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    作為投資回報率豐厚的商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品，商鋪投資風(fēng)險一度令人揪心。

    項目區(qū)域地段、主力店招商、定位和運營模式三大因素若有任一一個考慮不周，都會導(dǎo)致投資失誤。怎樣才能把握好商鋪投資，降低投資風(fēng)險，無疑是開發(fā)商以及商鋪投資者關(guān)心的問題。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，進行商鋪投資時，務(wù)必首先看準項目的獨特優(yōu)勢，再及時出手。

　　商鋪投資要跟著城市政策規(guī)劃走

　　從2011年至今，省城樓市商鋪開發(fā)熱風(fēng)起云涌，商鋪銷售廣告鋪天蓋地，但與客群穩(wěn)定、后續(xù)運營投入較少的住宅相比，商鋪一旦投資不慎，可能會讓“一鋪養(yǎng)三代”變成了“三代養(yǎng)一鋪”。房地產(chǎn)金融研究學(xué)者、理財專家李志鋒為此就建議，投資者選鋪應(yīng)當(dāng)跟著城市規(guī)劃走。

　　他認為，一個商業(yè)物業(yè)的繁華程度和增值潛力，除了商業(yè)樓盤自身物業(yè)形態(tài)的規(guī)劃和商家引進成功與否外，與城市的規(guī)劃也密不可分。以省城為例，于2002年正式開通的長風(fēng)街，兩年之后迎來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。2004年長風(fēng)和信·沃爾瑪開業(yè)之后，直接奠定了長風(fēng)商圈在龍城的地位。同樣的道理，如今的龍城大街，作為政府規(guī)劃的城市主干道和未來主要城市功能區(qū)，其商業(yè)地產(chǎn)也值得投資者關(guān)注。

　　專為客戶提供置業(yè)投資法律咨詢的郭先生也非常贊同李志鋒的觀點。他說，太原正在向國際化、現(xiàn)代化都市靠攏，而商業(yè)地產(chǎn)是城市化進程中的一個主要部分，這就給商業(yè)地產(chǎn)帶來了很大的商機。商業(yè)地產(chǎn)聚集著人流、車流、物流，這三個特征決定了商業(yè)地產(chǎn)跟城市整體規(guī)劃有著非常密切的關(guān)系。

　　選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前兩三年投資回報不理想，但隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，是值得投資的績優(yōu)股，因此，投資者應(yīng)“跟著規(guī)劃走”，多關(guān)注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。省城龍城新區(qū)相關(guān)規(guī)劃顯示，龍城大街片區(qū)將打造一個可容納20萬人口的集企業(yè)總部，商業(yè)金融、教育科研、賓館服務(wù)、文化衛(wèi)生、空港物流、生活居住為一體的城市綜合區(qū)。業(yè)界預(yù)計，三年后，龍城大街片區(qū)將進入商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)品牌運營的崛起期。五年之后，這里會像今天的長風(fēng)商圈一樣，匯集眾多商業(yè)綜合體、國際一線品牌。

    主力店招商成功商業(yè)項目運營成功一半

　　事實上，省城不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已早先一步看到了龍城大街的商業(yè)潛力，并已著手在片區(qū)內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的主力店項目。記者了解到，從2009年至今，由太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃局公布的規(guī)劃用地公示方案中，龍城大街片區(qū)內(nèi)待建的商業(yè)建筑面積超過10萬平方米的城市綜合體至少有3個。

　　面對激烈的商業(yè)項目競爭，如何勝券在握？業(yè)界人士介紹，主力店招商成功，商業(yè)項目運營即成功了一半。山西國泰銀豐房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長李明鐸介紹，知名零售、奢侈品、百貨品牌對入駐店面要求非常苛刻，除了地段、店面品質(zhì)、銷售規(guī)模外，包括顧客的休息室、衛(wèi)生間、停車位數(shù)量都要做周密市場調(diào)查，達到品牌要求之后，再決定與商業(yè)項目的合作。

　　為爭取到一線品牌主力店，省城多達10家商業(yè)項目曾不約而同地直接或間接地接觸過沃爾瑪中國投資有限公司地產(chǎn)部。與此同時，包括沃爾瑪、國美電器、家樂福、韓國樂天百貨等國內(nèi)外一線零售業(yè)品牌，頻頻在龍城大街附近尋找適合品牌落戶要求的商業(yè)地產(chǎn)項目，而如今正式與商業(yè)地產(chǎn)項目簽約的品牌僅有沃爾瑪旗下的“山姆”會員店。

　　落戶寶藍時代廣場的山姆會員店與普通沃爾瑪超市不同，顧客先得花錢辦理會員卡才能消費，店內(nèi)所有商品按整箱、整件以出廠批發(fā)價來銷售。山西嘉實房地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)湯健稱，看似讓人難以理解的山姆會員制店，其投資規(guī)模、商業(yè)品質(zhì)及對商業(yè)環(huán)境的要求，遠高于購物廣場店，而這樣的商場帶給顧客是更實惠的價格。“運作成功的商業(yè)綜合體有強大的集客力，租鋪價格可以超過區(qū)域內(nèi)平均價格。”李明鐸分析稱，以和信商座底層的沃爾瑪超市入口處的商鋪為例，其每平方米的租價已超過長風(fēng)街臨街店鋪的兩成之多。究其原因，即是商戶發(fā)現(xiàn)有沃爾瑪強大的品牌號召力，高房租之下生意仍然有利可圖。

    把握商鋪投資的三個特點即能選到稱心鋪

　　在省城商鋪開發(fā)投資風(fēng)起云涌的當(dāng)下，特色鮮明與定位明確的商業(yè)項目，在激烈競爭中顯然更勝一籌。“深圳華潤萬象城、北京大悅城及國貿(mào)綜合體等知名商業(yè)項目享譽國內(nèi)外，不僅是城市地標，甚至是一座城市人文、旅游的名品、名片。”業(yè)界人士張先生稱，商業(yè)地產(chǎn)運營模式的選擇與確定是其能否穩(wěn)健運營的關(guān)鍵，而能跑贏全行業(yè)的商業(yè)項目，一定是規(guī)劃設(shè)計具有非常強的前瞻性。

　　據(jù)了解，寶藍時代廣場就是集聚多重亮點的商業(yè)項目。這個總占地達136畝，總建筑面積為45萬㎡的項目，將是全國首個垂直天幕式shopping park(購物公園)。購物公園是繼商業(yè)集會、百貨店、購物中心和超市、步行街之后的第五代商業(yè)模式。這種商業(yè)模式將百貨超市、休閑娛樂、餐飲美容、文化體驗等各類商業(yè)業(yè)態(tài)集中在一起，把單純的購物環(huán)境，打造升級成讓顧客可充分參與、體驗、享受、觀光的消費場所。

　　而與北京、廣州等地的購物公園不同的是，寶藍時代廣場建設(shè)還引入了開合天幕技術(shù)。這項建筑技術(shù)最早應(yīng)用于德國安聯(lián)球場，既保證球場草坪的自然生存環(huán)境，又讓觀眾舒適觀賽。寶藍時代廣場把天幕技術(shù)運用在商業(yè)廣場，開合的天幕可以保證室內(nèi)春夏秋三季的自然采光和通風(fēng)；冬季天幕閉合，通過新風(fēng)系統(tǒng)，保證商場內(nèi)溫暖如春，種植的花草生機盎然，使得購物、休閑、娛樂與自然環(huán)境完美結(jié)合。

　　山西國泰銀豐董事長李明鐸稱，投資商業(yè)地產(chǎn)首先要選好地段；其次，商業(yè)項目內(nèi)能否引入品牌主力店至關(guān)重要。而項目的運營模式、設(shè)計理念直接關(guān)系著項目能否成功招商。投資者只要把握商鋪投資的三個特點，再精確計算出投資回報期，即能選到一個稱心的商鋪。