發(fā)商提前預(yù)防。若投資型置業(yè)人群逐漸離開寫字樓市場，那這一輪繁榮后產(chǎn)生的寫字樓項(xiàng)目將由誰來買單？加之昆明未來5年即將啟動(dòng)的300多個(gè)城中村改造項(xiàng)目，如果其中包含一部分的寫字樓面積，那這個(gè)數(shù)字將難以估量，是否昆明的寫字樓市場又將沉寂10年——用這10年的時(shí)間來消化這些寫字樓面積。